Баннер
Баннер

Подписаться на рассылку

Зарегистрированные пользователи первыми узнают о главных новостях нашего сайта!
Баннер

Документация и бланки

ОБЩЕПРИНЯТЫЕ БАЗОВЫЕ И ТИПОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
ДОКУМЕНТЫ ИЗ ЛИЧНОЙ ПРАКТИКИ ОТЛИЧНО, ЗАРЕКОМЕНДОВАВШИЕ СЕБЯ В РАБОТЕ:

Организация оплаты жильцам дома в ОСМД и формирование тарифовВ этой статье я не буду углубляться в дебри образования тарифов, образовании цены на услуги ОСМД. Назовем эту статью обзорной для начинающих председателей ОСМД, задача, которой разъяснить принципы формирования тарифов в объединениях и сделать упор на организационные механизмы внутри объединения совладельцев многоквартирного дома в аспектах организации оплаты жильцами дома по счетам ОСМД.

Тарифы на ежемесячную оплату жильцами дома подготавливаются членами правления во главе с председателем правления ОСМД. Правлением выносится соответствующее решение в протоколе собрания правления ОСМД и это Решение (если уставом не предусмотрено другого) подается на утверждение членам объединения. В том случае если большинство членов ОСМД проголосовало за это решение (в проектах решения, если голосование осуществляется путем письменного опроса), обобщенный документ этого Решения подписывает председатель правления ОСМД. Если проект решения забракован (проголосовало «за» меньше половины) членами объединения совладельцев, то все возвращается на новый круг.

Пусть вас не пугает, с непривычки, нагромождение процедурных вопросов, ведь это делается всего лишь один раз в году. А в своей практике я (думаю как многие ОСМД) подготавливаю все документы для правления самостоятельно по давно устоявшейся матрице, а после передаю эти документы на подпись членам правления. Члены ОСМД не сильно вникают в суть вопросов и утверждают, как правило, это решение без особых стопоров. Разумеется, решение будет принято без проблем, если все услуги и итоговая стоимость на один квадратный метр по ним будут компромиссными.

О компромиссе между всеми плательщиками дома вы должны всегда помнить и тогда проценты оплаты будут высокими ровно настолько, насколько вы создадите компромисс между всеми членами ОСМД и жильцами дома которые не вступили в члены объединения. В приложениях к этой статье я прилагаю разработанный документ в Excel, который позволяет руководителю и правлению смоделировать бюджет ОСМД в соотношении со стоимостью на один квадратный метр оплат по ОСМД. Документ называется «РОЗРАХУНКИ МАЙБУТНІХ ПЛАТЕЖІВ за 1 метр по ОСББ 27».

Немного углублюсь разработку тарифов ОСМД основанных на компромиссе двух крайностей, которые ведут между собой постоянное перетягивание условного каната. Дело в том, что есть две основные концепции для формирования тарифов в ОСМД, по которым может идти правление или создавать между ними компромисс. Первая концепция (крайность) – это во что бы то ни стало платить меньше чем в ЖЭКе или хотя бы не платить неоправданные сумы, которые требует ЖЭК. А если, речь идет об оплате счетов ОСМД, которое остается на балансе ЖЭКа, то платить только те сумы, которые самые необходимые и очевидные в результатах улучшенного существования дома. И чтобы административные расходы (постоянные затраты) на существование ОСМД были, практически незаметны в счетах объединения, иначе это будет сильно раздражать малообеспеченных жильцов дома.

Если в доме большое количество квартир, то этого легко добиться потому, что сумма на административные – постоянные затраты ОСМД будет не существенной из-за рассеянности между большим числом плательщиков.

А если дом маленький, то этого добиться почти невозможно. Разве что имеются хорошие арендные и другие поступления ил правление должны взять на себя администрирование дополнительно ещё несколько домов для того, что бы достичь минимальных платежей на содержание административного аппарата ОСМД (постоянных затрат).
Вторая концепция (крайность) – это значительное улучшение облика дома, существования дома, сервиса дома, расширение услуг для жильцов дома и все это ни взирая на затраты. В этой концепции используется принцип подражания пятизвездочным отелям со всем спектром услуг, предоставляемых гостиницами.

Разумеется, хочется лучшего, но если в вашем доме есть малообеспеченные жильцы, то вам не избежать поиска компромисса, который может принимать различные формы, вплоть до освобождения этой прослойки жильцов дома от всех дополнительных платежей. Конечно, это можно сделать в том случае если в вашем доме хорошая доходная часть помимо взносов или этой прослойки незначительный процент. Если вы найдёте компромисс между этими концепциями развития домов, это не приведет к образованию конфликтов и значительной части неплательщиков по счетам ОСМД.

И здесь очень важно прийти к общему согласию потому, что может сформироваться критический процент людей, которые не захотят оплачивать услуги и это приведёт к конфликтным ситуациям, внутренней революции, разделению на «правых и левых» внутри дома. Поэтому сторонникам второго пути развития дома желательно наращивать сумму в счетах жильцов дома постепенно, начинать с маленького сервиса. Что бы люди видели результат шаг за шагом, например, сначала организуйте автоматическое освещение в парадном и во дворе с сумеречными датчиками и эконом лампочками, потом установите хорошие двери и т.п. И постепенно люди, как собачки Павлова, начнут понимать причинно следственную связь между выделяемых ими денег и улучшения сервиса в доме, что когда они платят, к примеру, 100 грн., эти деньги реально идут на улучшение их жизни!

Сторонникам второго пути развития в работе с жильцами (во внутренней пропаганде) важно победить нежелание платить больше, а это очень и очень трудно.

Я открою еще один аспект доходов в ОСМД, который ни в коем случае нельзя игнорировать, а необходимо всячески мотивировать, подпитывать, поощрять и выращивать. Это богатые люди вашего дома. Иногда богатые люди, движимые улучшением сервиса в собственном доме готовы сами выделять немалые суммы, разово и постоянно, а это очень хорошее подспорье для финансовой жизни ОСМД. Работа с этими людьми может поменять ваши счета до неузнаваемости вместе с достижениями ОСМД. Богатые люди никогда не будут выделять собственные деньги ЖЭКам, да и механизмов у ЖЭКов принимать деньги на конкретный дом нет. А вот на собственное ОСМД эти деньги могут выделяться с удовольствием и вдохновением. Но не забудьте, что эти люди очень ранимы и с ними нужно носиться «как дурню со ступою», любое кривое слово или не тот взгляд кого-то из жильцов дома и вы теряете инвестиции в свой дом. Поэтому в общей внутренней пропаганде они должны для всех жильцов выглядеть как благодетели. Разумеется они не дураки, а напротив очень умные и подозрительные люди, поэтому вы должны найти уютные для них формы представления их в этом свете, а если вы к этому не готовы по внутренней неприязни к этому сословью или вы не сможете соответствующим образом настроить жильцов вашего дома, то ваш лимит инвестиций быстро исчерпается.

Конечно, есть и скупые богатеи или сомневающиеся обеспеченные люди, и руководитель ОСМД должен научиться их вычислять и с ними работать. Это подобно работе со спонсорами и меценатами в сфере искусства и благотворительности. Если вам удастся сломить скупость богатеев вашего дома, и если вы в работе с обеспеченными людьми дома преуспеете, то перед вами откроются «неисчерпаемые сундуки возможностей». Если вам обеспеченные люди будут выделять оправданно много (разумеется под отчет) финансовых ресурсов, тогда вы без особых стрессов и потрясений жителей вашего дома большими счетами сможете изменить ваше существование к лучшему. Сможете обеспечить в своей работе не только базовый набор услуг (уборка дома и двора, замена прокладок в кранах, ремонт лифтов и т. д.), но и сможете сформировать дополнительные услуги и сервис в вашем доме. Такой сервис как автоматизированную охранную систему (газ, пожар, затопление), вы сможете в своем доме организовать вооруженную охрану вместо всегда спящей или всегда ругающейся бабушки-старушки. Этот охранник, по мониторам видео наблюдения дома будет следить за порядком в местах общего пользования и на прилегающей территории. Вы сможете позволить себе классные входные двери с системой доступа и видео наблюдением из каждой квартиры. Вы, постепенно организуете в своем доме евроремонт с новыми перилами и шикарными люстрами на этажах. Вы сможете заняться обустройством двора, его озеленением и обустройством прудов и фонтанов. Вы сможете заменить коммуникации дома и старый бойлер поменять новым, современным экономичным. Вы осуществите ремонт фасада дома с заменой окон на современные деревянные или металлопластиковые окна. Да много еще чего сможете добиться в своем доме, при этом, сохраняя сдержанные счета для всех жильцов дома. А собираемые деньги с жильцов и бизнеса ОСМД сможете направлять на поддержание всех своих достижений в исправном и функционирующем состоянии.

Тарифы формируются с учетом всех факторов, формируются с учетом компромисса всех явных и скрытых возможностей и ресурсов. Формируются с учетом всех ваших потребностей и желаний, ради которых вы, как руководитель объединения, готовы жертвовать собственным временем, и ради которых подавляющее большинство жителей вашего дома, будут готовы жертвовать психологически приемлемой для себя суммой ежемесячных взносов. В общем, все зависит от возможностей, потребностей и желаний.

Пойдем дальше. И вот по компромиссному принятому Решению членов ОСМД, которое утвердило бюджет-смету ОСМД на текущий год, создаются счета, подробней о них расскажу ниже. Платить по счетам должны члены ОСМД и остальные жильцы дома не зависимо от того поддерживают они деятельность объединения или нет, ведь они в любом случае являются пассивными или активными пользователями услуг и сервиса дома, который организовывает ОСМД.

Как практик, во всех своих статьях, всем активистам, которые решили поставить свой дом на рельсы ОСМД, я советую временно, до тех пор, пока они не сформируют устойчивую экономику в своем ОСМД, оставаться на балансе у ЖЭКа. И если вами действительно движет желание улучшить существование в собственном доме, а не тайно затаившееся за давние обиды принципиальное противостояние со службами ЖЭКа, то этот совет очень рационален, пожалуйста, прислушайтесь к нему.

В этот период у жильцов вашего дома будет два счета, которые они оплачивают ежемесячно, один от ЖЭКа, а второй от ОСББ.

ЖЭКовский счет, нам известно как выглядит и кто и каким образом его составляет. Во все ваши счета от ЖЭКа входят расходы только напрямую связанные с сиюминутной жизнедеятельностью вашего дома и придомовой территории. Накопления на все возможные ремонты асфальтирования и т.п. в них не входят, эти расходы обязано, по возможности, выделять государство, и нехотя выделяет на те жилые объекты, которые уже никак без этого обходиться не могут.

Позвольте, отвлечься в предмет расходов на ремонт дома потому, что эти будущие расходы ОСМД может предусматривать в своих бюджетах, накапливая на бухгалтерских счетах те или иные будущие затраты, из которых будут формироваться суммы счетов для жильцов. В тот же момент, правление может и не предусматривать накопление этих ресурсов на счетах ОСМД, и тогда у жильцов счета будут выглядеть более приятно, но жильцы будут вынуждены по мере возникновения проблем и подступающей необходимости организовывать вскладчину немалые суммы на необходимые аварийные и текущие работы.

Выделяемые государством деньги для подобных нужд, называются субвенциями. В первую очередь, как правило, эти деньги выделяются на те дома, в которых проживают «шишки». «Шишки», которые могут повлиять на лиц соответствующих организаций. А эти лица, в свою очередь, принимают решения, чей дом будет следующим в той или иной ремонтной или модернизационной программе. А после, оставшиеся деньги, по остаточному принципу перераспределяются в остальные дома с особыми, экстренными долгожданными нуждами. Постепенно ЖЭКовские дома и дома находящиеся под управлением ОСМД в правах на выделяемые из государственного бюджета деньги уравниваются. Это хорошие тенденции, но плохо то, что принцип выделения все тот же, долгий, мучительный и при крайней экстренной потребности.

Пойдем дальше по вопросу счетов внутри ОСМД.

Дом ОСМД, находящийся на балансе у ЖЭКа может добиться уменьшения объема предоставляемых услуг ЖЭКом. Для этого члены ОСМД принимают соответствующее решение и предоставляют комплект бумаг своему ЖЭКу. В этом решении должно быть отмечено, что эти услуги будут выполняться / организовываться самим ОСМД. ОСМД может таким образом уменьшить суммы счетов выставляемых жильцам вашего дома ЖЭКом и увеличить на эту же, меньшую или вообще не увеличивать сумму счета объединения.

Это факторы, которые влияют на стоимость ваших счетов от ЖЭКа и от ОСМД и оправдывают функционирования одновременно двух счетов, от ЖЭКа и от ОСМД.

Теперь можем перейти к вопросу разработки счетов от ОСМД и принципа их тиражирования.

Мне приходилось общаться со многими руководителями ОСМД, и выяснил, что во многих ОСМД, как и у меня практикуется изготовление бланков ежемесячных счетов в Excel. Разумеется, счет делается по подобию ЖЭКовского счета с реквизитами ОСМД.

Кто-то распечатывает счета ежемесячно и распространяет между жильцами под роспись (для этого нужен бланк выдачи расчетных книжек), кто-то вбрасывает эти счета в почтовые ящики, как это делают ЖЭКи, кто-то раздает эти счета лично в руки без всяких подписей, а кто-то высылает счета заказными письмами (в зависимости от обстоятельств).

Я в своей практике свои счета заполняю на каждую отдельную квартиру на весь год в целом (это шесть файлов по два счета на страницу + один файл две оборотные стороны). При печати счета и оборотной стороны информация совмещается таким образом, что документ выглядит настолько правдоподобным и авторитетным, что от ЖЭКовского счета ни чем не отличается. Оборотная сторона в моих счетах служит для «пропаганды» и для информирования в общих понятиях, на какие направления расходов будут перераспределяться получаемые от жильцов деньги.

Один раз в году правлением и членами ОСМД принимается бюджет (кошторис). Сумма всего бюджета делится на площадь всех квартир, и мы получаем сумму на один квадратный метр. Полученную сумму на один квадратный метр я умножаю на метраж каждой квартиры и, исходя из квадратных метров той или иной квартиры, исправляю в бланках прошлогодних счетов новые суммы помесячно на текущий год. Распечатываю счета и сшиваю одним щелчком степлера (с тыльной стороны, чтобы было удобно ежемесячно отрывать счета) в книжечки по 12 квитанций для каждой квартиры. Через год я снова меняю суммы в каждом счете на новые суммы. Вот мои жильцы и имеют каждый год книжечку, из которой ежемесячно отрывают следующий счет и оплачивают его вместе с ЖЭКовским, вместе с телефонными переговорами, телевидением и т.п.

Бухгалтер в ходе получения оплат по жильцам разносит в табличку «оплата членских взносов» сделанную в EXCEL все оплаты по каждой квартире. Каждый месяц бухгалтер предоставляет мне эту табличку в которой я вижу динамику оплат и должников.

С должниками я работаю следующим образом. Я бросаю в почтовый ящик распечатанные счета с надписью «ЗАБОРГОВАНІСТЬ» и с указанием суммы задолженности. Это действие я делаю пару месяцев подряд, а после подключаю уборщицу-дворника к информированию жильца о задолженности с просьбой оплатить, а в последствии, если оплаты не поступают и далее, я подключаю «тяжелую артиллерию», то есть веду лично неприятный тяжелый разговор «за жизнь» в квартире неплательщика. До судебных исков мне не приходилось доходить, для решения вопросов оплат и задолженностей по оплатам достаточно было указанных принимаемых мер.

Для того чтобы снизить для жильцов вашего дома процент за услуги банка, по уплате по вашим счетам, можно заключить с ближайшим банковским отделением сбербанка или любого другого банка, оказывающего подобные услуги, договор на обслуживание платежей вашего ОСМД и тогда процент можно сделать незначительным.

Для ОСМД, которые приняли дома на собственные балансы, имеется несколько путей решения рассматриваемых задач, это классическое ведение бухгалтером счетов каждой квартиры в классических бухгалтерских программах.

И вот, недавно появилась еще одна альтернатива, в Киеве, фирма ТОВ «КОМПАН Украина » с программным продуктом «ЖКГ-Соціум»  достаточно активно работает по внедрению во всех доступных им ОСМД, ЖСК и т.п. программного обеспечения, созданного специально под нашу деятельность. Мне стало настолько интересно, что я даже посетил эту фирму для праздного интереса и поверхностно ознакомился с этой программой, она мне очень понравилась. Правда я не знакомил своего бухгалтера с этой программой, ведь управленческий учет, хоть и основывается на бухгалтерской статистике, но он сильно отличается от бухгалтерского учета и имеет отличные цели. В любом случае для меня внедрение этого программного обеспечения преждевременно, ведь я пока, категорически не хочу принимать дом на баланс ОСМД, а с ним и заниматься всеми счетами, которые сегодня в моем случае ведет ЖЭК. К тому же, с течением времени это программное обеспечение станет только лучше, ведь разработчики ее постоянно меняют и совершенствуют исходя из возникающих проблем у «подопытных мышек». Я подожду, но буду рад, если вы работаете или сталкивались с этим программным обеспечением и упомянете о ваших впечатлениях для нас всех в отзывах под этой статьей.


ПРИМЕЧАНИЕ: для Владимира на его вопрос в отзывах к статье «СЛУХИ ОБ ОСМД СИЛЬНО ПРЕУВЕЛИЧЕНЫ» от 18.09.2010 19:30.

Желание сделать ЖЭКовский счет без некоторых услуг у меня активно, но в своем доме я этого снижения объема услуг ЖЭКом и тем снижения суммы счетов для жильцов своего дома не добился. Этого я не сделал по нескольким причинам, во-первых, до этого руки не доходят, вернее сказать, пока идут мои суды в борьбе за части незаконно проданных площадей в моем доме, я решил этот вопрос не форсировать, ведь мой ЖЭК меня поддерживает во многих вопросах. Во-вторых, влезать в утомительные процедурные вопросы не хочется, это займет много моего времени, к тому же, пока, не хочется заморачивать головы тех людей из ЖЭКа, которых я уважаю и, которые мне всячески содействуют. В-третьих, в сравнении с положительными и дорогостоящими преобразованиями в моем доме платежи жильцов моего дома настолько незначительные, что они еще несколько лет готовы потерпеть, до того момента пока у меня на это найдется время, и возникнут подходящие обстоятельства.


ПРИЛОЖЕНИЕ:
В этой статье упоминались некоторые бланки, и объяснялось их использование, ниже представлены эти бланки для изучения, а под каждым из них имеется ссылка для скачивания этих бланков на свой компьютер. Я надеюсь, что всем читателям нашего сайта эти бланки пригодятся в собственной практике.


 

Универсальная квитанция на оплаты по ОСМД (укр.)

Образец счета.

 

Скачать файл в EXCEL.


Универсальная квитанция на оплаты по ОСМД (задолженность) (укр.)

Образец счета по задолженности.

Счет задолженности

Скачать файл в EXCEL.


 

Управленческая сводка бухгалтера по оплатам членских взносов и задолженностей по ОСМД (рус.)

Оплата членских взносов ОСББ 27

Скачать файл в EXCEL.


 

Расчеты будущих платежей за 1 метр по ОСМД (укр.)

Расчеты будущих платежей за 1 метр по ОСМД 27

Скачать файл в EXCEL



Форма выдачи расчетных книжек жильцам дома персонально в руки (укр.)

Бланк выдачи расчетных книжек 1

 

Бланк выдачи расчетных книжек 2

Скачать файл в WORD

 

Комментарии   

 
+1 #1 Kiy Oleg 25.09.2010 00:31
Если в ходе чтения статьи у вас возникли вопросы, буду рад вам разъяснить. Пишите, сюда, не стесняйтесь!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+8 #2 Старик 29.09.2010 23:23
Здравствуйте Олег ! Спасибо за материал. Я живу в Дарницком районе, народ здесь не поймёт "членские взносы" параллельно с платежами в ЖЭК. Какие услуги оказывает Ваше ОСМД, а какие ЖЭК?
Наш дом, примерно, соизмерим с Вашим. Штатное рассписание объединения, если можно с цифрами выплат?
У меня в доме есть люди, которые по несколько лет не платят ни за что, ни копейки, Жэк с ними не может справиться. В случае создания ОСМД, что с ними делать? Решали ли Вы вопрос придомовой территории???
У нас в доме 380 квартир, собрать 190 жильцов абсолютно не реально: - во-первых негде, а - во-вторых - не прийдут. Что делать?
Сподвигнуть людей, кроме ЖЕКа платить ещё какому-то ОСМД, после двадцати лет всеобщего кидалова практически не возможно.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+7 #3 Kiy Oleg 01.10.2010 19:30
Во многих своих статьях и в ответах в разделе «вопросы-ответы » я с разной степенью глубины отвечал на Ваши вопросы. Мое ОСМД призвано улучшить сервис, уровень услуг и состояние моего дома, поэтому то чего не делает ЖЭК, реализует мое объединение, даже если эти работы или услуги должен выполнять ЖЭК. Я построил экономическую модель на принципах взаимодействия моего ОСМД с ЖЭКом. Это выражается в том, что я имею дополнительные договоренности с персоналом ЖЭКа на доплаты этому персоналу для осуществления их работ на более высоком уровне – это действует очень эффективно.
Поэтому ЖЭК выполняет те работы, которые он может выполнять, а мое ОСМД к тем работам, которые должен выполнять п[censored]о ЖЭК, доплачивает за качество, а также мое ОСМД в рамках собираемых средств ремонтирует дом и коммуникации дома. Это подобно тому как вы пойдете по квартирам собирать деньги на замену входных дверей, только у меня это реализуется согласно с Законом об ОСМД и на уровне безналичных расчетов – жильцы оплачивают свои суммы согласно квитанций, а я заключаю договора на ремонтные и прочие услуги и оплачиваю их по безналичному расчету. По вашей просьбе я выложу в дополнениях к статье «Взаиморасчеты, учет, зарплаты и мотивация в ОСМД»
Ссылка:
www.osbb.kiev.ua/stati-osmd-osbb/236-motivation
, а также в разделе «Документация и бланки»
штатное расписание с 01.01.10,
Ссылка:
www.osbb.kiev.ua/from-personal-practice/shtatnoe-raspisanie

расшифрованное штатное расписание с 01.01.10
Ссылка:
www.osbb.kiev.ua/from-personal-practice/shtatnoe-rasapisanie-osmd-rashifrovannoe

Зарплата 2009.
Ссылка:
www.osbb.kiev.ua/from-personal-practice/formirovanie-zarplat-osmd

С неплательщиками нужно судиться в ракурсе экономических взаимоотношений – большой долг и не платишь, продавай имущество и плати! Что касательно землеотвода, то я знаю, что смогу на свою придомовую территорию организовать и выдвинуть людей, поддерживающих меня, поэтому не форсирую этот вопрос и жду лучших времен, когда все пообжигаются на этом вопросе и землеотвод будет на законодательном уровне упрощен. Хотя думаю, что в этом году, так для спортивного интереса эти займусь. Уставное собрание? Как правило, людей собирают во дворе, думаю, что такое количество собрать во дворе можно, только нужно со временем важно не ошибиться – среда, в 19-30 самое подходящее время, если не будет футбола-сериала или еще чего выходящего из рамок обычного существования ваших жильцов. Для того чтобы «сподвигнуть» людей к дополнительным счетам от ОСМД, кроме ЖЭКовских, начните с простых планов! Не ставьте перед ОСМД сверхъестествен ных задач на следующий год, остановитесь на реальных улучшениях жизни жильцов дома! Утвердите в ОСМД реальный бюджет (кошторис), к примеру, на замену всех светильников с установкой в них экономных лампочек с системой автоматического включения от сумеречных датчиков или замене всех входных дверей с системой контроля доступа и добейтесь сбора средств на счет ОСМД! После этого вам останется только реализовать эти планы, но сделайте это обязательно, чего бы вам этого не стоило! Тогда вы завоюете доверие. Когда это произойдет, на вашей стороне окажется на следующий год большее количество людей. Значит, через год можете ставить более амбициозные планы. Через несколько лет глядишь, а на счет объединения платит сто процентов жильцов дома, вот это победа так победа! Не забывайте о постоянной пропаганде через разъяснительные письма в почтовых ящиках и достаточном количестве объявлений в неожиданных местах в доме, имеется в виду места, где люди не привыкли видеть объявления, поэтому обратят на них внимание. Знайте, что где-то в Киеве есть человек, которому это удалось сделать, а вы чем хуже?!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+1 #4 Frodo Sumkin 17.11.2010 12:07
А нет ли у Вас демо-версии упомянутой в статье программы «ЖКГ-Соціум»? Или другого готового программного решения?.
Т.к. очень интересует решение данного вопроса, завёл соответствующую тему на форуме.
http://osbb.kiev.ua/osmd-forum?func=view&catid=40&id=30#30
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #5 Kiy Oleg 17.11.2010 18:22
Саша, благодарен Вам за активность, буду рад участвовать в Вашей теме форума и все, что будет возможно найду и добавлю там. Спасибо.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+1 #6 Виталий 18.11.2010 20:06
Добрый вечер! ОЧЕНЬ и ОЧЕНЬ полезная статья. Я прочитал всю статью и комментарии к ней и нашел очень много ответов на свои вопросы. Олег, еще раз очень благодарен Вам за этот рутинный труд с написанием.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #7 osmd 15.04.2011 15:46
Разговоры о реформе управления жильем ведутся в Украине уже не один год.
Как основные «рецепты» обычно предлагаются, во-первых, создание объединений совладельцев многоквартирног о дома (ОСМД), во-вторых, управление домами частными Управляющим компаниями (УК) или содержание их ЖЭКами.
Как правило, два этих пути рассматриваются и часто реализуются отдельно друг от друга. Следствием данной практики является неоднозначный опыт ОСМД г. Севастополя, которые постоянно борются за свое выживание, зависящих как от конъюнктуры местной власти, так и от настроений своих потребителей. В данном случае изучается возможность и предлагается, создание на определённой территории, (по признаку избирательного участка) Квартальной Ассоциации, из 3-х и более ОСМД, с учреждением Управляющей компании, (принадлежащей членам этой Ассоциации), которая выполняет услуги по управлению и содержанию дома и придомовой территории, исходя из следующих соображений.

Во-первых, поскольку, владея квартирой в многоквартирном доме, ее собственники являются одновременно и совладельцами всего дома в целом, объединение совладельцев, как особый вид юридического лица, дает им фактически единственную возможность полноценно реализовать право собственности не только на отдельную квартиру, но и на дом в целом. Более того, готовящиеся изменения в жилищное законодательств о должны сделать создание ОСМД обязательным, а не добровольным, как сейчас, действием. Поэтому рано или поздно объединения совладельцев, как механизмы принятия решений по управлению своим совместным имуществом, будут созданы в каждом украинском доме, а так как содержать одно ОСМД не рентабельно они вынуждены будут объединятся в Квартальные Ассоциации. А объединив, Квартальные Ассоциации можно создать Территориальную громаду по принципу избирательного участка. Каковы же признаки такой Территориальной громады:
- все дома должны иметь статус юридического лица (ОСН, ОСМД, ЖСК)
- количество проживающих должно быть от 2500чел. до 5000чел.
- все они должны быть чем-то объединены (сетями, парками, дорогами и т.д.)
Создание такой Территориальной громады дает им фактически единственную возможность полноценно реализовать право собственности не только на отдельный дом, но и на всю территорию в целом. Также эта громада имеет право забрать часть полномочий у Городского Совета, а конкретно, распоряжением и управлением своей территорией (через своего депутата) и часть бюджета (через свою Управляющую компанию), что немало важно.

Во-вторых, авторами практически во всех изданиях рассматривается один из путей управления домом самим ОСМД, что вводит в заблуждение председателей. ОСМД не может быть управителем в своем доме, а может назначить любое другое, способное к этому лицо. Согласно Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирног о дома» объединение совладельцев многоквартирног о дома - юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, удержания и использования неделимого и общего имущества. Основная деятельность объединения состоит в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее удержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммуна льных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Согласно Порядка определения исполнителя жилищно-коммуна льных услуг в жилищном фонде исполнителем жилищно-коммуна льных услуг может быть субъект хозяйствования, предметом деятельности которого есть предоставление соответствующих жилищно-коммуна льных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей определенных в части второй этапа 21 Закона Украины «О жилищно-коммуна льных услугах».
Кроме того Порядком предусмотрено, что исполнитель жилищно-коммуна льных услуг определяется органами местного самоуправления, кроме случаев когда владелец (владельцы) жилых домов желает (желают) определить исполнителя жилищно-коммуна льных услуг самостоятельно. Владелец (владельцы) жилых домов может (могут) уполномочить на определение исполнителей жилищно-коммуна льных услуг исполнителя услуги по управлению домом, сооружением или группой домов.
Итак, ОСМД и ЖСК не является субъектом хозяйствования, предметом деятельности которого есть предоставления соответствующих жилищно-коммуна льных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей, определенных в части второй этапе 21 Закона Украины «О жилищно-коммуна льных услугах». Но имеют право по собственному желанию самостоятельно определять исполнителей жилищно-коммуна льных услуг. В случае отсутствия такого желания исполнителей услуг определяет орган местного самоуправления. Также, в соответствии Устава, ОСМД они могут быть учредителями своего предприятия.
Как правило, подавляющее большинство председателей ОСМД, не понимая этого момента, в нарушение законодательств а, управляет своими домами самостоятельно. Самостоятельнос ть дает им основное преимущество - полный контроль над процессом управления и содержания дома, но одновременно, как показывает практика, имеет много недостатков, главный из которых - ограниченное количество всех видов ресурсов: финансовых, материальных, организационных , интеллектуальны х и пр. Результатом такого вида управления часто являются проблемы с техническим состоянием дома, должниками, производителями жилищно-коммуна льных услуг и пр.
Управление жильем, как и любая сфера деятельности, требует профессионально го и квалифицированн ого подхода. Альтернативой самостоятельном у управлению может быть только делегирование этих функций своей (принадлежащей членам ОСМД) Управляющей компании, которая возьмёт на себя разрешение текущих и стратегических вопросов жизнедеятельнос ти объединения. Подобный опыт проводится в г. Севастополе, когда Ассоциации ОСМД совместно учреждают Управляющую Компанию становясь её хозяином и нанимают в эту компанию профессиональны х управителей и специалистов.
В третьих, такой Управляющей компании выгодно иметь дело со своими ОСМД, чем с кем другим. В таком случае она имеет конкретного заказчика своих услуг - объединение совладельцев, а управляющими могут работать председатели этих домов, если они желают и имеют соответствующую квали[censored] ацию. Желательно чтобы в Управляющей компании также работали и жители этих домов, что особенно актуально.
Обычно решение об управлении коммунальными домами принимается органом власти, что несет определенные риски: с одной стороны, зависимость от смены персоналий власти, от политической конъюнктуры, с другой стороны - кампании бойкота платежей ЖЕКам, жильцами, спровоцированны е тем, что решение было принято без их участия. В отношениях же с ОСМД решение об управлении дома Управляющей компанией принимают сами совладельцы дома, на общем собрании ОСМД. Кроме того, Управляющей компании должны быть интересны дома ОСМД еще и потому, что в таких домах значительно выше культура и мотивация платежей, чем в коммунальном жилом фонде.
Таким образом, речь идет о принципиально новой модели не только управления и содержания жилым фондом, но и построения Территориальной громады в целом.
С одной стороны, совладельцы создают ОСМД, а так как одно ОСМД обслуживать не рентабельно, объединяются в Ассоциации, как Заказчик и совместно учреждают Управляющую компанию, в первую очередь для профессионально го управления и содержания своими домами. Ассоциация занимается общественной работой (разъяснением и распространение м положительного опыта, помогает создавать на своей территории ОСМД, объединяет их в Территориальную громаду, и т.д.) а Управляющая компания - хозяйственной деятельностью. Такая связка позволяет не только избежать «минусов» каждой модели, но и объединить их «плюсы».
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+2 #8 osmd 15.04.2011 16:03
Расчет квартплаты должен производится согласно Постановления Кабмина №529. Если работать в белую, то дом общей площадью 3600м2 должен платить 2,54грн. за 1м2, 10000м2 - 1,97грн, 100000м2- 1,05грн. поэтому путь один в создании Ассоциации. Один дом не реально.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #9 Kiy Oleg 22.04.2011 08:22
Цитирую Виталий:
Добрый вечер! ОЧЕНЬ и ОЧЕНЬ полезная статья. Я прочитал всю статью и комментарии к ней и нашел очень много ответов на свои вопросы. Олег, еще раз очень благодарен Вам за этот рутинный труд с написанием.


Виталий, спасибо за добрые слова - что может быть лучше доброго слова для мотивации организаторов сайта! Спасибо!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+1 #10 Kiy Oleg 23.04.2011 12:41
Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:
Разговоры о реформе управления жильем ведутся в Украине уже не один год.
Как основные «рецепты» обычно предлагаются...

...Такая связка позволяет не только избежать «минусов» каждой модели, но и объединить их «плюсы».


Юрий Михайлович, спасибо за большущий комментарий, очень интересно было его прочитать.

Но к сожалению я не однозначно отношусь к некоторым мнениям, высказанных в этом комментарии. Начну по порядку.

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:
Разговоры о реформе управления жильем ведутся в Украине уже не один год.
Как основные «рецепты» обычно предлагаются, во-первых, создание объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), во-вторых, управление домами частными Управляющим компаниями (УК) или содержание их ЖЭКами.
Как правило, два этих пути рассматриваются и часто реализуются отдельно друг от друга. Следствием данной практики является неоднозначный опыт ОСМД г. Севастополя, которые постоянно борются за свое выживание, зависящих как от конъюнктуры местной власти, так и от настроений своих потребителей. В данном случае изучается возможность и предлагается, создание на определённой территории, (по признаку избирательного участка) Квартальной Ассоциации, из 3-х и более ОСМД, с учреждением Управляющей компании, (принадлежащей членам этой Ассоциации), которая выполняет услуги по управлению и содержанию дома и придомовой территории, исходя из следующих соображений.


Я за создание прозрачных Ассоциаций, которым будет делегированы некоторые полномочия по управлению объединениями! Также я за тот опыт, когда к одному ОСББ, по средствам коррекции устава, присоединяются несколько домов, словно они есть неотъемлемая часть первого дома, создавшего ОСББ (такая практика мне известна).

Но я категорически против Вашего предложения по созданию кем-либо из ОСББ частных управляющих компаний. Нет я не против самих управляющих компаний в сфере ЖКХ! Без этой альтернативы не будет возможности обойтись, потому как осознание народа прав на свою совместную собственность ниже плинтуса, а это значит, что в председатели лучшие из лучших пойти не захотят и это приведет к дефициту толковых председателей-управленцев, и их на все дома не просто не хватит. Поэтому частные управляющие компании нужны, но важно, чтобы в тот момент когда они ощутят себя естественными монополистами их желания доходов кто-то и что-то удерживало в четких рамках.

А вот идея создания членами ассоциации или ОСББ утопична в контексте развития прогрессивного ОСББ-движения. И все потому, что любой собственник, то ли это человек со стороны, то ли это члены ассоциации или три и более председателей ОСББ будут являться всего навсего собственниками коммерческой [censored]туры под названием "управляющая компания".

Для большего разъяснения своей позиции позвольте задать Вам риторический вопрос, а что если председатель или того самого члена ассоциации, ну, который вошел собственником в управляющую компанию завтра своим домом будет уволен, заменен и т.п.?

С этого момента его ничего не будет сдерживать в жесткой лини, пусть ни к своему дому, а к другим домам, а это приведет к цепной реакции и три собственника управляющей компании сговорятся и будут делать все, чтобы их частная компания развивалась за счет прибылей с домов в которых они всего навсего председатели, а ведь собственный карман всегда важнее. И как только они перестанут быть председателями или еще ранее убедятся, что все жители обслуживаемых домов "козлы", а это как вы знаете можно легко себе представить при определенном желании, тогда-то этих собственников управляющей компании ничего не будет сдерживать, в вопросах процветания и обогащения их фирмы за счет вошедших в нее домов.

Вот тогда-то все станет на свои места и управляющая компания останется сторонней управляющей компанией заинтересованной в сверх прибылях и если государство не будет сдерживать их аппетиты жильцы домов ощутят на собственной шкуре что же такое монополия.

Кстати, если создателями частной управляющей компании будут председатели ОСББ или члены правления ОСББ, или члены ревизионной комиссии ОСББ, или члены ассоциации, значит фактически эти люди, по закону будут считаться "пов'язаними особами" (это термин, определяющий невозможность совмещать должности, если ты сможешь влиять, благодаря своей должности на доходы своего предприятия), значит эти люди должны будут уйти с занимаемых должностей в ОСББ или ассоциации, так как смогут влиять на степень дохода своих предприятий. А это значит, что тогда эти люди все равно окажутся сторонними людьми, которые в конце концов будут заинтересованы в прибылях своей частной управляющей компании.

В результате это все то же самое только вид с боку! Нет должны использоваться другие способы, которые позволят жильцам реально влиять на судьбы своих домов! А это и есть само ОСББ, которое на равных правах присоединит к себе другие дома. Или ассоциация объединений, которая при себе создаст бухгалтерский и управленческий отдел, которому будут делегированы объединениями некоторые функции управления и учет объединений.

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Во-первых, поскольку, владея квартирой в многоквартирном доме, ее собственники являются одновременно и совладельцами всего дома в целом, объединение совладельцев, как особый вид юридического лица, дает им фактически единственную возможность полноценно реализовать право собственности не только на отдельную квартиру, но и на дом в целом. Более того, готовящиеся изменения в жилищное законодательство должны сделать создание ОСМД обязательным, а не добровольным, как сейчас, действием. Поэтому рано или поздно объединения совладельцев, как механизмы принятия решений по управлению своим совместным имуществом, будут созданы в каждом украинском доме, а так как содержать одно ОСМД не рентабельно они вынуждены будут объединятся в Квартальные Ассоциации. А объединив, Квартальные Ассоциации можно создать Территориальную громаду по принципу избирательного участка. Каковы же признаки такой Территориальной громады:
- все дома должны иметь статус юридического лица (ОСН, ОСМД, ЖСК)
- количество проживающих должно быть от 2500чел. до 5000чел.
- все они должны быть чем-то объединены (сетями, парками, дорогами и т.д.)
Создание такой Территориальной громады дает им фактически единственную возможность полноценно реализовать право собственности не только на отдельный дом, но и на всю территорию в целом. Также эта громада имеет право забрать часть полномочий у Городского Совета, а конкретно, распоряжением и управлением своей территорией (через своего депутата) и часть бюджета (через свою Управляющую компанию), что немало важно.


Во-первых, не все объединения нерентабельны, а сама рентабельность или нерентабельность объединений регулируется суммой платежа собственников за один квадратный метр своей квартиры. Вы только правы в том, что ОСББ нерентабельны в одном доме если пытаться делать тарифы ниже ЖЭКовских и раздувать постоянный штат сотрудников, а не применять сотрудников-совместителей на деньги которые фактически стоит их работа - но это отдельный большой вопрос.

Я категорически против делегирования полномочий из ОСББ куда-либо и кому-либо! Во всяком случае не сейчас, время не пришло! - суп общественного самоосознания не готов для того, чтобы идти на эти шаги сейчас!

К сожалению только ОСББ могут сформировать новую ментальность нашего общества, ментальность собственников, готовых за свою собственность не только голосовать но и костями лечь. А на это нужно много времени и осознанная помощь государства, чтобы это время сократить. Такие вещи быстро не случаются даже при качественной государственной поддержки и мотивации, а что говорить о сроках когда кроме того, что нет государственной поддержки и мотивации, так государство, к тому же, пытается дурить свой народ, делает на каждом шагу препоны, обворовывает дома и т.п.

Что касается территориальных громад (общин), территориальные громады себя скомпрометировали самым что ни на есть грубым способом. И нет, наверное, ни одного ОСББ в Украине, которое боролось против продажи своих помещений через суды и которое не осознавало, что в первую очередь в незаконной продаже или какого-либо другого отчуждения помещений их дома виноваты в первую очередь именно те самые территориальные громады (общины)!

На сегодняшний день я самым открытым способом отторгаю идею территориальных общин потому, что эта идея себя скомпрометировала! И пока в государстве не изменится менталитет общества, отдельные лица которого будут готовы идти во власть ни ради наживы, а ради справедливости, о территориальных общинах или же им подобным организациях, временно, нужно забыть!

Все самые серьезные беды ОСББ, связанные с незаконным отчуждением собственных помещений и незаконной распродажей придомовой территории и неотвода земли, связаны именно с этими монстрами - территориальными громадами.

Иногда ОСББ этого и не осознают, но без территориальных общин отчуждать землю или помещения, принадлежащие многоквартирным домам, невозможно.

Мы все должны пройти цивилизационный путь от домкома до осмысленного создания ОСББ, следующим шагом мы должны осознать и прочувствовать границы своей собственности и права на всю свою собственность, потом собственники жилья должны научиться распоряжаться своей собственностью, а главное договариваться один с другим о способе распоряжения совместной собственностью, дальше мы должны научиться создавать оптимальные механизмы управления и взаимодействия с управлением объединений без нашего активного участия, по средствам делегирования большего объема своих полномочий своему ОСББ в лице руководителей объединения. И только после этого можно говорить о каком-либо делегировании функций под контролем ОСББ дальше, вплоть до организаций подобных территориальным общинам.

Делегировать свои полномочия, без прохождения этого пути нельзя.

Нужно пройти этот путь даже если на него, в нашей стране, понадобится много лет! Этот путь - это изменение сознания общества, а с ним и ментальности.

В этом вопросе спешка смерти подобна!

Торопиться нужно медленно, иначе мы наступим на те же грабли и скомпрометируем очередную хорошую идею, как это сделано в России. А хуже скомпрометированной идеи и российского пути реформирования ЖКХ через их ТСЖ (родного брата ОСББ), быть ничего не может!

Если компрометация произойдет, тогда нужно начинать все сначала, а прежде придется дать ранам и ожогам граждан зажить, а на это снова должны уйти годы! Для меня это очевидно как Божий день!

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Во-вторых, авторами практически во всех изданиях рассматривается один из путей управления домом самим ОСМД, что вводит в заблуждение председателей. ОСМД не может быть управителем в своем доме, а может назначить любое другое, способное к этому лицо. Согласно Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» объединение совладельцев многоквартирного дома - юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, удержания и использования неделимого и общего имущества. Основная деятельность объединения состоит в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее удержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Согласно Порядка определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилищном фонде исполнителем жилищно-коммунальных услуг может быть субъект хозяйствования, предметом деятельности которого есть предоставление соответствующих жилищно-коммунальных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей определенных в части второй этапа 21 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах».


Председатели заблуждаются или не заблуждаются но в 90% действующих успешно ОСББ председатели научились управлять и организовывать деятельность своих объединений без помощи сторонних организаций и ни одна служба им не выразила мнение, что они заблуждаются или что-то путают и что им необходимо сворачивать свою успешную деятельность и передавать управление ОСББ в управляющую компанию. А с передачей управления передавать и решения управляющей компании по поводу какого подрядчика и за какую сумму денег, собранных с жильцов дома нужно приглашать и в какой цвет красить стены парадного...

Как ловко Вы подменили понятия. Очевидно Вы очень заблуждающийся человек (не практик, а теоретик) или один из них, один из разрушителей отличной идеи самоуправления в собственном доме. Один из тех, кто ратует за противозаконную и антиморальную монополизацию рынка ЖКХ и аккумуляцию этого рынка в ограниченных руках, в руках определенных хладнокровных финансовых [censored]тур.

Попробуйте ответьте мне на следующие вопросы, что моему ОСББ сегодня мешает делегировать свои полномочия профессиональному сантехнику, слесарю, дворнику, уборщице или любой другой, если надо, лицензированной организации узкого профиля? Неужели на уборку дома мне и моему ОСББ нужна лицензия? У меня есть все инструменты хозяйствующего субъекта и нет законных и даже логических ограничений в реализации прав моего ОСББ на собственную и независимую хозяйственную деятельность за деньги собираемые с собственности жильцов дома и за личные деньги, собираемые с самих жильцов дома.

Вы, уважаемый Юрий Михайлович, поднимаете страшный вопрос и безапелляционно предлагаете нам убийственное для всего ОСББ-движения и даже для развития демократии нашего общества утверждение!

Ваше утверждение является желанием серьезных лоббистов во власти, со стороны крупных строительных компаний, желающих прибрать против воли собственников новые жилые дома в собственные управляющие компании, а также тех финансовых групп, которые хотят получить контроль над кошельками оставшегося в старом жилом фонде украинского населения.

Мне трудно объяснить разность двух не стыкующихся вещей, которые застройщики хотят свалить в кучу, но я попробую. Существует отдельный, серьезный бизнес на недвижимости - это офисные центры, гостиницы и т.п. чем владеет кто-либо и из собственных денег обеспечивает необходимый уровень ремонтов и сервис в этих домах и поэтому имеет право устанавливать свои цены на пользование их недвижимостью кем-либо. Строительные компании и некоторые финансовые группы хотят подменить понятия и попытаться из нас законных собственников своих домов сделать тех самыми клиентов их собственной недвижимости, чтобы мы платили почти такие же деньги, которые платят люди, живущие в гостиницах (разумеется для них это недосягаемая сверхцель, но есть к чему стремиться!). А застройщики вместо того, чтобы построить себе доходный дом типа офиса и гостиницы один раз на нас зарабатывают, когда продают нам в собственность жилье, а второй раз пытаются на нас заработать так же как зарабатывают собственники жилья!

Юрий Михайлович если бы все было так, как вы пишите и как хотят застройщики и финансовые группы, тогда зачем нас принуждать создавать ОСББ, выходить из государственных ЖЭКов, зачем наделять законом объединения большим спектром полномочий и инструментов (расчетные счета, правление, ревизионная комиссия и т.п.), не проще ли было сразу загнать жилые дома из ЖЭКов в частные управляющие компании? Зачем такие сложности? Ответ на эти вопросы содержится в желании государства перевести жилые дома из дешевых ЖЭКов в дорогие частные управляющие компании руками самих жильцов, потому как более простой путь является противозаконным и антиконституционным! Факт есть факт, поэтому не стоит нас убеждать в том что частные управляющие компании будут дешевле чем ОСББ, это мягко говоря манипуляция и обман, который легко рассыпается, если посмотреть на российский опыт.

Вы либо жертва пропаганды, либо сами пропагандируете утопию и убийство многоквартирного жилого фонда. Эта пропаганда направлена на плавное вытягивание многоквартирных домов из государственных дешевых ЖЭКов в частные дорогие управляющие компании. Поэтому не нужно говорить об экономии денег домами, все в результате получится наоборот!

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Кроме того Порядком предусмотрено, что исполнитель жилищно-коммунальных услуг определяется органами местного самоуправления, кроме случаев когда владелец (владельцы) жилых домов желает (желают) определить исполнителя жилищно-коммунальных услуг самостоятельно. Владелец (владельцы) жилых домов может (могут) уполномочить на определение исполнителей жилищно-коммунальных услуг исполнителя услуги по управлению домом, сооружением или группой домов.


В моем случае мое ОСББ уполномочило себя самого на выполнение тех не запрещенных законом работ, которые захотело заниматься самостоятельно и никто моему ОСББ этого запретить без реального насилия не может и не сможет потому как мы являемся честными плательщиками налогов в государственный бюджет.

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Итак, ОСМД и ЖСК не является субъектом хозяйствования, предметом деятельности которого есть предоставления соответствующих жилищно-коммунальных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей, определенных в части второй этапе 21 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах». Но имеют право по собственному желанию самостоятельно определять исполнителей жилищно-коммунальных услуг. В случае отсутствия такого желания исполнителей услуг определяет орган местного самоуправления. Также, в соответствии Устава, ОСМД они могут быть учредителями своего предприятия.


Вы умышленно пишите противоречия с Законом Украины "Об ОСББ" или пользуетесь не проверенным, предоставленным Вам текстом, и поэтому не замечаете или не хотите замечать полномочий и прав ОСББ, которые объединениям предоставляются и которые в свою очередь противоречат тому на чем Вы акцентируете внимание. Думаю Вам необходимо еще раз перечитать Закон Украины "Об ОСББ" ( http://osbb.kiev.ua/housing-jkh/340-on-the-union-of-owners-of-apartment-house ) и ответить самому себе на вопрос, зачем объединениям давать так много возможностей и полномочий, чтобы в конце концов сказать, что этим всем объединения заниматься не имеют права, потому как этим имеет право заниматься только частная управляющая компания?

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Как правило, подавляющее большинство председателей ОСМД, не понимая этого момента, в нарушение законодательства, управляет своими домами самостоятельно. Самостоятельность дает им основное преимущество - полный контроль над процессом управления и содержания дома, но одновременно, как показывает практика, имеет много недостатков, главный из которых - ограниченное количество всех видов ресурсов: финансовых, материальных, организационных, интеллектуальных и пр. Результатом такого вида управления часто являются проблемы с техническим состоянием дома, должниками, производителями жилищно-коммунальных услуг и пр.


Скажите, Законом хоть одна ответственность объединений за нарушения противоречивых статей Закона выписано? Ну за перетягивания объединениями полномочий, разрешенных тем же законом на себя? А если нет, тогда эти ограничения не работают, а объединения пользуются своими правами прописанными в том же противоречивом Законе.

Вы пишите про полный контроль со стороны ОСББ над управляющими компаниями, а механизмы этого контроля где-то выписаны? Может я, как председатель ОСББ могу сегодня прийти в ЖЭК и попросить без проблем смету всего ЖЭКа или другой тот или иной документ? Может у меня не будет тех же проблем с частником, с частной управляющей компанией, которая будет мне рассказывать сказки о коммерческой тайне?

В успешном ОСББ все проблемы о которых Вы говорите решаются без особых трудностей.

Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

Управление жильем, как и любая сфера деятельности, требует профессионального и квалифицированного подхода. Альтернативой самостоятельному управлению может быть только делегирование этих функций своей (принадлежащей членам ОСМД) Управляющей компании, которая возьмёт на себя разрешение текущих и стратегических вопросов жизнедеятельности объединения. Подобный опыт проводится в г. Севастополе, когда Ассоциации ОСМД совместно учреждают Управляющую Компанию становясь её хозяином и нанимают в эту компанию профессиональных управителей и специалистов.


А что мешает самой ассоциации организовать хозяйственную деятельность для своих ОСББ? Зачем создавать еще одну организацию? Ведь это какое-то нагромождение организаций, каждая из которых должна вести свою отчетность и управление, а значит, что иметь свою бухгалтерию и т.п. службы и обязанности перед внешними государственными [censored]турам. Не проще ли, как я уже писал выше принять в одно ОСББ (по средствам изменения устава) как можно больше домов, что обеспечит все те же механизмы контроля и влияния на правление ОСББ, в которое будут входить представители от каждого дома. Или, если уж хочется бОльшее количество организаций, тогда внести в устав ассоциации ОСББ необходимые функции для управления хозяйственной деятельностью домов, вошедших в эту ассоциацию с необходимыми функциями? И этот опыт мне известен. Ведь все что не запрещено - разрешено!


Цитирую Молдавчук Юрий Михайлович:

С одной стороны, совладельцы создают ОСМД, а так как одно ОСМД обслуживать не рентабельно, объединяются в Ассоциации, как Заказчик и совместно учреждают Управляющую компанию, в первую очередь для профессионального управления и содержания своими домами. Ассоциация занимается общественной работой (разъяснением и распространением положительного опыта, помогает создавать на своей территории ОСМД, объединяет их в Территориальную громаду, и т.д.) а Управляющая компания - хозяйственной деятельностью. Такая связка позволяет не только избежать «минусов» каждой модели, но и объединить их «плюсы».


Главным минусом предложенной Вами схемы является теоретичность Ваших изысканий, которые на практике реализовать, как Вы себе представляете невозможно - это я Вам как практик говорю! И утверждаю, что это утопия, особенно в нынешнем ментальном состоянии нашего общества. Организации (правление ОСББ, само ОСББ для внешних связей, ассоциация ОСББ, управляющая компания) между собой возможно увязать не идеологией, на которую народу наплевать, если они даже не готовы тратить свое время на важные для них самих дела, а должна основываться на экономических связях, эффективности и выгодах. О какой эффективности можно говорить, если Вы как носитель идеи пол жизни своей положите на то, чтобы организовать все так как Вы себе представляете и то в результате все будет не так работать потому как все зависит от человеческого фактора и личностей которых и без того найти в руководители объединениями найти никто не может. О каких выгодах можно говорить, если у Вас и без того наслоение организаций - организация на организации и организацией погоняет, которые будут расти сами в себя и вытягивать из всех жильцов все их доходы на содержания себя.

Уважаемый Юрий Михайлович, Ваша концепция была бы очень неп[censored]а, потому как имеет логику, если бы она не основывалась на лобби, если бы она не была слишком теоретической и потому оторванной от практики, если бы она не требовала большого количества толкового человеческого ресурса, который найти днем с огнем не сыщешь, а если сыщешь то невозможно их затащить в сферу ЖКХ.

Я завершаю работу над большой статьей "ОСББ сквозь призму ТСЖ, или как не наступить на российские грабли", а также завершаю работу над второй статьей посвященной Реформе ЖКХ Украины. Эти статьи очень перекликаются с поднятой здесь Вами темой, поэтому рекомендую Вам познакомиться с этими статьями, после их выхода, и уверен, что Вы, благодаря этим статьям найдете для себя ни один рецепт успешной Реформы ЖКХ в Украине.

Будьте счастливы!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #11 Alex 24.10.2011 09:45
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, в одном ОСББ, под председательств ом одного и того же человека, тариф по квартплате, для каждого дома, должен быть одинаковым или в зависимости от количества квартир в доме? Наш новый дом передали в ОСББ, председатель которого говорит, что кварплата в нашем доме выше, чем в остальных, потому что он одноподьездный и в нем мало квартир. Но ведь и площадь дома и всех коммуникаций несравнимо меньше, чем в других домах. Подскажите, если владеете ситуацией. Я думаю, что это как раз тот случай, когда большинство жильцов будут затягивать или вообще игнорировать оплату.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #12 Сергей Соколов 30.10.2011 11:06
С одной стороны, маленькие дома действительно менее выгодны - ранее назывался предел рентабельности ОСББ - 80 квартир. С другой стороны, расширение ОСББ должно уменьшать по крайней мере его управительские затраты.
Думаю, что в любом случае следует ознакомиться с расчетом тарифа и перепроверить его. Если окажется, что хозяйствовать самостоятельно выгоднее - организуйте в доме свое собственное ОСББ. Также советую действовать доброжелательно , это даст лучший результат.
По сути вопроса - по моему пониманию, в законе предполагается, что каждое ОСББ создается в отдельном жилом комплексе (дом или часть дома - ст.1 закона).
С жильцами (в т.ч. не членами ОСББ) - должен быть заключен договор на предоставление услуг (ст.13).
Размер платежей утверждается общим собранием членов ОСББ (затвердження кошторису - ст.10).
На мой взгляд, можно сделать вывод, что в одном ОСББ не может действовать несколько тарифов.
Буду рад услышать и другие мнения. :)
Приглашаю на наш сайт - www.lisky.org.ua. Сайт посвящен трем темам - ДВРЗ,самоуправл ение,ЖКХ.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
-1 #13 Григорий 24.01.2012 17:01
Услуги ОСМД делятся,согласн о действующему законодательств у, на три части, которые отличаются по принципу определения доли каждого члена ОСМД(равно,как и других собственников помещений в доме,где образован ОСМД)
в оплате затрат на обслуживание дома:
- жилищно коммунальные, перечень и принцип оплаты за которые определены постановлением КМУ №529 от 20.05.2009 г.:
Калькуляционной единицей в оплату этих услуг является 1 кв. метр. То есть оплата прямо пропорциональна соотношению площади помещения владельца к общей площади помещений дома.
- услуги по управлению домом.
Эти услуги относятся к третьей группе жил.-ком. услуг в зависимости от порядка утверждения цен-тарифов в соответствии с положениями Ст.14 Закона Украины "О жил.-ком Услугах":"Треть я группа - жил.-ком. услуги, цены-тарифы на которые определяются исключительно по договору(догово ренностью сторон).
Принцип оплаты за которые определен п.5 Типового договора о предоставлении услуг по управлению домом,утвержден ным постановлением КМУ №484 от 20.05.2009г.
В нем определено, что заказчик оплачивает за предоставленные управителем услуги дополнительно к установленному тарифу на жил.-ком услуги сумму зависящую от договоренности сторон.
- дополнительные услуги, принцип оплаты которого определен п.7 того же постановления № 484:"Стоимость и порядок оплаты дополнительных услуг управителя определяется по согласию сторон.
Теперь вопрос: будет ли правомочным решение правления и собрания ОСМД об обязательной оплате за
- доплнительные услуги: охрану придомовой территории, услуги садовника,услуг и юриста;
- услуги по управлению(управляющий,бухгалтер)
пропорционально площади помещения владельца?
Заранее признателен за оперативный ответ.
С уважением, Григорий.
P.S. Суд с ОСМД по этому поводу в полном разгаре.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #14 Катерина 30.05.2012 10:30
Дорогие коллеги! я- новичок.Прошу совета. Квартира должника за жилищно-коммуна льные услуги продана с аукциона банком, так-как была залогом по кредиту. Новый владелец отказывается выплачивать долг (он знал до покупки о долгах по услугам).Денег с продажи квартиры не хватило даже на погашение тела кредита. Мои действия? Заранее признательна за ответ. С уважением Екатерина.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+1 #15 Виталий999 18.02.2013 19:36
можно ли выйти из осбб одной из квартир ичем это чревато
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
+1 #16 sergey.p8 22.02.2014 23:00
Уважаемый Олег Кий!!!Скажите пожалуйста,може т- ли быть в одном доме для разных квартир ,разным тариф.
Цитировать | Сообщить модератору
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

ca.jpg

Юмор

PR-CY.ru