Этот вопрос был отправлен через раздел контакты сайта http://osbb.kiev.ua/: Михаилом Юрьевичем. 17.10.2010. 16:16.

Олег, добрый день!
Меня зовут Михаил. Для начала хотел бы поблагодарить Вас за Ваш сайт, очень много полезной и интересной информации. Являюсь Вашим подписчиком, и постоянно слежу за статьями и новостями, что Вы выкладываете! Да и сделан сам сайт довольно хорошо, я Вам как программист говорю, сам занимался разработкой и поддержкой сайта.
Ну не об этом сейчас.
Олег, я хочу посоветоваться с Вами, как с человеком, знающим не понаслышке, да что там говорить, со специалистом в вопросах ЖКХ!
Дело в следующем, я хочу заняться организацией ОСМД, планирую переехать жить в Киев, там у меня есть знакомые. В доме, где проживают знакомые, постоянные проблемы, то с водой, то с отоплением и т.д. И знакомый человек предложил мне заняться этим, т.е. создать ОСМД и стать его председателем. Человек я общительный, и вижу себя на этом месте вполне реально. Да, возможно нету специального образования, пока нет навыков работы с градонаселением, но есть желание, и есть возможность.
НО. Как всегда есть какое-то но. Почитав литературу об ОСМД, понял, что председатель, как и само правление, избираются общим собранием. И что меня немного пугает, это то, что меня могут просто напросто попросить уйти с места председателя, не смотря на мои усилия... Т.е. буду я работать, стараться, вкладывать свои усилия в "организацию лучшей жизни дома", а в один прекрасный момент, какой-то житель, назовём его "дезертир", возьмет и начнёт против меня всех подстраивать. И как возможный вариант развития событий, меня уволят. 
И вот мой вопрос в нижеследующем. Можно ли создать так называемый "частный ЖЭК" или что-то типа "частного ОСМД", где все законы и постановления будут как у ОСМД, но правление будет закреплено? Что-то на подобии "Управляющей компании", которые у нас тут, в России. Или можно просто в уставе ОСМД как-то оговорить о деятельности председателя. Хотя кроме устава, там же и законы есть, например Закон Украины об ОСМД...
Т.е. меня волнует вопрос обезопасить себя от таких "дезертиров", которые могут испортить нормальное развитие моей деятельности в ОСМД и деятельность самого ОСМД.
Надеюсь, вы поняли мой вопрос.
С уважением, Михаил.

Ответ:

Начнем по порядку!
Для успешного руководителя ОСМД главное наличие образования, или опыта, или наличие уникальных человеческих качеств – таланта балансирования между течениями и мнениями разношерстных людей, которые как правильно Вы заметили, могут испортить жизнь любому нормальному человеку. Если у человека сочетаются все эти слагаемые можно добиться счастливой работы в такой, зачастую дерганой сфере деятельности человека. 

Председателем правления Вы не можете быть априори, если не являетесь собственником квартиры в доме, в котором собираетесь быть председателем правления! Им может стать любой из собственников квартир. Но это не проблема, на мой взгляд, принятый на работу по контракту руководитель ОСМД имеет большую защищенность, чем председатель правления ОСМД. Это потому, что председатель правления это выборная должность и может быть не контрактной, а вот руководитель объединения (или управитель) это должность контрактная и на нее распространяются Законы о труде. А это значит, что Вас будет трудно уволить до момента завершения Вашего контракта, если Вы будете качественно выполнять свои обязанности. К тому же, если дело дойдет до увольнения, Вы можете рассчитывать на компенсацию Вам объединением в рамках вашего трехмесячное оклада, а далее на все установленные законами пособия и выплаты в службе занятости, исходя из Вашей последней зарплаты и процентных соотношений, предусмотренных законами. 

Но как бы Вы не цеплялись за место, Вы должны оценивать адекватно свои таланты и понимать, что в наше время сизифов труд не в цене, в цене результаты Вашего труда, а вот если результаты будут выдающимися, то и уволить Вас никто не захочет! Я являюсь работодателем с 1992 года. Мне приходилось, как принимать на работу людей, так и увольнять их, и знаю, что бывает такое, когда самомнение человека выше его талантов и его увольняют не потому, что хотят его подсидеть, а потому, что его результаты деятельности далеки от поставленных задач. 

Правление и должность председателя правления могут быть стабильными только в акционерном обществе, где вы имеете контрольный пакет акций, поэтому искать здесь защиты не стоит. На устав объединения рассчитывать не нужно, ведь они бывают разными и никто устав, под Вас менять не будет, к тому же если Вы себя проявите неквалифицированным работником, ничто Вам не поможет удержаться на этой должности, даже измененный под Вас устав. Но Вы правильно заметили, что есть еще Закон Украины об ОСМД и на него могут опираться все граждане, которые считают, что локальные действия ухудшили их права!

Есть «миллионы» способов уволить человека на законных основаниях без особых потерь для организации – первым и самым действенным является изменения штатного расписания, в котором Ваша должность потеряется, и Вы будете сокращены. Хотя контракт это совсем другое дело, более надежное, ведь в нем зафиксированы кроме функций и обязанностей срок действия его и четкая оплата! Но в то же время покажите мне любой контракт, и я расскажу Вам как его можно расторгнуть без особых усилий, то есть «нет договора, который невозможно расторгнуть!». В общем, себя можно защитить контрактом, но не более чем это позволено законодательством. Трудно расторгнуть контракты подобные контрактам футболистов, где прописаны капиталовложения в будущую звездность футболиста, хотя и футболист при определенных обстоятельствах этот контракт может расторгнуть. В общем, устойчивыми являются те контракты, которые требуют взаимных немалых материальных вложений. И расторжение этого контракта должно будет привести к взаиморасчетам, на которые не очень то захотят идти стороны, поэтому дождутся завершения срока действия контракта или инициируют переговоры о компенсациях за досрочное расторжение контракта.

Насчет оплаты труда. Пока в Украине проблема с денежной оценкой должностей руководителей ОСМД, другими словами я не знаю, на что Вы рассчитываете, но это не очень большие зарплаты. Правда Вы можете вести несколько объединений по контракту и таким образом собирать себе достойную сумму. Если Вы действительно талантливый человек и с душой готовы относиться к этому делу, то в Киеве Вы всегда найдете себе такую неблагодарную работу как руководитель ОСМД. Если вы захотите, я могу поместить Ваше резюме на сайте, – откроем новую рубрику! А можете сами поместить о себе информацию в разделе Вакансии. Да, Вы можете предлагать себя на эту должность в больших новостройках и избегать работы в маленьких пятидесятилетних «хрущевках» – это большая разница в платежеспособности этих домов. 

Далее, в Украине тоже предусмотрены законом и действуют «Управляющие компании», правда, на создание ее понадобится определенный капитал, в общем как на создании собственного бизнеса в любой сфере. И если Вы обладаете необходимыми денежными ресурсами, Вы можете получить того чего желаете, ведь «Управляющая компания» будет жит по своим законам, а ОСМД будет жить по своим, Вы будете владельцем своей компании, и Вас из нее никто уволить не сможет. Кстати, Вы может зарегистрироваться как субъектом предпринимательской деятельности на едином налоге и предлагать себя как управляющего, что позволит Вам в некотором роде заменить «Управляющую компанию» и стоить это дорого не будет, правда это возможно, если такой род деятельности не предусматривает особых условий. 

Но есть еще один замечательный путь, для того, чтобы приблизить Вашу цель и уменьшить риски. Вы должны найти в Киеве место скопления ОСМД и предложить им войти в Вашу ассоциацию объединений совладельцев многоквартирных домов. Это вопрос совсем другой, он позволит Вам очень недорого создать отдельную от объединений структуру, которая будет управлять несколькими объединениями. На это особенно проблемные объединения пойдут с удовольствием. Ведь Вы предложите им уменьшить их затраты на содержание в каждом доме своего административного аппарата и удешевите им наем работников (сантехников, столяров, садовников и т.п.) – они же могут работать в нескольких домах одновременно, также как в ЖЭКе. Многие пророчат ассоциациям отличные перспективы, правда, я с ними не согласен, но это отдельный вопрос. В общем, изучите и этот направление Ваших действий. Но не забудьте, что для создания ассоциации Вы должны обладать не только талантами, подходящими для руководителя ОСМД, но и обладать харизмой политика и понимать задачи и возможности ассоциации. А главное Вы должны расположить по отношению к себе правления всех ОСМД и выстроить с объединениями доверительные отношения.

Могу Вам по-человечески посоветовать, не сжигать мосты, и в случае провала Ваших замыслов иметь возможность вернуться к своей привычной жизни. А попробовать себя в новых начинаниях всегда можно! И если Вы действительно сможете себя проявить, к тому же Вам улыбнется удача найти доходный дом/дома, тогда у Вас есть все шансы обеспечить себя достойной уважаемой работой и достойной уважающей Ваш труд зарплатой.

Контракты с руководителем ОСМД.
Контракты с председателем правления ОСМД.