Это сообщение было отправлено через раздел «КОНТАКТЫ» сайта. Отправитель Anira:

Здравствуйте, Олег! 

Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем:

Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ЖЭКа принялась создавать ОСББ. На нашей улице она уже несколько создала и их курирует. Говорить о ее результатах еще сложно. На сегодняшний день она принялась за нас.

На данный момент ее активность пристопорилась, т.к. создание ОСББ в нашем доме происходило с нарушением действующего законодательства, т.е. без учредительного собрания.

Поясняю: весной провела ознакомительное собрание (собралось 4 квартиры из 80 возможных), летом - еще одно ознакомительное, но, предварительно за 2 дня, собрав подписи с выдачей листовки-уведомления о проведении учредительного собрания. Осенью опять собрали по-квартирно подписи, но уже в протокол собрания. Через 2 недели опять собрание, на которое пришло 8 человек, но уже ставят в известность, что ОСББ создано, подписей достаточно (54 человека). 

Меня это поведение насторожило. Пожаловалась в местную власть. Пока приостановили эту "машину". Доверия этот человек за время своей работы не заслужил, чтобы можно было доверить ей наш дом. А проблем у нас по дому много, решаются очень медленно и то только через высшие инстанции. На себя взвалить тоже побаиваюсь из-за недостатка компетентности по многим вопросам - уж слишком нова для меня эта жилищная политика. Может быть, у Вас найдется какое-то решение. Буду только рада. Спасибо. 

Ответ:
Мне кажется, что если жильцы Вашего дома с такой низкой активностью собираются на судьбоносные для собственного обиталища собрания – это значит, они либо не любят свой дом, либо они очень плохо проинформированы претендентом на руководство ОСМД или жильцы Вашего дома еще не готовы к таким преобразованиям.

Думаю, что вы правильно сделали, что стопорнули весь этот непонятный процесс, может немного поздно, но если Вы контролируете ситуацию, то очень хорошо!

Скажу Вам Анира честно, что, читая Ваше письмо, у меня произошло некое раздвоение личности, я даже начал спорить сам с собой и хорошо не подрался. К чему так шучу, я написал ниже, и Вы поймете из двух противоположных позиций, которые надеюсь, суммарно подвигнут Вас к правильным выводам, решениям действиям.

Мнение первой личности.

Разумеется, без учредительного собрания с кворумом нельзя! Учредительное собрание это главное место, где люди из совместных споров, обсуждений, взаимных убеждений могут осмыслить и осознанно принять судьбоносное и рискованное решение! Иначе это походит на игнорирование вашего мнения, словно госпожа экс руководитель ЖЭКа считает вас всех скотом безинтеллектным, который не знает своего «счастья».

Конечно, за два дня предупреждать людей об учредительном собрании противозаконно, ведь этот срок четко определен Законом в четырнадцать дней. И правильно определен! ведь люди могут быть в командировках или еще где, чтобы обратить внимание на надвигающееся событие, да и времени достаточно, чтобы на почту сходить получить приглашение, присланное заказным (рекомендованим) письмом и просто, чтобы заметить объявления в дома о будущем собрании.

Обеспечивать кворум в протоколе собрания хождением по квартирам без всеобщего обсуждения этого вопроса как минимум авантюристично и противозаконно. Такие действия являются бомбой замедленного действия под фундамент будущего наполнения бюджета ОСББ и легкости принятия решений объединения. Ведь этих жильцов дома перед принятием-подписанием столь судьбоносного решения, уверен, не предупредили о своих прав и будущих обязанностях. Уверен, что подписантам не поведали к чему эти их подписи и вытекающие из подписей будущие преобразования приведут. Уверен, этим жильцам в доверительной беседе у кнопочки звонка входных дверей с протоколом в руках не объяснили, об опасностях такого предприятия, а беспечные граждане позабыли или застеснялись об этом порасспросить. Для меня очевидна манипуляция фактами, умышленное запутывание, пустые обещания, изоляция от информации – думаю, что люди утверждали, подписывая протокол собрания устав, которого в глаза не видели.

В общем, на лицо все факты нарушения прав человека и выставление себя как единственного, опытного и всезнающего спасителя дома – реформатора жилищного хозяйства Украины. И это в то время когда она, имея реальную власть и возможности, этого не смогла сделать. Она была начальником ЖЭКа, имела кроме платежей жильцов еще и доступ к корыту государственных субвенций, что же ей тогда помешало реализовать свои таланты.

В ситуации с созданием Вашего объединения, люди не ведают, чего творят, а им и некому подсказать. Не зря в последние годы во всех договорах стараются писать фразу типа: «стороны находятся в здравом уме и в полной мере осознают свои действия…», а заключить договор это не выбрать новую жизнь.

К тому же, когда претендент на будущее руководство объединением обещает чего-либо публично, его есть за что на первом же месяце управления уволить, если он не выполняет обещанного. В этой же ситуации все жильцы не знают чего госпожа бывшая начальница, тет-а-тет обещала гражданам, и находятся ли за ее харизмой и обаянием действительные таланты. Ведь может она гений убеждать, но никудышный организатор и директор коммунальной структуры, в особенности той, которую она пытается создать, сваливая все окрестные ОСББ в кучу. Может ранее она тоже была щедра на слова и скудна на дела и возможно, из-за этого-то ее и поперли с наивысшей ЖЭКовской должности. Кто знает, кто знает. Перейдем от эмоций к сути сомнений.

Смущают в Вашем письме некоторые аспекты:

Первый, это возраст вашего дома! В доме такого возраста без государственной помощи или очень больших платежей собственников квартир, или очень больших вливаний обеспеченных жильцов-меценатов не обойтись, а это значит, что если ваш дом создаст ОСББ, то вам лучше самостоятельно отвоевывать свои интересы у распределительного корыта. Если вы, или ваш представитель не будет активно орудовать локтями у кормушки, то лучше никуда не дергаться! Тогда все проблемы будут решаться государственным ЖЭКом, пусть через скандалы, пусть будут решаться в режиме аварий и устранения их, но они будут решаться, и ЖЭК будет отвечать перед всеми инстанциями за ваш дом и его состояние! А это уже хоть что-то чем слова «сами виноваты!», что подписывали бумажки, не вчитываясь в них.

Второй, это беспечность бывшего начальника ЖЭКа и будущего руководителя ОСББ. Либо она действительно хочет создать альтернативную структуру государственным ЖЭКам и тогда она, без создания ассоциации пытается объединить все ОСББ, чем нарушает все законы. Либо она авантюристичная оригиналка, которая, предположим, ради карьерного роста хочет выполнить план по ОСББ в вашем районе. Этого нельзя сбрасывать со счетов, может это новая стратегия местных органов власти, которые выполняют план по созданию в районе ОСББ (если это выяснится правдой, то расскажете мне). Думаю, что это можно выяснить в ЖЭКе, где она работала у бывших ее сослуживцев, так в приватной «женской» беседе с наводящими вопросами – женщина с женщиной ведь всегда найдет общий язык. В противном случае ей было бы проще создать частный ЖЭК. В этот ЖЭК, подобными полу законными методами она бы переманила правдами и неправдами дома или созданные ОСББ. Но из прочитанного письма, очевидно, что это не так, ведь она пытается стать председателем правления в каждом ОСББ, а в этом случае она планирует принимать дома на собственный баланс объединений. Глупость какая-то, или я чего-то не знаю!?

Третий, мне не понятны ее цели. Хочет ли она альтернативного ЖЭКа, тогда почему не создает, может повышения по должности – что же это за сложный путь, может в политику хочется, тогда она не смотрит в будущее, где ее будут ждать разъяренные от неудачного функционирования объединений ее избирателей. А может она тайно работает, к примеру, на главного разорителя ЖСК и ОСББ – какую-нибудь энергетическую компанию, которая решила разорить окрестные дома, через возникшие откуда-то у них долги. Вы же понимаете, что подписи фактического руководителя, закрепленные печатью – многого стоят и ко многому могут привести. Это может быть не только энергетическая компания, это может быть и строительная компания, которой нравится окрестная земля, мало ли кто и что. Но в этом случае ваш дом и все окрестные дома как некрасиво говорится «поматросят и бросят».

А может она просто сумасшедшая, и на почве увольнения хочет «показать!», уволившему ее начальству, что она может лишить их работы, отобрав объекты управления! Тогда это точно рецидив, ведь вовлечь в авантюру столько народу, не беспокоясь и не задумываясь о последствиях для всех домов и жильцов, может только неуравновешенный человек. В этом сомнении поможет разобраться экзаменация ее лично на предмет устойчивости и ясности ее видения перспектив развития, нескольких домов одновременно. Если она будет изъясняться абстрактно, путано, тезисно, размыто, уклончиво, при этом, эмоционально воспринимая наводящие вопросы, значит, вам нужно тикать от нее со всех ног.

Четвертый, своими глобалисткими действиями она зачеркивает саму идею, ради которой было придумано ОСББ и ради которого люди создают их – это персонифицированный контроль над средствами и персонифицированный контроль над сервисом и услугами в каждом конкретном доме. По сути, она создает тот же ЖЭК, к которому так привыкла. Но в схеме работы со многими ОСББ одновременно заложено множество подводных камней, это говорю вам я – опытный управленец различных бизнес структур. Чего стоят, к примеру, ежегодные отчеты по каждому ОСББ – как финансовые в соответствующие инстанции, так и перед членами ОСББ! Неужели она будет их стряпать наподобие уставных собраний, а отчетные и другие собрания, которые она уже сейчас игнорирует, что с ними станется, или она имеет власть переписать закон! Как же она будет их организовывать во всех домах приблизительно в один и тот же период, а формирование бюджета-сметы, который должен отрабатываться совместно с правлением. В ее случае с множеством правлений одновременно. На мой взгляд, это структурная утопия ограниченного в управленческих навыках человека. Она просто захлебнется в процедурных вопросах с ее уже очевидными подходами, игнорирующими собрания и права людей. И даже если она имеет семь пядей во лбу и ей удастся выстроить пусть громоздкую, но действующую управленческую структуру, а с ней гениальную логистику взаимодействия между ОСББ и она сможет создать этот нерациональный, но объединяющий все ОСББ частный ЖЭК! Тогда нужно ответить на вопрос – будет ли этот ЖЭК лучше предыдущего? А может хуже и, к тому, я уверен, все это приведет к таким проблемам, которые будет трудно разрешить неопытным гражданам.

Пятый – это бухгалтерский учет! С ее подходами либо это большая одноразовая махинация по выкачке денег, которая будет действовать до первой проверки либо это очередная утопия. Одновременно вести бухгалтеру все балансовые счета, деятельность и отчетную документацию всех ОСББ – очередная утопия. Неплохо было бы организовать аудит в одном из созданных ею объединений. На мой взгляд, вести полноценную качественную бухгалтерию во всех объединениях отдельно бессмысленно, для этого нужно создать частный ЖЭК и правдами и неправдами переманить все желаемые дома к себе на баланс, тогда это будет иметь рациональный смысл.

Шестой – Устав каждого ОСББ! Как бы мне было интересно прочитать Устав, протокол уставного собрания и уставные документы хотя бы одного созданного ею ОСББ. Думаю, что очень много интересного мы бы там увидели. К примеру, не может председателем правления быть человек, не владеющий хотя бы одним квадратным метром в указанном доме, впрочем, как и членом правления и членом ревизионной комиссии она не может быть. Уверен, если она становится председателем правления каждого ОСББ и на это есть записи во всех уставных документах, то в протоколе уставного собрания и в самом уставе заключены противоречия с Законом об ОСББ. Если готовится большая авантюра или махинация, то я не удивлюсь, что ее титул бывшей начальницы ЖЭКа является легендой и фикцией. В общем, Вы знаете, где искать подвох.

Седьмой – заключать договора с поставщиками услуг от каждого ОСББ. На мой взгляд, это является верхом нерациональности временных затрат. Вопрос не только в договоре, а в ведении операций по каждому договору и ответственности за взятые на себя, возможно глупые или расточительные обязательства…

Анира, я могу продолжать еще много, первая личность бурлит в домыслах и догадках, которые роятся на представленных Вами ограниченных исходных данных, но думаю пора дать высказаться другому персонажу нашего «романа».

Мнение второй личности.

Если Вы сможете восстановить контроль над процессами и над ней как над будущим Вашим руководителем, то можно на всю эту ситуацию посмотреть с другой стороны.

Мне нравится, что происходит в Вашем доме. Кто-то тратит собственное время и очевидно деньги, бесплатно создает для Вас ОСББ. А это ОСББ и людей, которые в нем работают, включая руководителя контролировать, могут только жильцы дома. Закон об ОСББ стоит выше договоров и даже Уставов, поэтому привести их к законной норме не трудно – приняв соответствующее решение тех самых 54 членов ОСББ о перезаключении договора с руководителем ОСББ.

Да, процедурно ваш благотворитель со стороны может быть только руководителем ОСМД, а ни каким не председателем правления. Если Вы своим вмешательством поставите ее в законные рамки, а председателем объединения станете Вы, а она будет руководителем, который имеет полномочия не по Уставу, а по договору, то ситуация меняется. В договор вы можете внести все ограничения и обязательства. Это поможет сохранить контроль над печатью и всеми уставными документами у председателя правления. Разумеется, в бумагах председателем правления должны быть отмечены Вы и вся регистрация ОСББ должна происходить на Вас, а не на нее, хотя можно и на нее, но только на основании договора, разработанного правлением и заключенного с ней. Ее власть должна быть ограничена до рациональных рамок контроля над ее деятельностью.

Благом еще является то, что есть дома, в которых можно выяснить о результатах ее работы, ведь она с вашим домом не с первым работает. Сделайте это, ведь если она талантливый и опытный человек, то такого человека вы больше не найдете. А власть и должность у нее всегда забрать можно. Выстройте всего лишь вертикаль вашего воздействия на жильцов дома, через информирование, общение, объявления на стендах и в почтовых ящиках.

К чему будущая руководительница клонит, я понимаю, но хватит ли ей харизмы и работоспособности, а к ним организаторских способностей вы будете видеть в «прямом эфире». Я думаю, что ее уход из ЖЭКа приведет к тому, что когда она создаст, более ли менее работоспособную «аля-ЖЭКовскую» структуру, она перетянет из ЖЭКа бухгалтера и необходимый персонал. Ведь ЖЭК как организация это не стены, в которые вы привыкли ходить, это люди! и это закон любого бизнеса. Важно чтобы она не надорвалась.

Конечно, смущает меня ее напористость и некий авантюризм, но если это ради дела, то зачастую это очень хорошие качества руководителя, которому на каждом шагу необходимо переигрывать чиновников. Возможно, это один из множества ее талантов, помните поговорку «наглость это второе счастье человека». Для того чтобы понять ее эти качества, проверьте ее на порядочность и чистоплотность в делах. Я уверен, что Вы найдете способы проверки.

Анира, во всей этой запутанной ситуации есть одно замечательное явление, это Вы! Если бы Вас не было, я бы отговаривал Вас от затеи такого поведения. Но так как Вы есть, и Вы можете контролировать ход вещей, печать, уставные документы и Вашего будущего руководителя, то пусть под Вашим контролем все протекает в нужное для Вашего дома русло. Насчет отсутствия у Вас достаточной компетентности в вопросах ЖКХ, пусть это Вас не беспокоит. Девяносто процентов председателей не имеет должного образования, из них больше половины никогда не сталкивались с хозяйственными вопросами, при этом половина из всех председателей является успешными руководителями своих объединений, так, что у Вас, с точки зрения теории вероятностей имеется большой шанс занять место рядом с ними.

В свое время мне пришлось потратить большие усилия, чтобы создать ОСББ в своем доме, не буду повторяться, в статьях рассказы об этом имеются. Если бы я оказался на Вашем месте, я бы пошел именно по этому пути, ведь по законам рациональности расходования времени в любом бизнесе – контролировать процессы занимает меньше времени, чем заниматься организацией процессов. Подыгрывайте ей, используйте свое свободное время для организации качественного контроля, а она пусть организовывает. Помните, что у Вас в рукаве всегда есть козырь (незаконно созданное ОСББ), который можно задействовать в любой момент через суд, если что-то уж совсем не так пойдет.

Если есть такой человек, чьими руками можно это сделать, то делайте, а там посмотрите!

Оставим мнение «моих раздвоившихся личностей» на взвешивание их доводов Вашей личностью! Позвольте представить Вам совет-напутствие лично от меня – подумайте, достаточно ли у Вашего дома внешних и внутренних ресурсов, насколько действующее сейчас и замененное в ближайшем будущем законодательство будет благоволить конкретно Вашему дому, чтобы создавать ОСББ! Учитывая возраст Вашего дома, может быть, от этой идеи вообще стоит отказаться. И тогда сложившуюся ситуацию нужно не просто остановить, а разрушить до основания – разрубить как Гордиев узел!

Желаю удачи, Вам Анира! и всем тем, нашим читателям, которые попали в подобные обстоятельства и вынуждены делать не простой, но правильный выбор.

ПРИЛОЖЕНИЯ:
(Трудовий договір з керівником ОСББ).
(Трудовий Контракт з Головою правління ОСББ), выполняющего функцию руководителя объединения.