08.10.2010 14:46
Вопрос:
Юристы ЖЭКа утверждают, что согласно каких-то там документов вспомогательные помещения дома находящегося у ЖЭКа на балансе имеют право сдавать в аренду только сами ЖЭКи по решению территориальных общин. Правда ли, что ОСМД может сдавать свои вспомогательные помещения в аренду только тогда, когда примет дом на свой баланс?
Ответ:
Об этом заблуждении, подпитываемого органами власти, я подробно написал в статье «МОНЕТА О ТРЕХ СТОРОНАХ».
Но если в двух словах, то решения Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004 года позволяет распоряжаться помещениями без осуществления предпринимательской деятельности до создания в доме ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку). А Закон об ОСББ, рассматриваемый одновременно с решением Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004 года, позволяет осуществлять коммерческую деятельность, включая сдавание помещений в аренду, без приема дома на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома.
Власти держащие чиновники умышленно спутывают понятия баланса и право распоряжение собственностью. Они выдумали для себя ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОБЩИНЫ, не спросившись у нас разрешения, вменили себе в права распоряжение нашим имуществом. Их логикой можно оправдать действия работника какой-нибудь фирмы, который вдруг начнет отписывать себе или кому-то из своих родичей собственность этой фирмы, в которой этот работник числится всего лишь бухгалтером без права первой подписи.
Конечно, в случае с этим работником, Криминальный Кодекс расценил бы его действия как мошенничество и предоставил бы ему на продолжительный срок для бесплатного безвылазного проживания маленькую комнатку с тридцатью соседями по койке рядом с туалетом. А вот аналогичные мошенничества чиновников «легким движением руки превращаются» в благодетельность. Волшебным образом чиновники становятся, чуть ли не святыми при жизни, правда, метят они с меньшей власти в большую власть. А рецепт этого волшебства прост, нужно продать подвал в моем доме, из вырученных денег частично, для отчетности, залатать парочку бюджетных дырочек, оставшуюся часть официальных платежей с помпой потратить на строительство еще одной предвыборной детской площадки. А наличные доплаты разницы официальной и фактической стоимости моих подвалов, святоши тратят по собственному усмотрению на гавайской вилле жены или на покупку очередного Бентли для тети из Жмеринки.
ЖЭК и выше стоящие над ним организации это организации с узкими обязанностями – содержание дома в функционирующем состоянии за деньги государства и жильцов, и ведение баланса дома, который является всего лишь формой бухгалтерского учета. И если весь дом, включая квартиры дома, находится на балансе у ЖЭКа или еще у кого-либо, то это не значит, что ЖЭК или кто-либо имеет право помешать вам распоряжаться вашей квартирой или осуществлять в вашей квартире какие-либо действия, которые не противоречат законам.
Все это значит, что если включить логику и вопреки желаниям власти держащим мифотворцам, поставить рядом Закон об ОСМД (ОСББ) и решение Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004 года, то выяснится, что можно распоряжаться вспомогательными помещениями и без приема дома на баланс ОСМД (ОСББ)!
(письмо от УЖХ, где УЖХ формулирует, что такое баланс в нашу пользу).
Комментарии
Пишите, сюда, не стесняйтесь!
Так вот, баланс это форма бухгалтерского учета и правовых последствий за собой не несет, поэтому-то мне все равно у кого будет находиться дом на балансе и чей бухгалтер будет нести за это головную боль. В своем случае я просто пользуюсь несовершенством законодательств а в пользу выше упомянутых граждан и организации.
В связи с тем, что собственниками дома со вспомогательным и помещениями являются собственники квартир, я с первого дня существования моего ОСМД, без приема дома на баланс развернул арендную хозяйственную деятельность в своем доме.
В начале конечно были сопротивления ЖЭКа, управляющей дирекции и местных органов власти, но мои доводы оказались железобетонными и любое мое общение с ними заканчивалось фразой типа "подайте на меня в суд и я с удовольствием докажу вам свою правоту". До сегодняшнего дня судов от них нет, и только я с ними сужусь по разным вопросам. Они же инициативу не проявляют, что подтверждает правило "молчание знак согласия" или юридический термин молчаливое согласие.
Теперь о моих арендаторах. Если говорить о кладовой в бывшем мусоросборнике и части чердака, то все идет для арендаторов как идет - эти арендаторы не зависят от мнения и правил работы с внешним миром. А вот если говорить о картинной галереи и туристическом агентстве, то здесь ситуация подобно Вашей Оля - галереи нужно получить разрешение на вывеску на фасаде здания (заметьте это одна из главных улиц Киева), а туристическому агентству нужно было получить лецензию на деятельность и так же как галереи решить вопрос с вывеской.
Итак, подводя итоги, я могу сказать, что одна и вторая организации решили свои проблемы без особых трудностей с помощью договора аренды с ОСМД и им не помешал тот факт, что дом находится на балансе у ЖЭКа.
Вывод: "если немного помучиться то все все у арендатора получится". Наша страна тем и примечательно, что в ней нет ничего невозможного! - опять у меня возникла ассоциация со страной в которую Буратино шел зарывать свои монетки.
В каждом арендном случае, разумеется, есть свои нюансы, но если Вы Оля будете перед чиновниками ставить конкретную задачу, чего Вы хотите и спрашивать у них чего они за это хотят, то все решится в Вашу пользу, а ОСМД у которого Вы хотите арендовать помещение, если оно в Вас заинтересовано, пусть сделает Вам скидку в пределах сумы, которую Вы затратите на получение от чиновников того чего Вы от них хотите.
Удачи и всего доброго!
В дополнение к обсуждаемой теме аренды, подскажите решался ли Вами вопрос нотариального удостоверения заключаемых с арендаторами договоров со сроком более 3-х лет. Если да, какими документами подтверждали нотариусу свои права на передачу помещений в аренду.
Цитирую Ольга Г:
Предположим Оля, что Вы и есть этот будущий арендатор под размещение в помещении ОСББ нотариальной конторы.
Для несведущих читателей сайта, позвольте прокомментирова ть, что нотариально необходимо заверять те договора аренды, которые заключаются на срок более трех лет и три года включительно.
При этом нотариус должен взять государственную пошлину от всей суммы, за весь срок аренды. А эта сумма в сравнении с ежемесячным платежом арендатора оказывается очень большой.
Естественно, возникает вопрос у арендодателя готов ли арендатор компенсировать ему эту сумму, ведь арендатор может "сбежать" на половине арендного срока. К тому же это не целевые расходы для ОСББ. Арендатору же вроде как хочется гарантировано снять помещение в аренду как можно на больший срок, но и платить этой суммы не хочется ведь и для него она кажется приличной в сравнении с арендной платой.
Вот, в результате, находится компромисс между арендодателем и арендатором о заключении договора аренды на два года и одиннадцать месяцев. При этом в договор аренды закладываются условия автоматической пролонгации на случай продолжения договорных отношений между арендатором и арендодателем.
Или закладываются в договор железобетонные обязательства перед арендодателем перезаключить договор аренды с конкретным арендатором на новый срок, разумеется, если все стороны исправно выполняют свои обязательства. В этом случае, чтобы в конце срока аренды арендодатель не указал арендатору на его ненадлежащее выполнение в договоре тех или иных условий и под этим предлогом отказал в перезаключении договора, арендатору необходимо помнить наизусть весь договор и следовать каждой букве этого договора. Поверьте это очень утомительно и не гарантирует арендатору ровным счетом ничего. Гарантией могут служить только взаимовыгодные добрососедские отношения на протяжении всего срока аренды.
Оля, мой совет следовать пути автоматической пролонгации договора, заключенного на два года и одиннадцать месяцев. В связи с тем, что нет договоров (я говорю не только о частных но и о межгосударствен ных договорах), которые нельзя было бы расторгнуть, поэтому стремление к длинным договорам себя не оправдывает. Поэтому я Вам не советую к этому стремиться, лучше выстроить надежные, добрососедские отношения с арендодателем и надеяться на его инертность, а как только наступает первый день после завершения договора перечисляйте деньги за новый месяц нового срока автоматической пролонгации договора. В этом случае, если арендодатель деньги немедленно не возвращает, то ваша пролонгация вступает в силу и пролонгированны й договор будет действовать еще два года и одиннадцать месяцев на тех же условиях. А в связи с тем, что автоматически пролонгировался тот же договор на тех же условиях, то по истечению этого срока механизм пролонгации можно так же запустить на новый строк.
В моей практике, не касающейся деятельности ОСББ, я продолжал договор по автоматической пролонгации четыре раза, это мой личный рекорд!
Так, что желаю и Вам Оля удачи!
Мой предыдущий вопрос о возможности заключения долгосрочного договора исходил исключительно из моих финансово-экономических соображений, как будущего арендатора: сумма вложенных средств в постройку, ремонт и оборудование помещения значительно превышает трех годичный размер арендной платы (исходя из средней арендной платы, устанавливаемой по региону). Поэтому по истечению этих трех лет остаться с истекшим по сроку договором очень бы не хотелось. А в связи со статусом помещений подвала, как собственности всех жильцов дома, проблема нотариального удостоверения, заключается в невозможности получить на подвал "вытяг" из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Но думаю, что этот вопрос еще рано откладывать на полку неразрешенных, буду думать.
Уверена, что так или иначе все сложиться в нужную картинку. Удачи и Вам Олег. Приятно было пообщаться. Очень рада, что нашла Ваш сайт, тем более учитывая первые шаги нашего "новорожденного" ОСМД. И как житель дома надеюсь, что шишек на пути к взрослой жизни мы, как совладельцы дома, посадим немного.
Вы юрист, к тому же житель этого дома, поэтому возможно в договор вложить хитрый пункт об обязательных инвестициях арендатора, при котором, в случае отказа арендодателя в продолжении права аренды предыдущему арендатору, арендодатель обязуется вернуть все подтвержденные расходы вложенные в арендуемое помещение. Конечно, никто возвращать денег без суда не будет, но и стремиться отказать предыдущему арендатору в аренде на новый срок тоже никто не будет.
В общем, осталось только придумать пункт договора, который за счет Ваших инвестиций в помещение перебросит мостик для заключения Вами договора на новый срок.
Насчет вопроса выдачи вытяга на подвал и других разрешительных документов, рекомендую Вам получить вытяг и другие документы на Вашу квартиру, я так понимаю по этому же адресу.
А вы как предприниматель имеете право использовать свою жилую площадь для осуществления предприниматель ской деятельности.
Получите документы на свою квартиру, а нотариальную практику осуществляйте в подвальном помещении. Уверен, что если Вы сделаете соответствующую вывеску на доме над входом в подвал, то никто и ни заметит разницы адресов, ведь дом-то один.
Почта, же будет приходить на Вашу квартиру, и здесь тоже ничего плохого нет.
Надеюсь я Вам предложил новые решения.
Слышал есть какой то закон , что после трёх лет если сделан ремонт и не было жалоб совладельцев то через БТИ можно оформить и так право собственности ?!?!
Я бы вообще все подвальные помещения раздал бесплатно ( с испытательным сроком ) с условием
обслуживания внутри-домовых систем общего пользования на занимаемой площади + соответствующий договор !!! Представьте сколько бы проблем решилось.
СМОТРИ здесь http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=va134600-07
А особенно здесьhttp://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=v004p710-04
Ща найду конкретную статью . В башке уже каша.
С пенсионным фондом задолбался спорить!
Чиновники всё запутали на местах , дабы на взятках бабла срубить . http://2000.net.ua/weekend/gorod-sobytija/tema/62170
По сути вопроса ЖЕК не имеет право собственности .
Пусть здаёт свои кабинеты в аренду или мастерские.
Кстати ! У вас в договорах на содержание домов и придомовой есть расходная часть - СОДЕРЖАНИЕ мастерских ЖЕК ? У нас исполком внёс этот пункт.
В том же абзаце есть такое : Свободные подвальные помещения по согласию владельцев квартир переоборудуются в кладовые, передаются им в собственность бесплатно в установленном порядке.
Но ведь я есть совладелец . Нет порядка устанавливающег о давать либо разрешать совладельцу занимать , даже для этих целей , площадь. А сделав там ремонт вопрос оспаривания территории вообще усложняется .
Как думаешь ? Апелируй
Ваш случай - приватизация державного, комунального майна - там ограничений я не встретил.
Мистика , видел же где то .
Вы правильно делаете, что ставите все под сомнение и ищите какие-либо выходы из сложившейся ситуации. Но чего бы Вы не придумали реализовать это возможно только при поддержке того же ЖЭКа или местных органов власти.
Если Вы попадаете под действие этого Закона (об аренде державного и комунального майна), тогда требования ЖЭКа к Вам являются правомочными. Я сам в одной из своих сфер деятельности являюсь предпринимателе м и мне каждый раз, при перезаключении договора государственног о имущества, приходится производить оценку арендуемых мною помещений.
Чтобы уменьшить оценочную стоимость от которой будет зависеть Ваша аренда есть ряд путей это договариваться с оценщиком о снижении стоимости за счет того, что Ваши помещения не являются приспособленным и для аренды в связи с тем, что они являются вспомогательным и, подвальными и т.п. помещениями (при большом желании можно найти много причин снижения стоимости).
Почти уверен, что избежать оценки или прокидывания ЖЭКа (здесь Вы уже подтвердили полномочия ЖЭКа, заключив с ним предыдущий договор) у Вас не получится.
К тому же я рекомендую при перезаключении договора предусмотреть в нем автоматическую пролангацию на следующий такой же период, если стороны не будут иметь друг к другу каких либо претензий, это обезопасит Вас от многих недоразумений - появления нового арендатора и постоянных расходов на оценку при перезаключении договора на новый срок.
А вообще-то Вы изначально, при заключении договора, должны были заключить договор А) на очень длительный срок из-за того, что Вы инвестировали в ремонт немалые деньги (в продолжительных временных рамках сумма инвестиции не была бы такой ощутимой); Б) Вы могли уменьшить стоимость аренды на сумму инвестиций (или хотя бы часть) на срок действия первого договора аренды от суммы фактической стоимости аренды (это при доброй воли местных органов власти); В) в связи с инвестициями Вы могли прописать в договоре дополнительные льготы, как арендатор помещения требующего инвестиций.
Мои рекомендации:
Также чтобы вывести Вас из опасностей непомерных арендных поборов зависящих от стоимости оценки, Вы должны в своем доме организовать ОСМД и без приема дома на баланс ОСМД перезаключить договор аренды с родным ОСМД. Здесь, с одной стороны Вы обезопасите себя от всех вышеизложенных волнений, также Вашему ОСМД не придется захватывать собственные помещения в доме (читайте статью "Монета о трех сторонах" http://osbb.kiev.ua/stati-osmd-osbb/202-coin-on-three-sides - здесь представлен мой личный опыт), потому как Вы их сами передадите ОСМД, а к тому же, что более приятно, все заплаченные Вами за аренду деньги вернутся в Ваш же дом на улучшение Вашей же жизни.
Классная картинка внизу !
С Уважением !
Может вообще забить на них . Как говорят:-не трож ...но, оно и вонять не будет (уж я то это знаю по собственному опыту
Цитирую Mastermag:
Насчет "забить" не советую, думаю, что они уже на Ваш отремонтированн ый подвал глаз положили, поэтому легко и просто могут выиграть суд, если Вы будете их законные требования игнорировать. Не советую Вам как судяга со стажем!
А вот мысли у Вас работают в правильном направлении - соответствий или несоответствий документов того или иного ЖЭКа и т.п.
Я не знаю в каком доме Вы находитесь, не знаю его состояния и объема возможного получения денег от подвальных помещений, но судя по опыту, думаю, что Вам нужно создавать ОСМД, становиться в нем председателем (одна проблема "повязана особа" - Вы не можете сами себе сдавать помещения, нужно будет выделить отдельный орган, который этим будет заниматься в ОСМД). Вы имеете хороший опыт обустройства подвала под своей квартирой и понимаете как заставить подвальные помещения работать на Ваш дом, а эти знания это уже половина успеха ОСМД.
К тому же существует опасность того, что Ваше отремонтированн ое помещение местные органы власти при пособничестве ЖЭКа уже готовы приватизировать для кого-то, процесс пошел, поэтому нужно активизировать жильцов дома и забирать свое!
Удачи, берегите себя!
Договор аренды легче расторгнуть, какие бы вы улучшения не делали (тем паче, если мне память не изменяет в типовых договорах аренды эти улучшения делаются только после согласования с арендодателем - как в вашем не знаю).
Став добросовестным приобретателем имущества, вы по крайней мере имеет все шансы затянуть в случае чего процесс до бесконечности. Сейчас вы тратите деньги на "дядю", а не на себя.
Но дело ваше. / Оценка перед заключением/перезаключением договоров обязательна, тобишь аренда будет постоянно расти /
В том то и дело! По соседству живёт бывший зам председателя исполкома , он с меня как с "дурачка" извините смеётся- говорит:-"какого чёрта ты им платишь , помещение принадлежит в равной степени жильцам всего дома и без их ведома и разрешения никто , в том числе и городской совет сдавать либо продавать эти вспомогательные помещения". Я думаю если бы встал вопрос о том что бы жители вышвырнули меня от туда , то он бы им дал полный алгоритм этой процедуры . И суд бы не спас . Понятно , что заниматься предприниматель ской деятельностью в данном случае закон не позволяет но использовать в собственных целях ..... Спасают в этом случае так сказать человеческие отношения не более того . А договор на улучшения у меня идёт неотъемлемым приложением к существующему договору , где оговаривается сумма на которую делаются улучшения и чётко определяются "неотъемлемые улучшения". Не знаю , как по мне то мне лучше стать на сторону жильцов и послать этот ЖЕК (клон) куда подальше ! Да......вопрос . У меня договор , его лонгация до 01.03.2012 ,а они меня предупреждают , что в связи с изменениями от 21.04.2011 г. №3269-VI "Об аренде..." договор не будет продлён если не будет выполнена оценка арендованного помещения в течении одного месяца. У них вообще или с головой не в порядке , либо с баблом уже сегодня туго и на законы им плевать.
Нет желания обсудить дела . что творятся в Пенсионном фонде Украины . Уто кидалово , всех нас , так кидалово . Тут действительно надо было иметь семь пядей во лбу , что бы с нами такое провернуть (падонки на...)
С уважением !
Оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою
Кабінетом Міністрів України ( 629-95-п ).
Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У
разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка
об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для
продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка
об'єкта оренди.
-----------------------------------
Тобишь, если вашей оценке уже больше трех лет - то ее проводить обязательно.
***
Стаття 18-1. Ремонт об'єкта оренди
1. Поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться
орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.
2. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться
орендодавцем або іншим балансоутримува чем цього майна за його
рахунок, якщо інше не встановлено договором.
3. Якщо орендодавець або інший балансоутримува ч майна,
переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це
перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов
договору, орендар має право:
відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок
орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
{ Закон доповнено статтею 18-1 згідно із Законом N 997-V
( 997-16 ) від 27.04.2007 }
У меня то на сегодня договор считается продлённым-упс... как понимать ? Я же говорю - дебилы законы пишут , ни какой чёткости .
Например. Договор заключен 01.05.2008 г. сроком на 2 года 11 мес. Срок действия договор - до 01.04.2011 г. с правом продления.
Продление (пролонгацию) подписали 30.03.2011 г. сроком на 2 года.
Так вот, если так - то вам переоценка не нужна, т.к. Закон принят 21.04.2011 г. - и обратной силы не имеет. А если пролонгацию будите подписывать 22.04.2011 г. - то уже с переоценкой согласно новых измений.
Получается следующее - чтобы либо ЖЕК1 или ЖЕК2 были балансодержател ями дома, они должны быть либо собственниками жилья, либо иметь договор с собственником(м и).
Теперь вопрос посложнее кто является собственником жилого дома, при условии что право собственности на жилой дом подлежит государственной регистрации
RSS лента комментариев этой записи