Баннер
Баннер

Подписаться на рассылку

Зарегистрированные пользователи первыми узнают о главных новостях нашего сайта!
Баннер

Документация и бланки

ОБЩЕПРИНЯТЫЕ БАЗОВЫЕ И ТИПОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
ДОКУМЕНТЫ ИЗ ЛИЧНОЙ ПРАКТИКИ ОТЛИЧНО, ЗАРЕКОМЕНДОВАВШИЕ СЕБЯ В РАБОТЕ:

Это сообщение было отправлено через ВНУТРЕННЮЮ ПОЧТУ сайта http://osbb.kiev.ua/: отправитель Наталия.

Собрание

Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 дома долг по коммунальным платежам 320,000 грн. Боюсь брать на себя такую ответственность, как я потом буду бороться с этими должниками, когда начнут отключать свет и отопление?? Меня просто люди съедят. Собрания не было 10 лет, инициативной группы НЕТ, членов правления НЕТ, ревизионной комиссии НЕТ. Что мне делать посоветуйте??


Ответ:

Наташа, в Вашей очень сложной ситуации очевидно скидывание на Вас несвойственной для Вашего опыта функций, должности, а с ней обязанностей, либо Вам как говорится «и хочется и колется».

Как бы там ни было, в общем, Вам бояться нечего, не Вы же виноваты в этом долге и в такой отвратительной организации деятельности ОСМД, а пробовать себя в разных «амплуа» всегда интересно, особенно если Вас уговаривают, а не Вы сами напрашиваетесь!

Пока дело не дошло до решения судов об отключении дома от отопления, электричества и водоснабжения, в чем я сомневаюсь, отключать дом никто не будет. А со своей стороны Вы можете при вступлении в обязанности инициировать расходы на подготовку и рассылку исковых заявлений по отношению к должникам, а если никто не зашевелится, и уплаты не начнут поступать на счета объединения, нужно организовать и судебные процессы по отношению к неплательщикам. Но, как правило, с неплательщиками можно по-доброму договориться и после получения ими исковых заявлений, переговоры это вообще очень хороший метод – «плохой мир всегда лучше хорошей войны».

А вообще, если все мирные возможности исчерпаны, нужно судиться, от этого никуда не деться! Если бы передо мной стояли такие проблемы, я бы имел бы несколько заготовленных исковых заявлений и менял бы только фамилии, суммы и номера квартир и направлял заказным письмом адресатам при каждой задолженности более трех месяцев. В ответ на неадекватную реакцию жильцов я бы отвечал, что это всего-навсего процедурный вопрос, и я как хороший руководитель объединения обязан выполнять эти функции, мол, в суд я буду вынужден подать после полугода, но мне нужно мое письменное обращение к неплательщику. И это не из-за моей нелюбви к кому-то, а все по тем же служебным обязанностям.

Я не знаю, какой Вам совет нужен, я не знаю Вашего организаторского и управленческого опыта, но если Вам необходима в совете психологическая поддержка, то могу посоветовать не пытаться кого-то копировать, а заглянуть в свои человеческие качества и способности, и попробовать примерять на них эту должность. Это Вам позволит понять, сможете ли Вы быть руководителем объединения. И если да, то, каким руководителем Вы можете быть, и какой руководитель из Вас может получиться. Отсюда Вы поймете, каких знаний и навыков у Вас не хватает и тогда Вам останется их подтянуть, подучить, наверстать.

ДАЛЕЕ. Если у Вас хорошее знание предмета управления, но имеется боязнь новых испытаний, то здесь я могу Вам посоветовать, не бояться! а наоборот «влезать в драку, а там разбираться!». У хорошего руководителя всегда имеется некая в хорошем смысле этого слова авантюристичная жилка, которая толкает руководителя на ускорение всех процессов любым, даже не процедурным способом. Это потому, что для этого человека уже все известно и ему хочется побыстрее это закончить и перейти к новым интересным испытаниям или задачам.

Если все мной сказанное не соответствует Вашим ощущениям, тогда Вам необходимо разобраться в своих страхах, на чем они основаны!

Если Вы чувствуете, что ничего в этом всем не смыслите и не знаете с чего начинать, это плохо! и я бы Вам посоветовал не «бросаться в омут с головой», а взять таймаут и подучиться этой профессии. Таймаут можно взять разными способами – заявить официально или, если Вас не удобно отказывать, то естественным способом. Просто не приступайте к обязанностям, пока Вас не изберут – на это уйдет определенное время, ведь на первом собрании 14 ноября, очевидно, не будет кворума, а это значит, что Вы получите отсрочку. Потом поборитесь еще разными способами за кворум, а здесь пройдет время. Далее, я бы Вам посоветовал, заказать аудит деятельности предыдущего руководителя, во-первых, это дало бы Вам еще отсрочку, а во-вторых, это позволит Вам во время аудита разобраться в большинстве вопросов, разумеется, если Вы будете стоять за спиной аудитора и вникать во все нюансы.

К тому же аудит, при таких, описанных Вами обстоятельствах просто необходим! Иначе Вы себя сами подставите под статью, ведь в итоге Вы станете укрывать выявленные в последствии злоупотребления Вашего предшественника. Вам же не захочется быть инициатором криминальных разбирательств, объясняться, Вам, возможно, покажется, что Вы сами подставляете под статью хорошего человека и семьянина. А так Вы все это сделаете руками профессионального аудитора, обязанность которого выявлять и собирать доказательства! Аудит, позволяет четко все разграничить – «здесь моя работа, а здесь его злодеяния, эти документы я получила, а эти документы он съел на моих глазах» и т.п.

Не поддавайтесь на обстоятельства, которые все превращают в спешку, ненужно поддаваться словам типа «давай быстрее принимай дела и в бой!». Когда в своей жизни я сталкиваюсь с такими обстоятельствами, я знаю, либо меня хотят где-то обмануть, либо втянуть в ненужные для меня дела. Это технология мошенников, запутать, поставить человека в обстоятельства, при которых нужно быстро принимать решения, а после как другу помочь принять правильное в кавычках решение и вот мышеловка захлопнулась! В этом случае я бы предложил искать другого претендента (а на это уйдет не менее полугода), или дать Вам возможность разобраться во всем и отделить «зерна от плевел». Так вы не позволите повесить на себя ни перед лицом жильцов дома, ни юридически какие-либо прегрешения Вашего предшественника.

ДАЛЕЕ. Если вы решили стать руководителем своего объединения, постарайтесь мирно решить вопрос переизбрания! Не позволяйте бывшему руководителю развернуть пропаганду в свою поддержку, это необратимо приведет к разделению жильцов Вашего дома на две части (вспомните каково это в нашей стране). Вы от этого только проиграете и Вас, неопытную в этих вопросах «заклюют» и через пол года Вы захотите уйти с этой должности, а через полтора Вы сбежите с нее, с мыслью «как бы мне и с дома съехать?».

Попробуйте во всей этой непростой ситуации стать объединяющим фактором. Станьте таким себе мерилом без претензий на должность, не пытайтесь играть в игры интриганов и вырывать эту власть, а пусть Вам ее вручат! Тогда Вы будете иметь возможность даже совершать ошибки, исправлять их и это не будет оборачиваться против Вас аппозицией в доме. Я знаком со многими объединениями совладельцев многоквартирных домов, не только с их руководителями, но и бывал на их собраниях (зачастую это неприятная вещь), и я не понаслышке знаю, как трудно быть руководителем в разделившемся на две и более части объединении. Постарайтесь этого не допустить, будьте выше всего этого, иначе Вам несдобровать и Ваша руководящая жизнь превратиться в ад. Хотя мне знакомы руководители, которых подобные обстоятельства держат в тонусе, они готовы постоянно воевать и бороться. Но согласитесь, что это уже не счастливая жизнь!

Если Ваш предшественник, учитывая его явные проколы и прегрешения, будет рьяно бороться за должность, значит точно «его мордочка в пушку». А из этого следует, что так просто он не отдаст Вам должность, будет готов бороться до конца и при необходимости уничтожит доказательства своих прегрешений.

Учитывая то, что последние 10 лет деятельность ОСМД велась без собраний, без инициативной группы, без членов правления, без ревизионной комиссии с долгом 320000 грн., то для меня нет сомнения, что Ваш предшественник вел не только деятельность незаконно, а очевидно имел злоупотребления своей властью. Которые могли вылиться в нецелевое использование средств или откровенные хищения. Возможно, были заключены незаконные договора аренды с так называемыми откатами, когда сумма арендной платы очень низкая, а какая-то часть недоплаченной суммы возвращается налом в конверте. Уверен, что при таком ведении деятельности имеются бухгалтерские нарушения, которые Вам еще долго придется расхлебывать, особенно если Вы пойдете по пути приема дел без аудита.

В общем, картинка мрачная и не знаю, советовать ли Вам, ввязываться, без реформаторских талантов, в это дело или нет. Если эти качества Вы имеете, то дело для Вас будет очень интересным и познавательным – тогда, как говорится «в бой!».

Если имело место заключение договоров аренды по мизерным ценам в сравнении с рыночными ценами, то их можно пересмотреть и перезаключить. Вам просто надо будет инициировать через решение членов ОСМД пересмотр стоимости одного арендуемого метра. Это сделать не трудно ведь решения на условия аренды, очевидно, принимались без голосования членов ОСМД, а это прямое нарушение прав каждого собственника неделимого имущества.

Изучите уставную документацию, поймите, какие у Вас будут права, и в чем Ваш предшественник превышал свои служебные полномочия и т.п. Это даст Вам многое, во-первых Вы как реформатор поймете какой властью Вы будете обладать после избрания – ограниченной чем-то или неограниченной, а во-вторых Вам будет легко доказать вину Вашего предшественника.

Насколько я понял, у Вас имеются сдаваемые в аренду помещения, а это значит, что их, в крайнем случае, можно продать в уплату долга. Конечно, я бы на это никогда не пошел, но если нужно будет спасти всеобщее благосостояние жильцов, свет, тепло и водоснабжение то на это можно пойти. Хотя и это по закону, без ста процентов голосов не просто сделать.

ДАЛЕЕ. Теперь немного о пропаганде, слабая информированность людей зачастую рождает несогласие, а с ним и саботаж. Я это веду к тому, что Вы, для того чтобы себя уберечь от «Меня просто люди съедят», должны в момент прихода Вас к власти качественно проинформировать людей о сложившейся ситуации, письменно выразить надежду на поддержку Ваших начинаний. Правильно построенная и донесенная пропаганда это великая сила! Жилой комплекс это не государство, поэтому здесь без особых усилий можно применить любые из известных методов воздействия на жильцов дома.

Сделайте первый письменный отчет всем жильцам и разошлите его по почте в красивых конвертах или раздайте его лично (это предпочтительно!). Вы должны сначала построить, а потом отрегулировать коммуникаций между Вами и жильцами дома, да таким образом, чтобы они могли дойти до каждого уха! Если Вы добьетесь этого, вы сможете добиться благодаря этому в своем доме невероятных достижений.

Вы должны выгодно отличаться от своего предшественника. Не пытайтесь проявлять себя как великий профессионал, не отказывайтесь от помощи окружающих, приобщайте жильцов к процессам на добровольных началах, не замыкайтесь, будьте открытой больше общайтесь со всеми жильцами, используйте для общения каждую встречу в лифте на коридоре или во дворе. Жильцы дома должны верить Вам, а открытость и постоянство в этом рождает доверие людей! Используйте кризисную ситуацию в Вашем жилом комплексе для объединения жильцов вокруг вас и вокруг проблем, которые Вы взялись устранить.

Удачи Вам Наталия и Вашим начинаниям!

Комментарии   

 
+1 #1 ната 07.11.2010 15:22
Спасибо Олег вам за совет и поддержку. Я вам обязательно отпишусь после 14 ноября. С ув. Наташа.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #2 Мария 27.03.2011 22:21
Советы очень качественные и профессиональны . Только не понятно, как, кто и за чей счет провести аудит. Кто должен организовать, кого пригласить и кто оплатит, ведь аудит не малых денег стоит, тем более за 10 лет!!!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #3 Мария 27.03.2011 22:26
Как организовать аудит, за чей счет, с кем и кто должен заключить договор на аудит, кто оплатит? Спасибо. Ответить прошу здесь или на емаил
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #4 Kiy Oleg 28.03.2011 13:04
Цитирую Мария:
Советы очень качественные и профессиональны. Только не понятно, как, кто и за чей счет провести аудит. Кто должен организовать, кого пригласить и кто оплатит, ведь аудит не малых денег стоит, тем более за 10 лет!!!


Цитирую Мария:
Как организовать аудит, за чей счет, с кем и кто должен заключить договор на аудит, кто оплатит? Спасибо. Ответить прошу здесь или на емаил


Мария сегодня-завтра на подобный вопрос я размещу свой и юриста ответ в разделе ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ нашего сайта, в статье "Внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чреват? И кому он выгоден?".

Если после прочтения этой статьи у Вас возникнут дополнительные вопросы, задавайте их в комментариях к той статье.
С уважением,
Кий Олег.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #5 Мария 28.03.2011 16:30
Олег, добрый день!
Со внутренним аудитом все понятно - решение собрания большинством голосов избрание комиссии и проверка. А как быть с внешним аудитом? Если в ОСМД есть 5 человек, которые никому не верят и хотят внешний аудит, КРУ и пр. Собрание на это навряд ли пойдет. Это ж сколько денег надо!
А потом еще внешний аудит найдет нарушения типа - купили метлу (замок, порошок, веник и т.п.) на рынку, а это по закону не положено, только по безналу и в магазинах, где платятся налоги! За это штраф на председателя 170грн (10 неопод. мин.) и на ОСМД 1700 грн. Так нужно ли внешний аудит? Хотелось сэкономить, дешевле купить, разницу пустить на другие нужды (Боже сохрани в карман), а выходит ...
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #6 Kiy Oleg 28.03.2011 17:29
Цитирую Мария:
Олег, добрый день!
Со внутренним аудитом все понятно - решение собрания большинством голосов избрание комиссии и проверка. А как быть с внешним аудитом? Если в ОСМД есть 5 человек, которые никому не верят и хотят внешний аудит, КРУ и пр. Собрание на это навряд ли пойдет. Это ж сколько денег надо!
А потом еще внешний аудит найдет нарушения типа - купили метлу (замок, порошок, веник и т.п.) на рынку, а это по закону не положено, только по безналу и в магазинах, где платятся налоги! За это штраф на председателя 170грн (10 неопод. мин.) и на ОСМД 1700 грн. Так нужно ли внешний аудит? Хотелось сэкономить, дешевле купить, разницу пустить на другие нужды (Боже сохрани в карман), а выходит ...


Марина, как я Вас понимаю!
Я полностью согласен с тем, что маленькая ложь рождает большое вранье, маленькое преступление рождает большую аферу. Мое кредо основывается на том, что нужно делать все по закону и тогда буду спать крепко и спокойно.

Есть очень много законных действий, который можно выполнять и достигать тех же целей, только многие председатели из-за своей ограниченности идут короткими но преступными путями.

Марина, чтобы добиться Вам того, чего Вы хотите можно идти несколькими путями.

Первый, это устроить внутреннее расследование деятельности ОСББ. Вам как члену ОСББ никто не имеет права отказать в работе с бухгалтерской документацией и другими документами ОСББ - сделайте официальный зарегистрирован ный запрос или отправьте этот запрос по почте заказным письмом с описью. Изучение внутренних документов Вам позволит определить для себя где искать. После Вы сможете проверить факты наяву. Когда Ваши опасения подтвердятся, тогда Вы можете настоять перед правлением и ревизионной комиссией на аудите или обратиться в прокуратуру. Уверен, что правление и ревизионная комиссия выберут внешний аудит.

Что касается внутреннего или внешнего, то я всегда за внешний независимый аудит. Этот аудит могут выполнять нанятые бухгалтера (это дешевле)или специализирующи еся на этом фирмы. Внешний аудит, заказанный самим ОСББ не несет для ОСББ никаких последствий, вы оплачиваете работу и получаете внутренний результат и распоряжаетесь этим результатом как хотите. Можете пожурить председателя, а можете посадить через открытие уголовного дела.

Еще один, крайний способ, это кляуза (анонимка)или официальное обращение в соответствующую налоговую инстанцию. Конечно это никому не нужно, но если никак не получается повлиять на председателя и правление, тогда и этот путь годится. Единственное, выразите в этом обращение свои реальные подозрения.

Что касается денег на аудит, то так или иначе, рано или поздно, любое ОСББ должно и даже в определенных случаях обязано их выделять, а подозрение части жильцов в незаконных действиях ОСББ это есть тот самый объективный случай.

Марина, а статью "Внешний удит или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чреват? И кому он выгоден?", прочтите уверен, что найдете для себя больше полезной информации. (Марина, Вы заметили, что я подправил название?)

Берегите себя и помните, что луче п[censored]ой мир, чем хорошая война!
Цитировать | Сообщить модератору
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

u923.jpg

Юмор

PR-CY.ru