Баннер
Баннер

Подписаться на рассылку

Зарегистрированные пользователи первыми узнают о главных новостях нашего сайта!
Баннер

Документация и бланки

ОБЩЕПРИНЯТЫЕ БАЗОВЫЕ И ТИПОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
ДОКУМЕНТЫ ИЗ ЛИЧНОЙ ПРАКТИКИ ОТЛИЧНО, ЗАРЕКОМЕНДОВАВШИЕ СЕБЯ В РАБОТЕ:

Это сообщение было отправлено через раздел КОНТАКТЫ сайта http://osbb.kiev.ua/ отправитель: Наталия OSBB «Kievska nab» 18.11.10 15:23.


Здравствуйте, Олег!

Хозяйственная деятельность
Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте информацию и нашла много общего по этой теме у Вас и у нас. Несмотря на активную позицию местной власти в вопросе отчуждения наших подвальных помещений (у нас их три), нам удалось через прокуратуру отстоять их. Объединение зарегистрировано ровно три года назад - 16.11.2007 г. С 1 июля текущего года дом на балансе Объединения. Одно из помещений 7 лет в аренде под "Ателье мод" и мы сейчас переоформляем договор аренды на ОСМД.
В чем суть моего вопроса. Указанный в предоставленном договоре размер арендной платы оказался просто смехотворным - 415 грн в месяц при площади 55 кв. м. в самом центре города! А если вычесть еще 25% налога что останется? В указанном ателье опытный юрист доказывает нам о невозможности изменения условий договора, поскольку термин не истек. Понимаю, что без самого договора Вам трудно что-либо мне советовать. Но Вы уже сдаете помещения в аренду и может, подскажете, существует ли Методика расчета арендной платы в случае ОСМД - арендодатель? В Законе об аренде указано, что годовая арендная плата не должна превышать 10% стоимости арендованного имущества. Достаточно ли этого для расчетов? Имеем ли мы право изменить стоимость аренды, до истечения срока договора посылаясь на изменение Методики расчета?

С уважением - Наталья.


Ответ:

Не верю! И опасаюсь за Вас!
Я удивлен, что Вам так легко удалось, через прокуратуру, которой лично я в этих вопросах давно не доверяю, да и никто из известных мне руководителей ОСМД не доверяет, отстоять эти помещения практически без настоящего сражения! Боюсь, что Ваша борьба не закончилась, очевидно, вашу остроту восприятия просто приспали и вам нужно срочно просыпаться.

Поверьте, моему опыту и мне известному горькому опыту других ОСМД и общей информации о существующем положении вещей, я не могу поверить, что это чудо с вашим ОСМД случилось, и вы получили без судов эти помещения. Обычно арендаторы так просто не сдаются, особенно с Ваших слов с хорошими юристами и в центре города. Я бы на вашем месте еще немного поработал, проверил, не существует ли другого договора (или дополнения к этому договору) между бывшим арендодателем и нынешним арендатором. Что же такого может быть в этом договоре/додатке? - «бинго!» конечно право выкупа! В случае действия этого договора сегодня, значит, действует и его пункт о праве выкупа. А это значит, что пока вы дремлете, и решаете не принципиальные вопросы, Ваши помещения медленно и решительно уплывают из ваших рук. Если в нынешнем договоре, который вы не смогли мне показать имеется упомянутый пункт, значит, вы слепы и несвоевременно потеряли свою бдительность. Вам нужно срочно подавать в суд и оспаривать этот договор от первой буквы до последней буквы! Конечно, вы имеете на это право и очевидно нарушение ваших прав, к тому же это решение суда может решить и заданный Вами вопрос в полной мере!

Но это так, «лирическое» отступление, от Вашего вопроса.

Перехожу к сути заданного вопроса.
Наталия, ЗАКОН УКРАЇНИ «Про оренду державного та комунального майна» ни к вам, ни к нам, ни к Вашему ОСМД не имеет никакого отношения, в этих вопросах мы вольные пташки. И если кто-то, пытается Вам эту мысль навязать, то отгоняйте от себя и эту мысль и того, кто Вам эту мысль навязывает, а лучше знаете каким веником.

Я понимаю, почему Ваши оппоненты пытаются Вам навязать эту мысль! Это потому, что они заключали договор на аренду государственного имущества! Поэтому пытаются подвести все под этот Закон. Но это все «враки»!

Дело в том, что, я уверен, что шесть-семь лет назад, когда заключался этот договор, Вас, как собственников этих вспомогательных помещений никто не спрашивал письменного разрешения на сдачу Вашей совместной собственности в аренду. А арендодатель согласно с Конституцией Украины и соответствующим решением конституционного суда обязан был об этом Вас письменно спросить и получить на это письменное разрешение ста процентов собственников жилья.

Я уверен, что они прикрываются как во всех патологических случаях территориальными общинами и давней (1992 года с поправками в 2001 году) передачей в коммунальную собственность вашего дома со всеми вспомогательными помещениями. Пусть этим всем не прикрываются! – меня такие лживые прикрытия всегда выводят из себя из-за своей циничности и бессовестности! и мне тут же хочется их всех засудить до полусмерти.

Конечно, методика сдачи в аренду государственного имущества существует и она на сегодняшний момент в связи с кризисом иногда даже выше арендной платы коммерческих структур. Но она для Вас может послужить только доводом в суде о незаконности существующей арендной платы, а также незаконности действий местных органов власти по сдаче в аренду в связи с ценой ниже государственной цены. Эту методику вы можете, очевидно, найти на сайтах держмайна или просто прогулявшись в районное отделение держмайна.

Если через суды вы пойдете по пути опротестовывания законности самого факта, заключения договора аренды в связи с тем, что это произошло без согласования с каждым жильцом дома как с собственником этого совместного неделимого имущества. То у вас будет больше шансов, во-первых, надавить на арендаторов заключить с вами достойный договор на достойную сумму (к примеру, этой осенью мне удалось сдать в аренду 13 м2 без ремонта за 5000 грн.). А во-вторых, если суд примет полностью вашу сторону, то возможна и существенная компенсация для ОСМД за недополученную прибыль хотя бы за годы существования ОСМД. Здесь Вам нужно будет собрать докризисные цены на аренду аналогичных помещений, так как этот договор был заключен до кризиса. А это будут существенные суммы, в сравнении с теми, которые они хотят платить вам сейчас.

Конечно плохой мир лучше хорошей войны, но если нормальные юристы увидят судебную перспективу вашего дела и того за что нужно бороться, то нужно идти на «войну». При этом помните, что юристы как врачи, бывают плохие, а бывают очень плохие, поэтому нужно узнавать несколько мнений, а после принимать решения. Но с моей колокольни судебного опыта, я бы боролся за полную компенсацию, и за перезаключение договора на новых рыночных условиях (не говоря о нейтрализации опасностей). С учетом того, что впереди Евро-2012, то перспектива сдать сейчас за хорошую стоимость очень большая.

Как можно расторгнуть договор без судов?
В своей практике я не видел договора, который невозможно было бы расторгнуть. Поэтому прочтите договор и вычислите какие-либо нарушения ваших арендаторов согласно с этим договором и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт. В другом случае, спровоцируйте эти нарушения и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт.

Надеюсь, я не опоздал со своими комментариями и вы еще не подписали новый договор. Не торопитесь подписывать договор! Потому как Вы сможете потом компенсировать всю неуплату по договору по новой цене.

Методика расчета арендной платы для ОСМД.
Методика аренды для ОСМД очень простая, и имеет определение «рыночная». Ее можно рассчитать путем выведения средней арифметической стоимости на аналогичные помещения по городу. Это можно сделать своими силами по объявлениям в газетах, можно спровоцировать переписку по аналогичным помещениям с риэлтерскими компаниями, а можно просто купить или получить бесплатные отчеты. Вопрос в доступности знакомых риэлтеров уважаемых агентств. В случае с Вашими арендаторами столь низкая сумма получилась по известной всем методике называемой сегодня «откаты» или простым языком взятки. Ведь разница сумм или разовый ни малый процент передавались наличными деньгами тому чиновнику, который принимал решение по этой смехотворной стоимости – и никакой методики.

Сегодня, для своего бизнеса, я плачу за аренду нежилого государственного имущества в центре города по 100 грн. за один метр квадратный. Как на сегодняшний день такая сумма по государственной методике могла получиться в вашем когда-то государственном имуществе? Не сложная арифметика может сказать, что Ваше ОСМД, как минимум, по государственным расценкам, недополучает 5000 грн. в месяц, 60 000 грн. в год. А что тогда говорить о коммерческих ценах на маленькие площади в центре города (они всегда дороже, чем большие).

ВЫВОДЫ.
Соберите доказательства у риэлтерских компаний – справки о стоимости аналогичных помещений, которые им приходилось сдавать в те периоды, в которые было сдано это помещение чиновниками. Для Вас это будут не только доказательства, но и доводы справедливой недополученной вами суммы аренды. Пусть бухгалтер рассчитает инфляцию за недополученные деньги, а может еще чего имеется в договоре, учитывайте и это. В общем, хорошо подготовьтесь к суду и в бой! Удачи!

ПРИМЕЧАНИЕ: как я сдаю свои помещения в аренду? В двух словах я уже рассказал выше. Я планирую написать по этому вопросу отдельную большую статью с приложением документов договоров и т.п. но это не сейчас, есть плановая работа по незаконченным статьям и оперативная работа по ответам на вопросы моих читателей, в порядке живой очереди.

Комментарии   

 
+1 #1 Kiy Oleg 26.11.2010 18:42
Если у вас возникли вопросы, буду рад вам ответить.
Пишите, сюда, не стесняйтесь!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #2 Иришка 23.03.2011 18:24
Олег, подскажите, пожалуйста, а если нежилое помещение куплено, наше ОСМД должно выставлять только платежи за ЖКУ. Какие тарифы применяются к офисам? На воду, отопление (у нас газовый котел на дом), уборку территории?
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #3 Kiy Oleg 25.03.2011 11:17
Цитирую Иришка:
Олег, подскажите, пожалуйста, а если нежилое помещение куплено, наше ОСМД должно выставлять только платежи за ЖКУ. Какие тарифы применяются к офисам? На воду, отопление (у нас газовый котел на дом), уборку территории?


Ирина, по отношению к услугам, предоставляемым ОСББ вместо ЖЭКа, ничего не изменится - вы должны будете начислять стоимость жилищно-коммуна льных услуг по таким же тарифам как и для собственников жилых помещений. Что касается электрической и тепловой энергии , то за эти услуги вы должны проецировать оплаты которые вам будут выставлять на нежилой фонд соответствующие компании. Но я уверен, что это вашего ОСББ не коснется, ведь они должны будут заключить прямые договора с энергетическими компаниями. Хотя может случиться так, что единые системы электро-, водо-, тепло-, газо- и т.п. снабжения заставят делать объединение расчет с нежилыми помещениями. Вопрос должен строится исходя из вашей, конкретной ситуации и особенностей системы.

Если нежилые помещения принадлежат вашему ОСББ и Вы на них зарабатываете, теоретически тарифы даже на тепловую, электрическую энергию, а также на газ и воду могут сохранятся на бытовом уровне, так как эти помещения являются вспомогательным и или в собственности владельцев жилых помещений.

В моей ситуации сложилось так, что в связи с использованием нашим ОСББ подвальных помещений для сдачи их в аренду на наших арендаторов тарифы распространяютс я как и на жильцов дома.

Также может влиять на тарифы по жилищно-коммуна льным услугам персональные договорные отношения между нежилым помещением и ОСББ. Другими словами ОСББ может подрабатывать на нежилых помещениях, предоставляя дополнительные услуги (к примеру уборка помещений, крыльца и т.п. - электрик, сантехник) или боле улучшенный сервис в сравнением с общим уровнем сервиса, оказываемого для всех жильцов дома.

Хочу еще подчеркнуть тот факт, что если собственник нежилого помещения согласится с любыми, даже завышенными для себя тарифами и подпишет их в собственном договоре, тогда эти специальные тарифы для конкретного пользователя будут законными.

Скажу немного просто - вы можете "вытворять" в своем ОСББ все, что угодно, если это не будет вызывать конфликтов и судебных разбирательств - вы можете диктовать любые условия и тарифы всем, включая собственников жилых помещений. И это все будет "сходить у вас с рук" если: первое - все будут осознавать за что они платят больше чем нужно и будут единогласно согласны на эти платежи (тогда можно и без договоров);
втрое - если жильцы будут готовы заключить на эти условия договора. В этом случае, все кто не заключат на эти условия договора будут платить по государственным или компромиссным тарифам, а все остальные по тарифам определенным в договорах.

Удачи Вам Ирина, и всего доброго!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #4 Александр111 01.07.2011 15:46
Здравствуйте Олег! Я частный предприниматель ,имею не жилое помещение на первом этаже с отдельным входом в торце дома,централизо ванное отопление отключено,газ отключен,электр ичество подключено до хозяйства электросетей, минуя домовой элетро шкаф, на прямую до кабеля по тех. условию,то есть электрик мне от ОСМД не нужен,подъездны м светом и подъездом я не пользуюсь.(Разв е что живу на втором этаже в этом же подъезде,но за квартиру плачу как все!) В добавок провел с не жилого помещения в подъезд на первом этаже и на улицу при входе в подъезд свет от своего счетчика,помимо подъезда освещение на улице горит на отдельном входе в не жилое помещение с торца дома,на улице убираю и подметаю сам,то есть дворник от ОСМД мне не нужен.В подвале поменял все стояки отопления до 3 этажа,заменил подачу холодной воды на весь стояк,поменял канализацию от входа в подвал по подвалу, до третьего этажа, на пластик,все это сделал за свой счет. ЖКХ за 32 года не сделало для дома столько сколько сделал я. В настоящее время доход у меня очень маленький,поэто му и назрел вопрос.Вчера пришел ко мне председатель от ОСМД и начались трения .Да кстати от работы по дому я не отказываюсь,тол ько вот председатель хочет другие ЧП подключить для работы по дому,например менять в подвале трубы.(Как то странно и невнятно он мне это объяснил)Ведь это и я могу сделать как ЧП не платя налог в пенсионный и тд и тп.Председатель по чему то не хочет?!Надо говорит, что бы "типа" предприятие по замене труб было с лицензией-ну это я понимаю полный бред!!!Это ведь не газ и не электричество.Э ти ЧПшники столько денег с жильцов дома с качают-не мерено,тем более с нашими налогами (новый налоговый кодекс). .

PS: Так вот вопрос: За какие услуги я должен платить как ЧП ,ОСМД?Я имею в виду квартплату.Не жилое помещение моя собственность.С теплосетью договора нет,с газовщиками договора нет,МИНУС
- подъездом не пользуюсь,МИНУС светом подъездным не пользуюсь,МИНУС электрик мне не нужен,МИНУС - дворник не нужен.Стояки ,ввод холодной воды по подвалу и канализацию менял своими силами 2010 году на пластиковые трубы при ЖКХ, но ЖКХ мои расходы в счет квартплаты не провел,теперь я думаю ОСМД должно покрыть мои расходы, если не найдем середину).Предс едатель требует ,что бы я квартплату платил как все,но у меня нет средств,что дырявое по мере сил и возможности делаю сам! Спс за ответ. С Уважением Александр
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #5 Kiy Oleg 05.07.2011 14:23
(повторно выставляю свой ответ).

Уважаемый Александр, попробую кратко и четко ответить на несколько вопросов, которые я увидел и которые выплывают из Вашего монолога.

Зачет за выполненные ранее работы сделать трудно, но если у Вас сохранены все счета на материалы и договора на выполнения работ в вашем доме, тогда можно попробовать, хотя некоторые работы можно отнести к личному благоустройству . Но при Вашей хорошей подготовке к суду и при п[censored]ой подготовке со стороны ОСМД, выиграть такого рода зачет можно, тем более такое предусмотрено законодательств ом.

Но как бы там ни было я рекомендую Вам поддерживать п[censored]ой мир чем иметь хорошую войну с ОСМД - такая война Вам только навредит тем более будь Вы моим оппонентом и желай я того как председатель жизнь я бы Вам подпортить мог бы серьезно. Поэтому найдите компромисс, точки соприкосновения и от этого выиграют все тем более Вы раз уж у Вас в этом доме и квартира и нежилое помещение.

Что касается того, чтобы снять с Вас как с владельца нежилым помещением частично оплаты по тем расходам, которыми Вы фактически не пользуетесь. Требование справедливое но оно имеет ряд технических ограничений, но при компромиссе и здесь можно найти взаимовыгодную договоренность. На мой взгляд тем чем Вы фактически не пользуетесь как собственник нежилого помещения это можно в ходе переговоров или через суд отменить, но что касается уборки придомовой территории, ухода за клумбами, расхода воды на полив насаждений, расхода электроэнергии на обслуживание и освещение придомовой территории, отопления и т.п., то эти расходы нельзя у Вас исключить без доброй воли председателя потому, что в том чего не можно подсчитать применяется принцип всеобщего погашения, исходя из пометрового исчисления - все расходы на такие услуги делятся на все квадратные метры квартир и нежилых помещений и множатся на количество квадратных метров каждого собственника. Но, при этом, председатель ОСМД может учитывать род Вашего занятия в нежилом помещении и установить для вас повышенную оплату, к примеру сосчитать и документально за[censored]сир овать среднее количества людей, пользующихся услугами Вашего нежилого помещения и от этого разработать для Вас персональный коэффициент по определенным услугам, от уборки придомовой территории, использования Вашими клиентами автотранспорта и парковки до, как это не будет выглядеть смешно, вплоть до предполагаемого пользования канализацией клиентами. Это я написал для того, чтобы еще раз указать Вам на то, что если председатель ОСМД захочет, то при грамотном оформлении подтверждающих бумаг Вы будете платить достаточно много - значительно больше остальных за квадратный метр. Не нужно воевать - договаривайтесь ищите компромисс!

Насчет отработать в ОСМД для зачета Ваших расходов в расходах ОСМД. Закон Украины "Об ОСМД" прямо разрешает такую практику для жильцов дома, значит и для собственников нежилых помещений. Но и здесь Вам необходимо договариваться или проявлять свою активную позицию на собраниях ОСМД, чтобы донести большинству, которое принимает решения ОСМД ту мысль, что с Вами работать выгоднее, чем со сторонними подрядчиками. Уверен, на вашем месте это легко организовать из-за того, что Вы всегда находитесь рядом и кому-то это будет менее выгодно чем Вам, а отсюда ниже цену чем Вы сделать они не смогут. Насчет лицензирования, то я могу согласиться с тем, что для канализации лицензия не нужна и для многих других сантехнических работ, и это я утверждаю как практик, который в своем ОСМД провел большие работы по замене труб и канализации при помощи группы обычных сантехников. И слава Богу уже более двух лет все в порядке.

Могу еще раз пожелать Вам активно в жизни ОСМД, участвовать на общих собраниях где принимаются бюджетные решения, жить в мире и согласии с председателем ОСМД, а тем влиять на общее мнение о Вас и на принимаемые решения. Тем более Вы на это имеете двойное право - как собственник квартиры и как владелец нежилого помещения, правда с правом одного голоса (разумеется, если станете членом ОСМД).

Удачи, мира и понимания!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #6 Пётр 14.10.2011 14:03
Уважаемый Олег!
Подскажите, пожалуйста, о какой статье Конституции и каком конкретно решении КС идет речь в этой фразе "А арендодатель согласно с Конституцией Украины и соответствующим решением конституционног о суда обязан был об этом Вас письменно спросить и получить на это письменное разрешение ста процентов собственников жилья."
Спасибо!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #7 Соколов 14.10.2011 14:31
О получении согласия жильцов идет речь в п. 1.3

Р І Ш Е Н Н Я КОНСТИТУЦІЙНОГО СУДУ УКРАЇНИ
... про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирни х будинків)
Справа N 1-2/2004 2 березня 2004 року N 4-рп/2004
1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирни х будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирно го будинку, вступу до нього.
1.2. Власник (власники) неприватизовани х квартир багатоквартирно го будинку є співвласником (співвласниками ) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
1.3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирни х будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #8 Пётр 14.10.2011 15:01
Огромное спасибо!
Цитировать | Сообщить модератору
 
 
0 #9 Александр111 03.12.2012 00:50
Согласно ст.13 Закона Украины про "Объединение совладельцев многоквартирног о дома", заключение договора между собственником квартиры и управителем является обязательным и не зависит от членства в объединении.

Согласно ст.13 Закона Украины "О жилищно-коммуна льных услугах" содержание дома и придомовой территории является коммунальной услугой, и на основании ст. 21 этого же Закона исполнитель услуг обязан подготовить и заключить с потребителем услуги договор, и оплата начинается с момента подписания договора

Согласно п.6 ст. 10 Закона Украины "О приватизации государственног о жилого фонда", в судебном порядке взымается задолженность связанная с содержанием дома и оплатой коммунальных услуг, если с собственником квартиры был заключён договор.

Согласно ст. 11 и 509 Гражданского кодекса Украины обязательства возникают если заключён договор.

Судя по всему ваш председатель ОСМД "Театральный"го рода Шахтерска . - не честный и не порядочный человек и скорее всего мошенничает, если не выполняет требования Законов Украины и не заключает договора. Без договора он(ОСМД) перед вами не имеет обязательств.
Цитировать | Сообщить модератору
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

u104.jpg

Юмор

PR-CY.ru