Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является сравнительно новой организационной формой субъектов хозяйствования в Украине, возникновение которой связано прежде всего с вопросами права собственности на жилье, управление и обслуживание жилья.

На сегодня проблемы собственности на жилье, его содержание, обеспечение населения коммунальными услугами и обеспечения оплаты этих услуг являются одними из жизненно важных проблем, которые существенно влияют на развитие экономических взаимоотношений в государстве, о чем и указано в Программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2002-2005 годы и на период до 2010 года (одобрена постановлением Кабинета Министров Украины от 14.02.02 г. № 139). 

Одним из направлений реформирования отношений в жилищной сфере, наряду с продолжением разграничения форм собственности в жилом фонде, стимулированием его приватизации, формированием института собственника жилья, реорганизацией и разгосударствлением жилищно-эксплуатационных организаций с целью превращения их в равноправных партнеров на рынке услуг, является создание объектов соединений совладельцев домов и квартир в многоквартирных домах, как неприбыльных организаций для управления и содержания дома, его ремонту и эксплуатации. 

Создание объединений совладельцев многоквартирных домов в рамках единого комплекса недвижимого имущества, включающий земельные участки и расположенные на них жилые дома, является также одним из эффективных средств защиты прав собственника жилья и организации управления многоквартирными жилыми домами с разными собственниками отдельных помещений. 

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере и принятия Законов Украины "О собственности" и "О приватизации государственного жилищного фонда" предоставили возможность жителям домов получить в частную собственность квартиры государственного жилищного фонда, которые они занимали. 

Именно в Законе Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" было впервые установлено, что для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. 

С целью законодательного обеспечения такой новой формы хозяйствования, как ОСМД, был принят Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и постановление Кабинета Министров Украины от 11.10.02р. № 152 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома . 

Целью создания объединения совладельцев многоквартирного дома является обеспечение и защита прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащее содержание и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. 

Объединение является неприбыльной организацией, основным документом, регулирующим деятельность ОСМД, есть устав, типовую форму которого утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.03 г. № 141. Высшим органом такого объединения является общее собрание . Наряду с этим органами управления объединения является правление и ревизионная комиссия. Законом также предоставлена возможность реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД, при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора при государственной регистрации. 

Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" определено, что объединение является юридическим лицом с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, счета в банковских учреждениях, печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты. 

Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.02 г. № 1521 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома "утвержден Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома. 

Согласно этому Порядку государственная регистрация объединений совладельцев многоквартирного дома проводится исполнительным органом городского, районного в городе совета, районной, районной в г. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома. Органы государственной регистрации ведут реестры объединений совладельцев многоквартирного дома в установленном ими порядке. 

Для государственной регистрации объединения уполномоченное учредительным собранием лицо подает непосредственно или направляет по почте в орган государственной регистрации соответствующий перечень документов, определенный этим постановлением. 

Орган государственной регистрации в месячный срок после поступления необходимых документов вносит данные регистрационной карточки в реестр и выдает свидетельство о государственной регистрации объединения с указанием идентификационного кода согласно ЕГРПОУ, а в случае отказа в регистрации - дает мотивированный письменный ответ. 

Свидетельство о государственной регистрации объединения и копия документа, подтверждающего взятие его на учет в соответствующем органе государственной налоговой службы, является основанием для открытия в установленном порядке счетов в банковских учреждениях. 

Идентификационный код согласно ЕГРПОУ получается органами государственной регистрации в органах государственной статистики и проставляется в регистрационной карточке при регистрации объединения. 

Вместе с этим необходимо иметь в виду, что с 1 июля 2004 вступил в силу Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей", действие которого распространяется на государственную регистрацию всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы, формы собственности и подчинения, а также физических лиц - предпринимателей. 

Объединение граждан (в том числе профессиональные союзы), благотворительные организации, партии, органы государственной власти и органы местного самоуправления, банки, торгово-промышленные палаты, финансовые учреждения (в том числе кредитные союзы), биржи, другие учреждения и организации, для которых законом установлены особенности государственной регистрации, получают статус юридического лица лишь с момента их государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Законом. 

Необходимо отметить, что важным и таким, который беспокоит практически всех новообразованных ОСМД и жителей домов, в которых такие объединения не созданы, является вопрос определения правового режима имущества вспомогательных помещений, находящихся в многоквартирных домах. 

Законодателем установлено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доле в имуществе дома. Вспомогательные же помещения (кладовки, сараи и др.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. 

Однако данную норму толковали по-разному. Так, например, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также отдельные суды исходили из того, что владельцы приватизированных квартир для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения должны провести с этой целью дополнительные действия, а именно: создать общество или объединения совладельцев многоквартирного дома и обязательно вступить в него, принять дом на свой баланс, заключить договор с поставщиками коммунальных услуг, оплатить сбор за пользование этими услугами, зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации и т.д. 

Позиция же Министерства юстиции Украины по этим вопросам заключалась в том, что факт создания объединения собственников квартир многоквартирного дома не может быть основанием для увеличения или уменьшения объема их прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, поскольку такие объединения создаются на добровольных началах для содействия управлению, содержанию, а также эффективного использования квартир и другого недвижимого имущества, приватизированного в соответствии с Законом. 

В связи с различным толкованием положений Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" Конституционным Судом Украины 2 марта 2004 принято Решение, которым установлено, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. 

Для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения не нужно осуществлять дополнительные действия, в частности создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и вступать в него Владельцы же неприватизированных квартир многоквартирного дома признаны совладельцами вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир. 

Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений, например аренды, должны решаться только с согласия жильцов дома, независимо от того, создано ОСМД в таком доме или нет. Такое согласие обычно предоставляется общим собранием жильцов дома. 

Не менее актуальным является также вопрос о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, а также на придомовую территорию. 

Исходя из положения Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет возникновения права собственности на него ( ст.11 Закона), то есть объединения становится собственником земельного участка и придомовой территории только после получения акта о праве собственности на этот земельный участок. 

Учитывая то, что нередки случаи, когда, например, так называемые "предприниматели" или другие субъекты предпринимательской деятельности фактически осуществляют самозахват прилегающих территорий вокруг жилых домов, строя там автостоянки для собственных нужд, ОСМД необходимо должным образом оформлять приватизацию земельного участка ( придомовой территории). 

Также важным аспектом деятельности ОСМД является право объединений на осуществление хозяйственной деятельности для обеспечения собственных нужд. 

Это право ОСМД закреплено в статье 4 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". 

На сегодня у нас в стране сложилась такая практика, что хозяйственная деятельность ОСМД преимущественно осуществляется путем предоставления в аренду нежилых и вспомогательных помещений. 

Так, собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерба интересам владельцев (пользователей) и окружающей среде. 

В порядке, предусмотренном уставом, правление объединения по поручению общего собрания может заключить договор аренды с физическим или юридическим лицом о помещениях, находящихся в общей собственности членов объединения. По договоренности сторон может быть заключен договор о передаче в аренду квартиры (помещения) и помещений или их части, находящиеся в общей долевой собственности членов объединения. В этом случае договором определяется доля каждой стороны в получении доходов и уплате налогов, других обов " обязательным платежей, предусмотренных законом или уставом. 

Предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности может быть квартира или нежилое помещение, размещенных в многоквартирных домах, с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством. 

Арендатор должен быть ознакомлен с уставом объединения, правами и обязанностями членов объединения. 

Важным также является закрепление в статье 26 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" нормы о том, что передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ущемлять права других собственников ( пользователей) помещений, не допускается. 

Средства от аренды и другой коммерческой деятельности облагаются налогом на прибыль и НДС, в отличие от других доходов ОСМД, и используются на оплату дворников, уборщиц и другие нужды. 

Хочется отметить, что, например, в странах Европы кондоминиумы (объединения) по-другому используют право на осуществление хозяйственной деятельности, а именно: открывают прачечные, бани, химчистки и т.д. для нужд жителей, используют стены дома для размещения рекламы. 

Опираясь на международный опыт существования объединений совладельцев многоквартирных домов, такие объединения в будущем могут стать основной формой организации, содержания и эксплуатации жилых домов и придомовой территории, повышения уровня их благоустройства и условий проживания.

Головний спеціаліст 
відділу з питань інтелектуальної 
власності та електронного документообігу 
Департаменту цивільного 
законодавства та підприємництва 
Міністерства юстиції України 
Дем"янець Світлана Миколаївна
(Взято зі сторінки сайту Мінюсту)

В нашем деле, главный, очевидный тезис это где дилетантство там и разруха!

В советские времена проблемы кооперативных домов были зарыты в персонале и финансировании. Если, какому дому везло с председателем кооператива, тем домам и процветать в рамках бюджетов, скупо выделяемых гражданами. А выделяли, к сожалению даже в лучших кооперативах недостаточно, поглядывая на расценки ЖЭКов, вот и получался, как не смотри, а уровень ЖЭКовского сервиса. А если не везло с председателем кооператива, то и ЖЭКовский уровень казался наивысшим благом.

И сегодня мы с вдохновением наступаем на те же самые грабли, с тем самым выбитым на них знаком качества. И по лбу соответственно качественно получаем.

Вспомните, как любили в советские времена и не согрешу, если скажу, что и сегодня любят, во многих домах скидывать эту, ранее не престижную работу на того первого встречного-поперечного, кто ее соблаговолит взять на себя. Жильцы домов вздыхали и сегодня вздыхают с облегчением, когда в спешке утверждают ту или иную кандидатуру вне конкуренции, и не оттого, что таланты ее выдающиеся, а оттого, что никто не хочет больше претендовать на эту должность. Вот и выбираем, кого попало только по желанию, а не за способности, к тому же если покопаться в мотивации некоторых желаний из числа жаждущих домовой власти субъектов, окажется, что желания-то не такие прозрачные и не такие чистые, как с ходу на уставном собрании могло показаться.

А ведь основная масса жильцов рассуждает вполне логично – «чего там беспокоиться, человек новый не опытный, как-нибудь вникнет, разберется авось да получится».

Вот и радуются выбору председателя, ведь дело сделано, должность укомплектована, а значит, маховик ОСМД запущен.

Но мы забыли, выдалбливаемую годами и жизненным опытом в наших головах, а зодчими и в камне прописную истину «что кадры определяют все!».

И если взять да спросить у каждого в отдельности жильца дома, а поставил бы он этого, только, что избранного человека руководителем своей компании, в которой он работает, или нет? И мы тут же услышим бэкающие-мекающие звуки, которые то так, то эдак, сами собой начнут вываливаться из опрашиваемого субъекта и складываться в пространные вопросительные отрицания типа «а при чем здесь это?», «ну-у-о я же этого человека плохо знаю», «а разве он разбирается в моей деятельности», «ну у меня на работе нужен особый талант» и т.п.

А то, что этот человек будет управлять домом, в котором живет его семья и дети это как-то сбрасывается со счетов. А то, что дом это зачастую более серьезный бизнес, чем его деятельность, тоже забывается.

ОСМД по своей природе не отличается от любой компании, это тот же бизнес, только задачи у него другие. Так почему же мы ставим на эти должности людей, независимо от того, разбираются они в организационных процессах, в финансах, в хозяйственной деятельности, хотя бы чуточку! И, наконец, имеет ли этот будущий руководитель дома нужный талант и гибкость характера в общении с людьми в различных, иногда неприятных и конфликтных ситуациях.

Здесь то и зарыты все проблемы ново-созданных ОСМД. Тем, кому повезет с председателем правления объединения, тем домам и процветать.

Я свидетель нескольких очень перспективных ОСМД, где обжигались на первом руководителе, и их деятельность увядала без логического продолжения.

Вот, к примеру, в одном из соседних домов, старинный дом после капитального ремонта, в центре города, с очень обеспеченной «публикой», казалось бы все предпосылки к успешному ОСМД! Но, активные жители дома, создавшие ОСМД, на моих глазах выбирали руководителя, выбирали, несколько раз и меняли его. Убедительно просили меня каждую из кандидатур проконсультировать о сути их задач. Люди работали, получали не малую зарплату, результат отсутствовал и их увольняли, никак не находился тот самый подходящий руководитель, вернее никак эти руководители не могли найти общий язык и понимание задач, получаемых от разных жильцов этого дома. И вот ОСМД есть, хорошая вакансия имеется, а руководителя уже второй год нет. Есть такой термин у артистов, которых никак не выпускают на сцену «перегореть», вот и жильцы дома «перегорели» и потеряли веру в успех предприятия под названием ОСМД. Живут себе неподалеку и завидуют активному развитию моего дома, и никак не могут себе ответить на вопрос, как так получилось с их домом.

Все это я подвожу к тому, что спешка нужно только…, вы знаете в каких случаях, и к созданию ОСМД нужно относиться серьезно с позицией такой, что второго раза может и не быть.

В нынешние времена с пониманием значимости этих должностей, вырос и престиж этой работы. Особенно у успешных руководителей, которые сумели донести своим жильцам понимание того, что ни все зависит от их талантов и зачастую результаты прямо пропорциональны ежемесячным платежам и активности жильцов в оплате этих платежей.

В успешных ОСМД, успешные руководители могут изменить и тенденции оплат в приятную для руководителя сторону, платить люди начинают больше, с удовольствием, если для них очевидны результаты. Конечно, причиной этого служит новое поколение людей, у которых потребности и интересы расширяются за рамки их обиталищ, теперь им хочется жить не только в красивых домах изнутри и снаружи, но и в красивых дворах с автоматическими системами доступа и хорошим садовником.

Но, к сожалению, эти радужные перспективы каждого дома должны реализовывать люди. Группы людей или талантливые руководители одиночки. Если раньше из-за безвыходности люди мирились со своими председателями-стрелочниками, которые зацикливались на сплетнях, дрязгах с жильцами и на неплательщиках, кивая в их сторону, что они во всех невзгодах виноваты. То сейчас, как в моем соседском доме готовы избавиться от неугодного руководителя, если он не может дать им того, чего они хотят.

Мы все знаем, что помехи легче найти, чем их устранить и развивать дело дальше. Раньше жильцы домов проглатывали эти пилюли и молчали в тряпочку и боялись потерять хотя бы этого добродетеля, который готов ради них изгаляться над своей нервной системой за те копейки, которые ему выделяются. Все мы это знаем и все мы это проходили в тех или иных ситуациях с работниками ЖЭКов, с председателями домкомов и сегодня с председателями объединений. И здесь, очевидна проблема не в форме самоуправления, а в кадрах, которые организовывают это самоуправление!

Слава Богу, новое поколение руководителей объединений совладельцев многоквартирных домов, просто не знают этого инструментария, они пытаются в рамках приобретенного собственного жизненного или управленческого опыта строить свои миры под названием ОСМД. Талантливые и опытные занимаются делом и находят остроумные пути преодоления старых как мир препятствий и изыскивают современные пути достижения этих радужных перспектив, они легче достигают уровня ОСМД которым не стыдно похвалиться. А руководители без управленческого опыта, конечно, совершают организационные и управленческие ошибки которые иногда приводят к свертыванию деятельности объединений или их настойчивость и жажда успеха через все трудности приводит к процветанию и их ОСМД, но только с некоторым опозданием и с неприятным осадком приобретенного нового опыта.

Конечно, смелых, талантливых, опытных руководителей на всех не хватит, и здесь как в рулетке кому повезло, те и пожинают плоды. Но так устроен мир и лично вы не можете знать в полной мере, обладаете ли вы необходимым комплектом талантов для работы с удовольствием или вам придется работать, ломая обстоятельства и отношения с соседями через колено тем самым, подвергая себя не легкой психологической нагрузке.

В моем доме моя работа не стоит, ни одной дополнительной копейки для моих жильцов, а на фонд своей зарплаты я зарабатываю сам, развивая при ОСМД различные, не запрещенные законами бизнес направления. А жители других домов в желании изменить ситуацию к лучшему, в муках дозревают до решений на выплату из собственных денег даже очень хороших зарплат, но им все равно не везет и не везет, каждый раз попадаются какие-то прохиндеи и болтуны.

Для успешной организации объединения совладельцев многоквартирного дома вы должны помнить, что к ОСМД нужно относиться так, как к новому собственному бизнес проекту. Вы должны найти, вычислить и реализовать все скрытые ресурсы и возможности предлагаемых обстоятельств конкретно вашей ситуации и поставить на ноги этот общественный бизнес. Вы должны стать подобно руководителю государственного предприятия, которого приглашает на работу государство и всегда может уволить с этого поста, невзирая на ваши заслуги.

Для талантливых в бизнесе активистов всегда существует дилемма, куда тратить свое личное время – на собственный бизнес, который им может принести по две новых квартиры в других домах, быть может уже с организованными объединениями и успешными руководителями. Или принять непростой вызов всех обстоятельств, стать самодостаточным альтруистом, поменять перспективы собственного процветания на труд, старания и частичку собственной жизни для зачастую не благодарной и зачастую не добрососедской братии.    Только потом не скажите, что я вас не предупреждал, ведь вам, возможно, придется вести непросвещенную агрессивную «чернь» к светлому будущему, тратить свои коммерческие таланты на общественный бизнес с зачастую не благодарными акционерами.

В этих обстоятельствах можно потерять не только веру в людей но и веру в собственные силы и таланты, а главное потерять веру в саму идею самоуправления собственным домом.

Вернемся к выбору руководителя собственного дома.

Когда мы выбираем у себя на службе собственного подчиненного, мы стараемся пересмотреть и переслушать множество кандидатур, взвесить все за и против. Тратим на это уймищу времени, к тому же не ленимся даже обзвонить предыдущих работодателей кандидата, чтобы и их мнение узнать о кандидатуре на должность. А при выборе руководителя ОСМД, как правило, все наоборот, мы побыстрячку сдыхиваемся, без особых дополнительных усилий от проблемы подбора председателя ОСМД (того же директора фирмы), и сначала радуемся, как же нам повезло, что так быстро, а потом, потупив глаза, ропщем на несчастливую судьбу дома.

Я не профессионал в сфере коммунального хозяйства, хотя имею немалый управленческий опыт, почитываю нужную литературу, журналы, работаю с юристами и по возможности перенимаю успешный опыт других председателей объединений, да еще! я не обращаю внимания на пессимистические прогнозы и беру за все ответственность на себя. Всегда стараюсь делегировать работу на профессионалов, а не хвататься за отвертку или разводной ключ и бежать решать проблемы, хотя и на это у меня руки стоят как надо.

В своих статьях я много уделяю времени, чтобы разобрать и донести активистам идеи в разных ракурсах как лучше собирать собрания, как легче принимать решения, как разбираться с неплательщиками и как управлять ОСМД с удовольствием! Все эти проблемы стандартные и их можно решать единообразно типовым способом. Я на себя не наклевещу, если скажу, что мною движет моя лень, я ленив и от этого деятельный. В моменты приступов моей деятельности я стараюсь остроумно придумать решения всех проблем таким образом, чтобы я мог лежать «на печи и есть калачи», а все работало само собой, мимоходом.

Хороший организатор именно такой организатор. Он должен организовать и наладить бизнес процессы, а потом в ленивом спокойствии администрировать происходящее, до тех пор, пока не возникнет какая либо проблема или не взбредет в голову очередная идея как бы сделать так, чтобы еще больше и спокойней с наименьшими затратами для дома председатель мог продолжать «лежать на печи и есть калачи».

Прогрессом движет лень и хороший руководитель знает как ее заставить работать на всех и на себя в первую очередь, и это не просто утверждение это моя практика. И этот сайт мы создали для того, чтобы можно было поделиться с вами моими находками и изобретениями в этой интересной сфере жизнедеятельности.

Пару слов о людях и коррупции в ОСМД!

Существуют мнения, что недобросовестные, а точнее сказать коррумпированные председатели ОСМД на воровстве могут приобрести себе новенькие джипы. Не знаю, каким образом и как долго, нужно было членам ОСМД и жильцам дома на тормозах спускать контроль над «общаком ОСМД», чтобы председатель мог себе купить новенький Джип.

Мне известны многие схемы махинаций и коррупции в ЖКХ, и они такие же, как в других государственных структурах, где оборачиваются деньги. К примеру, при выборе подрядчика руководители ОСМД руководствуются не полезностью работ этой организации для объединения совладельцев, а тем, какая из организаций даст больший откат. А откат коррупционеры получают просто, перечисляют деньги на счет подрядчика за те или иные услуги, а подрядчик тебе соответствующий откат наличкой и соответствующее снижение объема услуг или их качества на сумму этого отката. Если платежи наличные, то можно на любом рынке взять (а можно и купить комплект необходимых документов) пустые квитанции и записать там чего угодно и по какой угодно цене. Да и сами продавцы на рынках зачастую искушают того, кто выписывает у них квитанцию вопросом, мол, какую сумму Вам писать?

О себе я могу сказать в шутку, что еще не было сформулировано такое предложение на покупку моей души, чтобы я согласился на эту сделку. Я самодостаточный человек и моя душа не продается! Я не привык гадить в своем доме, да и услуги, которые оказываются для моего дома, они же оказываются для меня и моей семьи, которая живет в этом же доме, как же я могу экономить на качестве этих работ!

На мои слова можно ухмыльнуться и сказать, что, таких как я нужно показывать в цирке, но позвольте добавить, что если человек относится к дому как к своей собственной квартире, то и его психология, та советская ворюжная психология, меняется. Вы же в своем загородном домике или в своей квартире стараетесь все сделать насколько возможно лучше, так в чем же отличие? А если выбранный на должность руководителя вашего объединения человек еще и достаточно обеспечен или по природе своей самодостаточный, то уверен, что ему результат своей деятельности будет важнее личной выгоды.

А для того, чтобы в моих словах никто не сомневался, я создал прозрачную систему контроля над финансовой деятельностью своего ОСМД, которую может проверить любой желающий член объединения. Если вы уважаете себя и не имеете дурных мыслей по поводу незаконного обогащения в ОСМД, а также желаете спокойной без упреков и обвинений в воровстве жизни руководителя объединения, то вы обязаны создать прозрачную систему контроля не только над финансовыми потоками внутри ОСМД, но и над любыми другими собственными действиями. К примеру, для того, чтобы каждый из жильцов мог удостовериться в качестве моей готовности к судебным заседаниям, я приглашаю в объявлениях всех желающих жильцов моего дома посетить эти судебные заседания. А жильцы со своей стороны, если хотят то посещают, а не хотят, то уже знают, что я не боюсь даже такой проверки.

Я знаком со многими руководителям ОСМД, и скажу, что на сегодня ни одного не энтузиаста не встретил, у всех этих людей какой-то очень спортивный долгосрочный интерес. Такое ощущение, что им важно преодолеть все сложности этого начинания и доказать всем соседям и себе, что они смогли! А нам, руководителям других ОСМД, показать, что и у них получилось не хуже чем у нас, исходя из их предлагаемых обстоятельств. Ведь, правда, у всех различные исходные позиции. У одних есть вспомогательные помещения сразу или, которые пусть не сейчас, но хотя бы в после судебной перспективе можно сдавать в аренду. А у других председателей и даже этих призрачных возможностей не имеется. Но благодаря оригинальным решениям и поддержке своих жильцов им удается сдавать в аренду проездные арки или просто умело собирать достаточно средств со своих жильцов и даже с жильцов соседних домов (к примеру, на благоустройство и обслуживание совместного двора). И с этим добиваются лучших результатов, чем их более «счастливые» коллеги по цеху.

Нет, эти люди не дурят и не занимаются махинациями, они действительно стараются, как умеют, в рамках своего опыта, знаний и талантов! Помогите им советом, очень деликатно поправьте их действия, выкажите им поддержку, скажите мимоходом доброе слово и этим вы их вдохновите на новые достижения! Здесь как в хорошей семье, доброе слово важнее денег.

Вы сами утверждаете на ответственную должность того или иного человека и должны смотреть в оба глаза, и понимать все последствия деятельности или бездеятельности этого человека. И если вы замечаете за ним, что он руководствуется мнимым патриотизмом, и может там-сям упереть что-то для вашего дома, то зарубите себе на носу, что через время он будет упирать и из ваших карманов. И будет у себя дома за ужином хвастаться, как он ловко обвел всех вокруг пальца и заработал в дом «копеечку». Так чему вы удивляетесь, ведь давеча вы сами потакали в мелком воровстве вашему мнимому хапуге-хозяйственнику. А психологическое оправдание своим поступкам он всегда найдет. Ведь обязательно в его практике кто-то ему нахамит, а кто-то не так посмотрит, а кто-то сподличает по отношению к нему. В общем, если захотеть, то виноватых людей в своих отвратительных поступках найти можно всегда и везде – просто кандидатура такого человеческого типа с такой должностью несовместима. Не поверю, что если бы вы внимательней присмотрелись, вы не могли рассмотреть такого человека, ведь подобный тип людей за километр видно по их косвенным поступкам и отношению к другим людям. Так что «ваши глаза смотрят, на то, что ели». Советую с первого дня, не защуривать глаз в пресмыкающейся улыбке перед первым же кандидатом на должность председателя ОСМД, а рассмотреть и изучите его повнимательней! И если вы выбрали человека со стороны или из своих жильцов будьте строги и не спускайте строгого «поводка», если человек путает дела и не пытается создать прозрачной системы контроля над финансами и своими действиями.

Если никак не получается отыскать такого человека, возможно вы слабо искали и мало затратили усилий, а возможно время еще не пришло для таких перемен в вашем доме. Живите под управлением ЖЭКа и радуйтесь жизни, насколько возможно это, не берите в голову того, на что не можете повлиять! Хотя одна из целей этого сайта, очевидна, это воспитать и пробудить домовых лидеров, которые будут готовы взять на себя ответственность за перемены в собственном доме. Мне хочется пробудить в активистах хороших ДОМОВЫХ. И раз вы это читаете, возможно, время для вашего дома уже настало, и очевидно именно вы созрели быть председателем правления вашего ОСМД. Тогда вперед! Моя цель достигнута!

Если в советские времена на коммунальную деятельность имели монополию ЖЭКи, то сегодня ситуация изменилась, услуги любого уровня можно получить от организаций или отдельных компаний которые занимаются профессионально тем или иным профилем коммунальной деятельности (проектирование, водоснабжение, электричество, газ, сантехнические услуги, отопление, уборка, охрана и т.п.).

Все это кадровый вопрос на везение, поэтому возможно, если вас не подгоняют обстоятельства, то желательно создать, для начала, домком и посмотреть, как все завертится – протестировать ОСМД на менее затратной модели.

Хотя чем ОСМД не домком, ведь никто не заставляет брать свой дом на баланс дом, работай себе в унисон с ЖЭКом и развивай сервис от получаемых на расчетный счет средств. Если люди будут платить наличными (при домкоме только так возможно), то это бесконтрольный нал, который сформирует неоднозначные подозрения даже по отношению к кристально честным людям, а это его может обидеть и он может уйти с этой должности. А если деньги поступают на расчетный счет (как при ОСМД) их легко проследить и проконтролировать. А благодаря контролю легко вычислить ворюгу и, если нужно посадить его за финансовые махинации, чтобы тот новенький джип, превратился в старенький ко времени его выхода.

А если с ОСМД ничего не получится, можно его заморозить и не вести деятельность, три года без деятельности и можно ОСМД закрыть без утомительных процедур.

Домовой комитет хорошо, чтобы проверить людей, но плохо с точки зрения получения результатов и контроля над деньгами.

Если речь идет о создании ОСМД для снижения квартплат, то лично я бы не стал организовывать объединение и возглавлять его, только по этой причине. Или я должен знать, что в перспективе существования дома, возможно, пройти по пути, описанному в моих статьях, речь идет о развязанных мною войнах с властью за источники дополнительного дохода для объединения совладельце – подвальные и другие вспомогательные помещения.

В продолжение сравнения домкома и ОСМД, если говорить о борьбе с недоделками застройщиков, объединение совладельцев многоквартирного дома, как юридическое лицо, очень может помочь в хозяйственных судах. Такие суды очень легко выиграть и застройщики устранят недоделки как миленькие, и не потому, что добрая воля, а потому, что их принуждает суд и исполнительные органы, иначе им есть чего из личного имущества терять. Устранять недоделки строителей это не их право, а их обязанность и здесь необходимо четко, в судебном порядке расставлять все точки над «і».

Есть мнение, что создание наспех ОСМД осуществляется с двух причин «либо с дури, либо с чисто корыстных намерений». Но, на мой взгляд, этих причин не две, и не четыре, а возможно и еще больше, все зависит от обстоятельств и не всегда эти обстоятельства исходят от дилетантства или злого умысла. В моем случае ОСМД было создано по третьей причине для того, чтобы в праве, прописанном в Решении Конституционного суда подкрепить и юридическое лицо в Законе, о котором четко прописано право распоряжения общественным имуществом.

Сейчас через ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОБЩИНЫ (для меня до сих пор не ясно, кто они такие и какое они имеют право распоряжаться без спроса моей собственностью) полузаконно спускается столько недвижимого имущества жильцов домов, что жильцам, всем вместе взятым этого и не снилось. Полузаконно потому, что есть местные и районные РЕШЕНИЯ/ПОСТАНОВЛЕНИЯ о распоряжении территориальными общинами имуществом граждан. Вот они и манипулируют незнанием своих прав гражданами, используя решения /постановления, которые в отдельности являются законными, но если рассматривать их вместе с Законом об ОСМД и Решением Конституционного суда, то они противоречат всем вышестоящим юридическим документам. Таким образом, они являются противозаконными и теми, что наносят ущерб самоуправлению граждан и принципам общественной морали.

Их решения/постановления, конечно, противоречат Решению Конституционного суда и Закону об ОСББ, но и по ним можно работать, кому можно и кому очень хочется. Если народонаселение, охмуренное новой дверью в парадном, молчит и не жужжит, то почему бы ни умыкнуть чего плохо лежит. Вот ворюги и работают и денно и нощно, пока тишь да благодать, а как только народ поднимается сразу в кусты! Кстати благодаря своевременному созданию ОСМД и подъему народа на бунт против таких действий местной власти мне удалось предотвратить продажу бОльших частей недвижимого имущества моего дома. И это благодаря своевременному, поспешному созданию моего ОСМД.

Так, что это действительно третья причина. Но есть еще и четвертая причина. Мне нужно было срочно юридическое лицо, которое имело право судиться и защищать во всех инстанциях права жильцов дома. Без быстрого создания ОСМД мне пришлось бы очень туго, я думаю, что ничего бы у меня не получилось. Ведь когда ты делаешь запросы и требования от юридического лица имеющего на это полное право или от частного лица, даже если это коллективное обращение, это очень большая разница.

Представьте, вы для коллективного обращения старались, ходили по квартирам, собирали подписи, потратили на это целую неделю. В каждой квартире по двадцать минут рассказывали, в чем же суть вопроса, вылавливали трудно вылавливаемых соседей. И вот ваши оппоненты во власти, в ответ на ваше обращение, дают глупую (типа они не поняли в чем суть вопроса, или вообще не по этому вопросу) отписку и еще и не на тот обратный адрес (это было в моей практике!). И что вы опять помчитесь собирать подписи и тем нервировать народ, или сделаете свою работу более рациональной?

Но, как бы там ни было, я должен поддержать мысль о том, что если в скорейших действиях по созданию объединения нет причинно следственных связей, то это точно «с дури или корысти ради»!

В этой статье я не буду углубляться в дебри образования тарифов, образовании цены на услуги ОСМД. Назовем эту статью обзорной для начинающих председателей ОСМД, задача, которой разъяснить принципы формирования тарифов в объединениях и сделать упор на организационные механизмы внутри объединения совладельцев многоквартирного дома в аспектах организации оплаты жильцами дома по счетам ОСМД.

Тарифы на ежемесячную оплату жильцами дома подготавливаются членами правления во главе с председателем правления ОСМД. Правлением выносится соответствующее решение в протоколе собрания правления ОСМД и это Решение (если уставом не предусмотрено другого) подается на утверждение членам объединения. В том случае если большинство членов ОСМД проголосовало за это решение (в проектах решения, если голосование осуществляется путем письменного опроса), обобщенный документ этого Решения подписывает председатель правления ОСМД. Если проект решения забракован (проголосовало «за» меньше половины) членами объединения совладельцев, то все возвращается на новый круг.

Пусть вас не пугает, с непривычки, нагромождение процедурных вопросов, ведь это делается всего лишь один раз в году. А в своей практике я (думаю как многие ОСМД) подготавливаю все документы для правления самостоятельно по давно устоявшейся матрице, а после передаю эти документы на подпись членам правления. Члены ОСМД не сильно вникают в суть вопросов и утверждают, как правило, это решение без особых стопоров. Разумеется, решение будет принято без проблем, если все услуги и итоговая стоимость на один квадратный метр по ним будут компромиссными.

О компромиссе между всеми плательщиками дома вы должны всегда помнить и тогда проценты оплаты будут высокими ровно настолько, насколько вы создадите компромисс между всеми членами ОСМД и жильцами дома которые не вступили в члены объединения. В приложениях к этой статье я прилагаю разработанный документ в Excel, который позволяет руководителю и правлению смоделировать бюджет ОСМД в соотношении со стоимостью на один квадратный метр оплат по ОСМД. Документ называется «РОЗРАХУНКИ МАЙБУТНІХ ПЛАТЕЖІВ за 1 метр по ОСББ 27».

Немного углублюсь разработку тарифов ОСМД основанных на компромиссе двух крайностей, которые ведут между собой постоянное перетягивание условного каната. Дело в том, что есть две основные концепции для формирования тарифов в ОСМД, по которым может идти правление или создавать между ними компромисс. Первая концепция (крайность) – это во что бы то ни стало платить меньше чем в ЖЭКе или хотя бы не платить неоправданные сумы, которые требует ЖЭК. А если, речь идет об оплате счетов ОСМД, которое остается на балансе ЖЭКа, то платить только те сумы, которые самые необходимые и очевидные в результатах улучшенного существования дома. И чтобы административные расходы (постоянные затраты) на существование ОСМД были, практически незаметны в счетах объединения, иначе это будет сильно раздражать малообеспеченных жильцов дома. 

Если в доме большое количество квартир, то этого легко добиться потому, что сумма на административные – постоянные затраты ОСМД будет не существенной из-за рассеянности между большим числом плательщиков.

А если дом маленький, то этого добиться почти невозможно. Разве что имеются хорошие арендные и другие поступления ил правление должны взять на себя администрирование дополнительно ещё несколько домов для того, что бы достичь минимальных платежей на содержание административного аппарата ОСМД (постоянных затрат).
Вторая концепция (крайность) – это значительное улучшение облика дома, существования дома, сервиса дома, расширение услуг для жильцов дома и все это ни взирая на затраты. В этой концепции используется принцип подражания пятизвездочным отелям со всем спектром услуг, предоставляемых гостиницами. 

Разумеется, хочется лучшего, но если в вашем доме есть малообеспеченные жильцы, то вам не избежать поиска компромисса, который может принимать различные формы, вплоть до освобождения этой прослойки жильцов дома от всех дополнительных платежей. Конечно, это можно сделать в том случае если в вашем доме хорошая доходная часть помимо взносов или этой прослойки незначительный процент. Если вы найдёте компромисс между этими концепциями развития домов, это не приведет к образованию конфликтов и значительной части неплательщиков по счетам ОСМД. 

И здесь очень важно прийти к общему согласию потому, что может сформироваться критический процент людей, которые не захотят оплачивать услуги и это приведёт к конфликтным ситуациям, внутренней революции, разделению на «правых и левых» внутри дома. Поэтому сторонникам второго пути развития дома желательно наращивать сумму в счетах жильцов дома постепенно, начинать с маленького сервиса. Что бы люди видели результат шаг за шагом, например, сначала организуйте автоматическое освещение в парадном и во дворе с сумеречными датчиками и эконом лампочками, потом установите хорошие двери и т.п. И постепенно люди, как собачки Павлова, начнут понимать причинно следственную связь между выделяемых ими денег и улучшения сервиса в доме, что когда они платят, к примеру, 100 грн., эти деньги реально идут на улучшение их жизни!

Сторонникам второго пути развития в работе с жильцами (во внутренней пропаганде) важно победить нежелание платить больше, а это очень и очень трудно.

Я открою еще один аспект доходов в ОСМД, который ни в коем случае нельзя игнорировать, а необходимо всячески мотивировать, подпитывать, поощрять и выращивать. Это богатые люди вашего дома. Иногда богатые люди, движимые улучшением сервиса в собственном доме готовы сами выделять немалые суммы, разово и постоянно, а это очень хорошее подспорье для финансовой жизни ОСМД. Работа с этими людьми может поменять ваши счета до неузнаваемости вместе с достижениями ОСМД. Богатые люди никогда не будут выделять собственные деньги ЖЭКам, да и механизмов у ЖЭКов принимать деньги на конкретный дом нет. А вот на собственное ОСМД эти деньги могут выделяться с удовольствием и вдохновением. Но не забудьте, что эти люди очень ранимы и с ними нужно носиться «как дурню со ступою», любое кривое слово или не тот взгляд кого-то из жильцов дома и вы теряете инвестиции в свой дом. Поэтому в общей внутренней пропаганде они должны для всех жильцов выглядеть как благодетели. Разумеется они не дураки, а напротив очень умные и подозрительные люди, поэтому вы должны найти уютные для них формы представления их в этом свете, а если вы к этому не готовы по внутренней неприязни к этому сословью или вы не сможете соответствующим образом настроить жильцов вашего дома, то ваш лимит инвестиций быстро исчерпается.

Конечно, есть и скупые богатеи или сомневающиеся обеспеченные люди, и руководитель ОСМД должен научиться их вычислять и с ними работать. Это подобно работе со спонсорами и меценатами в сфере искусства и благотворительности. Если вам удастся сломить скупость богатеев вашего дома, и если вы в работе с обеспеченными людьми дома преуспеете, то перед вами откроются «неисчерпаемые сундуки возможностей». Если вам обеспеченные люди будут выделять оправданно много (разумеется под отчет) финансовых ресурсов, тогда вы без особых стрессов и потрясений жителей вашего дома большими счетами сможете изменить ваше существование к лучшему. Сможете обеспечить в своей работе не только базовый набор услуг (уборка дома и двора, замена прокладок в кранах, ремонт лифтов и т. д.), но и сможете сформировать дополнительные услуги и сервис в вашем доме. Такой сервис как автоматизированную охранную систему (газ, пожар, затопление), вы сможете в своем доме организовать вооруженную охрану вместо всегда спящей или всегда ругающейся бабушки-старушки. Этот охранник, по мониторам видео наблюдения дома будет следить за порядком в местах общего пользования и на прилегающей территории. Вы сможете позволить себе классные входные двери с системой доступа и видео наблюдением из каждой квартиры. Вы, постепенно организуете в своем доме евроремонт с новыми перилами и шикарными люстрами на этажах. Вы сможете заняться обустройством двора, его озеленением и обустройством прудов и фонтанов. Вы сможете заменить коммуникации дома и старый бойлер поменять новым, современным экономичным. Вы осуществите ремонт фасада дома с заменой окон на современные деревянные или металлопластиковые окна. Да много еще чего сможете добиться в своем доме, при этом, сохраняя сдержанные счета для всех жильцов дома. А собираемые деньги с жильцов и бизнеса ОСМД сможете направлять на поддержание всех своих достижений в исправном и функционирующем состоянии.

Тарифы формируются с учетом всех факторов, формируются с учетом компромисса всех явных и скрытых возможностей и ресурсов. Формируются с учетом всех ваших потребностей и желаний, ради которых вы, как руководитель объединения, готовы жертвовать собственным временем, и ради которых подавляющее большинство жителей вашего дома, будут готовы жертвовать психологически приемлемой для себя суммой ежемесячных взносов. В общем, все зависит от возможностей, потребностей и желаний.

Пойдем дальше. И вот по компромиссному принятому Решению членов ОСМД, которое утвердило бюджет-смету ОСМД на текущий год, создаются счета, подробней о них расскажу ниже. Платить по счетам должны члены ОСМД и остальные жильцы дома не зависимо от того поддерживают они деятельность объединения или нет, ведь они в любом случае являются пассивными или активными пользователями услуг и сервиса дома, который организовывает ОСМД.

Как практик, во всех своих статьях, всем активистам, которые решили поставить свой дом на рельсы ОСМД, я советую временно, до тех пор, пока они не сформируют устойчивую экономику в своем ОСМД, оставаться на балансе у ЖЭКа. И если вами действительно движет желание улучшить существование в собственном доме, а не тайно затаившееся за давние обиды принципиальное противостояние со службами ЖЭКа, то этот совет очень рационален, пожалуйста, прислушайтесь к нему.

В этот период у жильцов вашего дома будет два счета, которые они оплачивают ежемесячно, один от ЖЭКа, а второй от ОСББ.

ЖЭКовский счет, нам известно как выглядит и кто и каким образом его составляет. Во все ваши счета от ЖЭКа входят расходы только напрямую связанные с сиюминутной жизнедеятельностью вашего дома и придомовой территории. Накопления на все возможные ремонты асфальтирования и т.п. в них не входят, эти расходы обязано, по возможности, выделять государство, и нехотя выделяет на те жилые объекты, которые уже никак без этого обходиться не могут.

Позвольте, отвлечься в предмет расходов на ремонт дома потому, что эти будущие расходы ОСМД может предусматривать в своих бюджетах, накапливая на бухгалтерских счетах те или иные будущие затраты, из которых будут формироваться суммы счетов для жильцов. В тот же момент, правление может и не предусматривать накопление этих ресурсов на счетах ОСМД, и тогда у жильцов счета будут выглядеть более приятно, но жильцы будут вынуждены по мере возникновения проблем и подступающей необходимости организовывать вскладчину немалые суммы на необходимые аварийные и текущие работы.

Выделяемые государством деньги для подобных нужд, называются субвенциями. В первую очередь, как правило, эти деньги выделяются на те дома, в которых проживают «шишки». «Шишки», которые могут повлиять на лиц соответствующих организаций. А эти лица, в свою очередь, принимают решения, чей дом будет следующим в той или иной ремонтной или модернизационной программе. А после, оставшиеся деньги, по остаточному принципу перераспределяются в остальные дома с особыми, экстренными долгожданными нуждами. Постепенно ЖЭКовские дома и дома находящиеся под управлением ОСМД в правах на выделяемые из государственного бюджета деньги уравниваются. Это хорошие тенденции, но плохо то, что принцип выделения все тот же, долгий, мучительный и при крайней экстренной потребности.

Пойдем дальше по вопросу счетов внутри ОСМД.

Дом ОСМД, находящийся на балансе у ЖЭКа может добиться уменьшения объема предоставляемых услуг ЖЭКом. Для этого члены ОСМД принимают соответствующее решение и предоставляют комплект бумаг своему ЖЭКу. В этом решении должно быть отмечено, что эти услуги будут выполняться / организовываться самим ОСМД. ОСМД может таким образом уменьшить суммы счетов выставляемых жильцам вашего дома ЖЭКом и увеличить на эту же, меньшую или вообще не увеличивать сумму счета объединения.

Это факторы, которые влияют на стоимость ваших счетов от ЖЭКа и от ОСМД и оправдывают функционирования одновременно двух счетов, от ЖЭКа и от ОСМД.

Теперь можем перейти к вопросу разработки счетов от ОСМД и принципа их тиражирования. 

Мне приходилось общаться со многими руководителями ОСМД, и выяснил, что во многих ОСМД, как и у меня практикуется изготовление бланков ежемесячных счетов в Excel. Разумеется, счет делается по подобию ЖЭКовского счета с реквизитами ОСМД. 

Кто-то распечатывает счета ежемесячно и распространяет между жильцами под роспись (для этого нужен бланк выдачи расчетных книжек), кто-то вбрасывает эти счета в почтовые ящики, как это делают ЖЭКи, кто-то раздает эти счета лично в руки без всяких подписей, а кто-то высылает счета заказными письмами (в зависимости от обстоятельств). 

Я в своей практике свои счета заполняю на каждую отдельную квартиру на весь год в целом (это шесть файлов по два счета на страницу + один файл две оборотные стороны). При печати счета и оборотной стороны информация совмещается таким образом, что документ выглядит настолько правдоподобным и авторитетным, что от ЖЭКовского счета ни чем не отличается. Оборотная сторона в моих счетахслужит для «пропаганды» и для информирования в общих понятиях, на какие направления расходов будут перераспределяться получаемые от жильцов деньги.

Один раз в году правлением и членами ОСМД принимается бюджет (кошторис). Сумма всего бюджета делится на площадь всех квартир, и мы получаем сумму на один квадратный метр. Полученную сумму на один квадратный метр я умножаю на метраж каждой квартиры и, исходя из квадратных метров той или иной квартиры, исправляю в бланках прошлогодних счетов новые суммы помесячно на текущий год. Распечатываю счета и сшиваю одним щелчком степлера (с тыльной стороны, чтобы было удобно ежемесячно отрывать счета) в книжечки по 12 квитанций для каждой квартиры. Через год я снова меняю суммы в каждом счете на новые суммы. Вот мои жильцы и имеют каждый год книжечку, из которой ежемесячно отрывают следующий счет и оплачивают его вместе с ЖЭКовским, вместе с телефонными переговорами, телевидением и т.п.

Бухгалтер в ходе получения оплат по жильцам разносит в табличку «оплата членских взносов»сделанную в EXCEL все оплаты по каждой квартире. Каждый месяц бухгалтер предоставляет мне эту табличку в которой я вижу динамику оплат и должников.

С должниками я работаю следующим образом. Я бросаю в почтовый ящик распечатанные счета с надписью «ЗАБОРГОВАНІСТЬ» и с указанием суммы задолженности. Это действие я делаю пару месяцев подряд, а после подключаю уборщицу-дворника к информированию жильца о задолженности с просьбой оплатить, а в последствии, если оплаты не поступают и далее, я подключаю «тяжелую артиллерию», то есть веду лично неприятный тяжелый разговор «за жизнь» в квартире неплательщика. До судебных исков мне не приходилось доходить, для решения вопросов оплат и задолженностей по оплатам достаточно было указанных принимаемых мер.

Для того чтобы снизить для жильцов вашего дома процент за услуги банка, по уплате по вашим счетам, можно заключить с ближайшим банковским отделением сбербанка или любого другого банка, оказывающего подобные услуги, договор на обслуживание платежей вашего ОСМД и тогда процент можно сделать незначительным.

Для ОСМД, которые приняли дома на собственные балансы, имеется несколько путей решения рассматриваемых задач, это классическое ведение бухгалтером счетов каждой квартиры в классических бухгалтерских программах.

И вот, недавно появилась еще одна альтернатива, в Киеве, фирма ТОВ «КОМПАН Украина » с программным продуктом «ЖКГ-Соціум»  достаточно активно работает по внедрению во всех доступных им ОСМД, ЖСК и т.п. программного обеспечения, созданного специально под нашу деятельность. Мне стало настолько интересно, что я даже посетил эту фирму для праздного интереса и поверхностно ознакомился с этой программой, она мне очень понравилась. Правда я не знакомил своего бухгалтера с этой программой, ведь управленческий учет, хоть и основывается на бухгалтерской статистике, но он сильно отличается от бухгалтерского учета и имеет отличные цели. В любом случае для меня внедрение этого программного обеспечения преждевременно, ведь я пока, категорически не хочу принимать дом на баланс ОСМД, а с ним и заниматься всеми счетами, которые сегодня в моем случае ведет ЖЭК. К тому же, с течением времени это программное обеспечение станет только лучше, ведь разработчики ее постоянно меняют и совершенствуют исходя из возникающих проблем у «подопытных мышек». Я подожду, но буду рад, если вы работаете или сталкивались с этим программным обеспечением и упомянете о ваших впечатлениях для нас всех в отзывах под этой статьей.


ПРИМЕЧАНИЕ: для Владимира на его вопрос в отзывах к статье «СЛУХИ ОБ ОСМД СИЛЬНО ПРЕУВЕЛИЧЕНЫ» от 18.09.2010 19:30.

Желание сделать ЖЭКовский счет без некоторых услуг у меня активно, но в своем доме я этого снижения объема услуг ЖЭКом и тем снижения суммы счетов для жильцов своего дома не добился. Этого я не сделал по нескольким причинам, во-первых, до этого руки не доходят, вернее сказать, пока идут мои суды в борьбе за части незаконно проданных площадей в моем доме, я решил этот вопрос не форсировать, ведь мой ЖЭК меня поддерживает во многих вопросах. Во-вторых, влезать в утомительные процедурные вопросы не хочется, это займет много моего времени, к тому же, пока, не хочется заморачивать головы тех людей из ЖЭКа, которых я уважаю и, которые мне всячески содействуют. В-третьих, в сравнении с положительными и дорогостоящими преобразованиями в моем доме платежи жильцов моего дома настолько незначительные, что они еще несколько лет готовы потерпеть, до того момента пока у меня на это найдется время, и возникнут подходящие обстоятельства.


ПРИЛОЖЕНИЕ: В этой статье упоминались некоторые бланки, и объяснялось их использование, ниже представлены эти бланки для изучения, а под каждым из них имеется ссылка для скачивания этих бланков на свой компьютер. Я надеюсь, что всем читателям нашего сайта эти бланки пригодятся в собственной практике.

---

Универсальная квитанция на оплаты по ОСМД (укр.)

Образец счета.

Скачать файл в EXCEL.

---

Универсальная квитанция на оплаты по ОСМД (задолженность) (укр.)

Образец счета по задолженности.

Скачать файл в EXCEL.

---

Управленческая сводка бухгалтера по оплатам членских взносов и задолженностей по ОСМД (рус.)

Скачать файл в EXCEL.

---

 

 

Расчеты будущих платежей за 1 метр по ОСМД (укр.)

 

Скачать файл в EXCEL

---

 

 

Форма выдачи расчетных книжек жильцам дома персонально в руки (укр.)

 

Скачать файл в WORD

Отзывы об ОСМД (ОСББ) или мифы из толпы и факты.

Однажды, одна из политических сил пригласила меня, не бесплатно, поработать спикером на встречах с жильцами дворов города Киева в вопросах деятельности ОСМД (ОСББ). Я согласился не только по вышеуказанной причине, но и потому, что уж очень мне нравится идея создания ОСМД и я на эту идею готов некоторое время поработать платно или бесплатно «апостолом».

Как бы там ни было, эти встречи натолкнули меня на написание этой статьи в доступной форме, в форме «мифов и фактов».

Если вы хоть один раз в жизни пытались организовать собрание жильцов своего дома или хотя бы раз находились «по ту сторону баррикады», как приглашенный житель дома на собрание жильцов, вы поймете, чего можно наслышаться из толпы всезнающего и всесторонне только теоретически подкованного народонаселения.

С собраниями, в короткое время, я посетил очень много дворов. Практически в каждом дворе мне приходилось сталкиваться с возбуждением и конфликтным настроем людей.

Начало некоторых встреч у меня вызывало чувство сожаления о том, что я согласился на «это». Но тут же, не вспоминая о денежной компенсации, мои силы убеждения возвращались ко мне, когда я вспоминал о второй мотивации движущей мной.

Когда я настроился на однообразную волну этих встреч, я уже не испытывал особых затруднений с тем, чтобы погасить эмоции и перевести общение в конструктивное русло потому, что являюсь никаким ни политиком или власти держащим, а обычным председателем «объединения совладельцев многоквартирного дома». Я не только говорил, я был всегда готов выслушать людей. Выслушивая людей с их «страшными» историями, мне самому было чего «страшненького» рассказать и чем «пугающим» поделиться. Свои рассказы я дополнял, решениями и выходами из тех или иных сложных ситуаций из собственной практики.

К сожалению, подавляющее большинство людей в своих домах сталкиваются с одинаковым произволом власти держащих. Понимание этого оставило в моей душе неприятный осадок, ведь то чего мне пришлось пережить на каждом этапе становления моего ОСМД, казалось мне уникальным стечением обстоятельств, с которым мне единственному пришлось столкнуться. Но к моему великому сожалению все оказалось прозаичней, а людям предстояло переживать все эти великие трудности в ближайшем будущем или поникнуть головой, сдаться в руки произвола, лишающего людей уютной, защищенной и заслуженной жизни в собственном доме.

Но статья не об этом. Когда в моей жизни закончился этот утомительный период встреч и собраний, я еще на протяжении долгого времени анализировал все пережитое с этими людьми, все ими сказанное, и пытался найти причины, формирующие у людей боязнь перемен, а с этим и агрессию, рождающуюся этим страхом. Ведь очевидно, что идея безраздельного владения собственным домом великолепна! А что же тогда рождает эффект отторжения у какой-то части жильцов, которые «заводят» другую часть, чем вносят смуту и неверие в перспективы мирного сосуществования в будущем ОСМД, а с тем и развития этого объединение совладельцев многоквартирного дома?

Уверен! Активисты-идеалисты часто задаются этим вопросом!

И вот, однажды, меня озарила простая идея, объясняющая этот страх людей!

Она заключается в оправданной и мотивированной боязни какой-то части людей (как правило, малообеспеченной или той у которой нестабильный доход) того, что придется платить больше!!! Больше в сравнении с хоть и плохим сервисом, но стабильно минимальным (зачастую в кавычках, потому что несправедливо образованным) положением цен на коммунальные и прочие услуги от опостылевших и всей душей возненавиденных ЖЕКов.

Здесь срабатывает правило «воробья и жаворонка».

К тому же, за годы «развитого» социализма наши люди научились никогда не полагаться на «дядечку Сэма», а всегда рассчитывать на свои силы. И когда в семье появляется лишняя «копейка» семья инвестирует ее в красоту своего существования в пределах собственной квартиры и автомобиля.

Вот и получается, что в ужасных, разбитых, испоганенных, темных дворах можно встретить автомобиль бентли (Bentley), а в ужасных, разбитых, испоганенных, темных парадных можно встретить квартиры с золотыми унитазами и «бриллиантовыми» ручками на входных дверях. Ведь пресловутая советская привычка нас научила развивать свое обиталище от унитаза до входной двери и не дай Бог хоть на один сантиметр в парадное. «И пусть только этот юродивый пенсионер дядя Боря, из пятой квартиры, в которой, кстати, покати шаром, выращивает цветочки во дворе для всех жителей двора!».

Эта привычка в нас сформировала (может и оправданно) категорическое недоверие к будущему правлению ОСМД и только потому, что они наши соседи, а начальник ненавистного ЖЕКа вроде как лицо незаинтересованное. И только черт знает, что у этого будущего правления на уме и для чего им это все нужно. А если в правление войдут МНОГОимущие (в чем я не сомневаюсь, я сам не малоимущий) то нам малоимущим хоть бери да собирай чемоданы…

Вот и родился ПЕРВЫЙ МИФ, жестокий, в чем-то справедливы. Этот миф как холодная змея незаметно заползает в наши души и травит нас изнутри. 
И выглядит он приблизительно так:

МИФ 1

«Что если «бабушка» (в роли бабушки представлены бабушки и все малоимущие и люди с неустойчивым доходом), живущая в центре города не в состоянии платить больше за услуги улучшенной жизни, после создания ОСМД (ОСББ)? Значит «ее» место на окраине города в депрессивном доме, где главным лозунгом является всем известная фраза «ДЕШЕВО, НО СЕРДИТО»?»

Выходит, что эти бабушки вместе со всеми малоимущими и теми, у кого нестабильный доход должны съехать из дома, в котором бОльшая часть жильцов хочет жить лучше и готова платить больше?»…

Мало того, известные юристы, комментирующие эту проблему-миф, прямо поддерживают такой подход и обращение с теми, у кого не сложилось с деньгами зачастую не по их вине. Мэтры юриспруденции логично утверждают, что во всем мире, если человек не может платить за лучшее жилье должен паковать чемоданы и съезжать в жилье с худшими условиями жизни.

И вот в который раз подтверждается, что «логика это пристанище подлецов».

Как бы у нас с такими социально безответственными логически выстроенными мнениями не вышло также как с развалом «развитого социализма», где хорошие, но не состоятельные логичные идеи разрушили все как всегда до основания, а потом не менее известные политики высказывали мнение, что хотели как лучше, а получилось…

На все это у меня, впрочем, как и у многих читателей, рождается разумное негодование! Не отберет ли этот подход жизнь у той самой старушки, которая, кстати, сама и три поколения до нее родственников родились в этом доме. И, которая полвека «отишачила» на свою «великую, советскую, нерушимую» державу, и которая пережила голод и войну, и быть может, в юности выносила раненых с поля боя? А где же пресловутая социальная защищенность людей, а где же социальная справедливость и социальная ответственность богатых перед малоимущими, а где же, в конце концов, защита прав человека. Или быть может эти обеспеченные люди, собираются вечно быть богатыми и молодыми. А как насчет той истины, что «не нужно зарекаться от тюрьмы и от сумы», а я бы добавил от неизбежной старости и немощи?!

Создание ОСМД является не только законным действием получения у государства в безраздельное распоряжение жилого комплекса, но и преемственность социальной ответственности перед социально незащищенными жителями твоего дома.

А если, с таким видением реформирования, не дай Бог, начнут применяться логичные сомнительные схемы, несогласные не заставят себя долго ждать и начнут, по-одиночки изводить правление ОСМД и мы скатимся в девяностые.

Своим открытием первопричин страхов и агрессии я был доволен потому, что когда осознаешь причины легче находить пути. Осознание этого мне, как руководителю ОСМД, очень помогло в построении коммуникаций и планирования действий в моем доме, где более половины людей малообеспеченных или людей с нестабильным доходом (мой дом 1989 года заселения, когда еще квартиры выдавались по очереди, выменивались, а не покупались).

Те самые всеразрушающие страхи людей оправданы тем, что на все нужно собирать, тем или иным способом деньги! Деньги нужны на службы ОСМД (бухгалтерия, сантехник, садовник, дворник, консьерж и т.п.), на электроэнергию (освещение парадного и придомовой территории), на воду, на тепловую энергию и, разумеется, на дополнительные услуги-блага-сервис, ради чего, в общем-то, и создается объединение совладельцев многоквартирного дома.

А если МНОГОимущие, к примеру, пожелают вместо бабушки консьержки заиметь вооруженную охрану дома. И евроремонт в парадном, утепление фасада с заменой окон, иллюминацию дома, захотят заменить старый бойлер на суперсовременный новый бойлер, который через «каких-то» двадцать лет станет экономить деньги. А на придомовой территории захотят соорудить фонтан, а въезд во двор сделать автоматическим? (все конечно супер, но ведь это какие деньжищи!).

Как же быть малообеспеченным, если они окажутся в меньшинстве и по Закону будут обязаны платить за все эти замечательные блага в равенстве с богатеями согласно занимаемой площади. А ведь любой суд подтвердит, что эти люди являются пассивными или активными пользователями этих благ, даже если они их не хотели и реально пытаются с ними не соприкасаться. А «бабушки», после создания ОСМД, не будут иметь возможности, повлиять на комплекс услуг и чего-то еще чего свежеиспеченные «князи» захотят себе иметь. А ведь с их новыми потребностями будет расти цена ежемесячных обязательных взносов за каждый метр (оплату формируют стоимость содержания персонала и стоимость всех услуг, оказываемых ОСМД деленное на весь метраж всего дома и помноженный на метраж каждой квартиры в отдельности).

И вот, когда вы решили создать свое ОСМД, этот страх рождает множество логически оправданных мифов и доводов ваших жильцов, которые формируют мнение большинства, почему путь создания ОСМД бесперспективен и даже опасен.

Позвольте согласиться с этим мифом как с теоретически возможным развитием событий, но развенчать его как путь развития, по которому все дома однозначно и обязательно скатятся.

Если вас по количеству больше, чтобы повлиять на создание или не создание ОСМД, значит, вы можете повлиять на правление и председателя правления ОСМД. Не говоря о том, что вы в любой момент можете переизбрать председателя и правление, да и само правление независимо от сроков контракта.

Разработайте текст Решение членов ОСМД, которое будет регулировать, кроме Устава, действия правления и председателя, разработайте с председателем правления контракт, в котором четко будут указаны его полномочия. Помните, что в ОСМД главные не председатель или правления, а Решение большинства членов ОСМД.

Решение членов ОСМД это законодательная власть в ОСМД и по этому Решение может даже Устав изменить, а председатель и правление этого сделать не могут, ведь они всего лишь исполнительная власть.

Вы должны найти компромисс с богатыми жильцами вашего дома и этот компромисс должен быть изложен на бумаге в Решении членов ОСМД. Это подобно тому, как профсоюзы, представляющие простых работяг, заключают договора с очень богатыми людьми – владельцами заводов-пароходов.

Вот и нарисуется первый шаг к нормальной обоюдовыгодной возможности существования малообеспеченных людей с богатыми жильцами дома, которые хотят улучшить свое существование и быт. Они, возьмут на себя пропорциональную их доходам расходную часть на содержание дополнительных услуг и благ в этом доме. Здесь речь не идет об обязательных расходах – тепло, газ, вода, электричество и т.п., они также остаются на плечах этих людей и на плечах государственных программ по социальной защите, которая работает также как в ЖЭКах точно так же и в ОСМД.

Самым действенным в убеждении является, чей либо опыт на результат, которого можно посмотреть со стороны, поэтому, как продолжение дискуссии о рассматриваемом мифе, позвольте представить вам собственный опыт.

Как я уже упоминал, мой дом относится к тем домам, которые застали советскую систему перераспределения жилья и по этой причине основную массу нынешних владельцев квартир моего дома составляют пенсионеры, а с ними малообеспеченные люди и люди с нестабильным доходом.

Поэтому, когда я создавал ОСМД, точная половина жильцов были против создания ОСМД по вышеуказанной причине. Мне на Уставном собрании пришлось применить не дюжие способности, чтобы убедить сомневающихся представителей одной из квартир перейти на сторону тех, кто желает создания ОСМД, чтобы создать необходимую пропорцию для легитимной регистрации ОСМД.

На уставном собрании, чтобы привлечь на свою сторону сомневающихся, мне пришлось пообещать, что малообеспеченные владельцы квартир не будут платить за существование ОСМД ни копейки, мол, для этого есть соответствующие механизмы в законодательстве, и что я их обязательно применю ко всем малообеспеченным владельцам квартир. Обратите внимание на эту фразу «малообеспеченным владельцам квартир»! Мы ведь знаем, что в квартире часто проживают их давно выросшие дети, которые по виду их одежды и автомобилей нельзя сказать, что они малообеспеченные. Но эта формулировка была умышленно применена в моем случае, иначе я бы не избежал краха на Уставном собрании. Ведь зачастую родители не хотят зависеть от своих успешных или удачно вышедших замуж детей, а, наоборот, из своих скудных доходов пытаются помогать своим внукам-внучкам. Благодаря этой позиции и пониманию этих вещей мне удалось завершить собрание с хоть и минимальным, но положительным перевесом в сторону создания ОСМД.

Но как бы я ни смотрел на результаты собрания, обещание есть обещание и слово нужно держать, к тому же представляете, каковы перспективы принятия будущих решений членами ОСМД, возникали передо мной в ближайшем будущем, да и само управление с таким минимальным перевесом должны было развиваться с большими затруднениями и пробуксовками.

После регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома первое, что мне необходимо было придумать и реализовать это способ, по которому люди, входящие в прослойку малообеспеченных людей, будут освобождены от обязательных платежей по ОСМД.

Просмотрев Закон об ОСМД (ОСББ) и Устав моего ОСМД (ОСББ) я понял, что механизмы действительно имеются! А вот чтобы люди не путали освобождение от уплаты за существование ОСМД и развитие сервиса и услуг выше базового уровня цен предоставляемого ЖЭКами и платежей за коммунальные услуги, решил не торопиться с приемом дома на баланс ОСМД. Были и другие обстоятельства задержки с приемом дома на баланс ОСМД, но они подробно раскрываются в статье «МОНЕТА О ТРЕХ СТОРОНАХ».

Этот подход освобождал меня не только от этой дилеммы, но и от работы по официальным льготам и многому другому, чем вынуждены заниматься ЖЭКи. Ведь что может так много забирать времени и энтузиазма руководителя, как рутинные процессы – расчеты, начисления коммуналки, функции паспортного отдела, работы с льготами, тяжбы по тарифам с государством и много еще чего. Разумеется, большая часть этого выполняется бухгалтером (в зависимости от суммы его/ее зарплаты) но контролировать процесс обязан руководитель, хотя бы в период пока экономика ОСМД настраивается. Этим подходом я высвободил свои силы на работу, которая направлена на достижения задач, которые уже в ближайшее время будут заметны жителями дома (замена дверей, автоматизация освещения, ремонты и т.п. в рамках собираемых средств).

Разве можно без удовольствия оценить тот факт, когда ЖЭК начал работать не против тебя, а на тебя, сам того не осознавая.

В результате получилось так, что негативные события на уставном собрании сами подтолкнули меня к этой схеме! Чему я очень рад.

Основными целями создания ОСМД для малоимущих граждан дома является снижение платежей, или хотя бы их не повышение (в сравнении с государственными ценами и льготами), если жизнь в доме станет приятней и лучше, благодаря ремонтам и увеличению по качеству и количеству сервиса. А для тех людей, которые уже искушены уровнем жизни и сервисом, целью стает получение дополнительных, контролируемых благ за разумную цену (по себестоимости), которые они никогда и ни при каких обстоятельствах не смогут получить в структурах ЖЭКов.

При этом есть факторы, объединяющий желание той или иной социальной прослойки!
Во-первых, это понимание того, что стоимость их квартир возрастает пропорционально росту успехов в благоустройстве и управлении, достигаемом руководством объединения совладельцев многоквартирного дома.

Во-вторых, понимание того, что их частная собственность (квартиры) возрастет в цене, если она будет подкреплена к тому же реальным владением, а не виртуальным правом (закрепленным в законах) вспомогательными помещениями, которые являются для жилого комплекса дополнительным источником дохода. Это те факторы, которые объединяют стороны. Но, к сожалению, от них малообеспеченные жильцы дома готовы отказаться, если над их кошельком вознесется гильотиной неподъемных платежей.

Понимая вышесказанное, мне пришлось размышлять над способом, который мог удовлетворить ту и другую стороны. Ответ пришел постепенно.

Первое, я провел через Решения членов ОСМД освобождения всех малообеспеченных жителей моего дома (независимо являются ли они членами ОСМД или нет) от обязательных ежемесячных платежей ОСМД. Второе, чего я уже упомянул, это на переходной период (период настройки экономики ОСМД), я оставил ЖЭКу ЖЭКово – всю рутинную работу и все работы с льготами. Разумеется, пришлось согласиться с тем уровнем сервиса, который предоставляет нам ЖЭК. В ближайшей перспективе я рассматриваю возможность перетащить у ЖЭКа часть услуг на ОСМД для контроля над их качеством и одновременного снижением оплаты за коммунальные услуги для всех жителей дома независимо от их достатка.

В итоге, для малообеспеченных жителей моего дома ничего не изменилось, они, так же как и миллионы граждан Украины платят по тарифам в ЖЭК, выбивают там свои субсидии и льготы. Все жители дома пользуются услугами ЖЭКовского паспортиста и могут пользоваться другими услугами ЖЭКа. Правда, общий ЖЭКовский сервис я улучшил доплатами служащим ЖЭКа как совместителям, работающим в ОСМД, начал продвигаться вперед в ремонтах и создании сервиса.

На плечи же людей со средним и высоким достатком я взвалил обязательные платежи по выполнению бюджета ОСМД. А в функции ОСМД, в моем лице, вошла работа по получение прибыли со всего, чего может получить дом, правда не в ущерб жильцам, улучшения уровня состояния мест совместного пользования, оборудования и коммуникаций, улучшение и расширение сервиса и услуг. На свои же плечи, в лице ОСМД, я взвалил стратегическую и организационную работы по всем вышеперечисленным пунктам, также работу с судами и юристами. Работу по составлению текстов Решений и сбору голосов, работу с подрядчиками и взаимодействием с персоналом, подготовку годового отчета и много еще чего. Все это может показаться очень сложным и это так на первом этапе организации процессов и документальной базы. Но когда отработаны схемы действий и бланки документов все оказывается очень легко и не занимает много времени. Не зря говорится, что все, что умеешь делать, выполняется легко и приятно.

Еще одно очень важное для меня, а вы уж решите себе как вам!

Как я уже где-то упоминал (статья «О проекте»), для меня принципиально получения удовольствия от той работы, которой я занимаюсь. Поэтому я провел через Решения членов ОСМД освобождение от обязательных ежемесячных платежей, под разными предлогами, наряду с малообеспеченными жильцами своего дома, жильцов, которые в состоянии платить платежи без ущерба своему бюджету, но они скорее «выпьют мою кровь и отравят мою жизнь», чем начнут постоянно и своевременно платить.

Уверен, что такие «экспонаты» имеются в каждом доме. Эти мои действия, что-то вроде шлифовки моего счастливого управления и хорошего кворума по необходимым непростым Решениям. Жильцы, понимающие нелегкость сосуществования, не говоря, о воздействии на таких персоналий меня понимают, и мои действия оправдывают, а те, кто точно не поймет и готов упереться лбом (моим лбом, не своим) в этот вопрос со словами «Чем он лучше нас!» остается в неведении. На других условиях я бы не взялся за управление моим или любым другим ОСМД.

Чтобы лучше вы меня поняли и согласились со мной, приведу следующий пример. На своей работе вы или ваши руководители подбираете персонал в соответствии с требованиями гармоничной работы внутри организации, и можете работника уволить, если он не соответствует требованиям. А в ОСМД что дано, то дано, соседей не выбирают, и вы этого изменить без насилия не можете, а каждый член ОСМД не просто сосед, а он акционер вашего дома и ваш работодатель. Так может для гармоничной жизни с этим акционером освободить его под любым предлогом от платежей?

Иногда лучше освободить гадкого человека от платежей и обрести спокойствие и гармонию в управлении. Этого я в своем ОСМД добился, чему безмерно рад.

Конечно, это моя правда, но я готов поспорить с любым, кто скажет что-то в противовес, если ему не доводилось испытывать на своей шкуре соседские дрязги, подлость и интриги. Мы живем в общежитии так или иначе не застрахованы от общения со всеми соседями, а соответственно от дрязг, подлости и интриг. В моем понимании лучше плохой мир, чем хорошая, но бесконечная война!

В результате моей политики, стратегии и предпринятых действий, членство в ОСМД выросло практически с 50% до 80% и это не придел!

Итак, я уверен, что на своем опыте первый миф я смог развенчать и доказать, что бабушки, малообеспеченные люди и люди с нестабильным достатком могут жить в центре города, в элитных и в процветающих домах. Вопрос только в морали правления и всех жителей дома, у которых хоть немного развито чувство социальной ответственности.

Этот миф может стать реальностью в вашем доме, но тогда вы сами стали одной из причин произошедшего, ведь вы на что-то закрыли глаза, где-то не обратили внимания, что-то пропустили мимо ушей, где-то промолчали, а когда-то вступили в спор с собственной совестью и вышли победителем…

Будем считать, что первый миф развенчан и на примере него я перейду к другим мифам и фактам, правда, стану раскрывать последующие мифы более компактно.

Все ниже представленные реплики, а мною обозванные как мифы, обсуждались на выездных собраниях, и поэтому я их представляю в том виде, в котором мною были услышаны из толпы практически без купюр.

Или могут ли жильцы уже сегодня использовать вспомогательные помещения своего дома без создания ОСМД (ОСББ), и может ли созданное ОСМД сдавать вспомогательные помещения без приема жилого комплекса на свой баланс?

Если абстрагироваться от множества второстепенностей побуждающих активистов домов и жильцов создавать ОСМД и задаться вопросом для чего же они создают ОСМД, то ответ будет похожим на монету. На первой стороне, которой будет выбито «Услуги по оправданной цене», на второй стороне большими буквами будет выбито «Закрепить право пользование вспомогательными помещениями за жильцами дома, пока эти помещения кто-либо не продал», а на третьей, боковой узенькой и длинной замкнутой кольцом стороне, словно множество черточек монеты разместятся все другие мотивы.

В самом начале моей деятельности как руководителя дома, в котором я живу (конец 2005 начало 2006 годов), когда в первый раз маховик государственной кампании, подталкивающий активистов «тащить» свои дома в ОСМД раскрутился достаточно быстро для того, чтобы я его заметил, проникся идеей и решил создать в своем доме ОСМД.

Когда я уже отчетливо видел яркие перспективы существования моего ОСМД я безапелляционно доверился чиновникам районной администрации и начальнику моего ЖЕКа, считая их носителями государственной программы, к тому же более опытными, по долгу службы, в вопросах создания и деятельности ОСМД . Я не раз обращался к ним за советом, сложились почти приятельские отношения, ведь мне постоянно говорили, чтобы я обращался без стеснения. Но как показало дальнейшее развитие событий эти отношения оказались фикцией, ведь им нужна была информация о моих действиях по созданию ОСМД для того, чтобы успеть провернуть свои делишки. Всю информацию, которую я им доверял о моих планах и моих продвижениях в создании ОСМД, они использовали против меня.

За моей спиной, этими же людьми, велась активная приватизация с заключением фиктивного договора аренды с правом выкупа вспомогательных помещений в моем доме. А те советы, которые мне навязывались в дружеских беседах вели меня длинной дорогой, к тому же источали мифы, следование которым уж очень сильно тормозило мое продвижение к цели (первой целью я поставил для себя закрепление вспомогательных помещений за своим ОСМД).

Их стратегия была проста – если уж еще один дом уходит из-под их власти, то нужно этот дом ободрать как липку, а может и не оставить ни шанса на развитие этого дома в перспективе и пусть другим домам и активистам неповадно будет уходить в свободное плавание. Конечно, это мое первое эмоциональное видение этой ситуации, в которой правдой есть только бесстыдная нажива, а отнятые яркие перспективы развития ОСМД являются лишь побочным эффектом.

Разумеется, во мне появилась спортивная злость и я начал писать множество писем в различные инстанции о недопущении, каких либо действий по незаконному отчуждению вспомогательных помещений дома, в котором на тот момент уже было создано ОСМД. Всем нам, хоть иногда, хочется верить, что, быть может, где-то там наверху «дедушка Ленин (Сталин)» не знает о беспределе на местах. Ну и, поверив навязанному мне мифу о том, что необходимо не только создать ОСМД но и принять жилой комплекс на свой баланс, я стал предпринимать усиленные действия о приеме дома на баланс.

Конечно, районные власти, обстряпывая делишки с продажей моих вспомогательных помещений, затянули принятие районной Радой Решения о приеме комплекса на баланс моим ОСМД ровно в двенадцать раз (это согласно Закону Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку») и, в конце-концов мне выдали долгожданное Решение.

В одном из ответов на одно из моих многочисленных писем, моей переписки с различными инстанциями, «Керуюча дирекція» (на ее балансе до сегодняшнего дня находится мой дом), опрометчиво написала, что «баланс не дает права собственности на помещения, баланс является всего лишь форма бухгалтерского учета». У меня словно у того пса из мультика тут же «выросли» ослиные уши ведь я почувствовал себя обманутым, а следовательно и тупым как осел. Ведь до этого дня я только и слышал, что для того чтобы начать пользоваться вспомогательными помещениями я должен принять весь жилой комплекс на баланс. Теперь я подозрительно и со всем вниманием отнесся в целом к идее приема на баланс всего жилого комплекса, тем более всем нам известно какими хлопотами прием на баланс оборачивается для руководителя и бухгалтерии ОСМД.

Рассмотрев все это с разных сторон, я внимательно обдумал возможность существования моего дома в состоянии, когда мой дом вроде как остается на обслуживании у ЖЕКа, но хозяйственная деятельность в направлении распоряжения вспомогательными помещениями моего дома будет осуществляться моим ОСМД самостоятельно. Тем более вроде как это не противоречит Закону Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (вспомните, мы ведь имеем право после создания ОСМД остаться на балансе бывшего балансодержателя и обслуживаться в ЖЕКе, в котором мы обслуживались ранее).

Вопрос остается только за тем, имеет ли право мое ОСМД сдавать свои вспомогательные помещения в аренду, не приняв дом на свой баланс. До сих пор юрист ЖЕКа мне доказывает, что согласно Закона Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСМД не имеют права сдавать в аренду свои вспомогательные помещения, так как в Законе четко говорится, что только балансодержатель может сдать помещения в аренду. Здесь то и возникает ряд несостыковок, во-первых, это тот факт, о котором я уже упомянул выше, где баланс не определяет право собственности и распоряжения, а является лишь формой бухгалтерского учета. Во-вторых, у меня имеется юридическое лицо в виде ОСМД которому и Законом и Уставом разрешено заниматься этим видом коммерческой деятельности и третий неоспоримый и очень авторитетный факт (прочтите внимательно) это:

Рішення Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

Это-то сочетание трех факторов и вводит в ступор не только юриста ЖЕКа, но и чиновников, ведь это либо продуманное право для ОСМД, либо та самая пресловутая лазейка в законах, которая позволяет ОСМД не нарушая закона заниматься сдачей в аренду своих вспомогательных помещений, не принимая свой дом на баланс. Не будут же чиновники со мной судиться ближайших десять лет (а меня, они же, за годы моей судебной практики научился затягивать суды), в то время, когда чиновник не знает своего будущего после ближайших выборов!

Так я себе и решил, что пока не решу всех вопросов во всех судах по поводу права собственности жильцов на вспомогательные помещения, и права беспрепятственного распоряжения этими помещениями пусть остается ЖЕКу ЖЕКово (киевэнерго, киевводоканал, и т.п. расчеты коммуналки, выяснения отношений с неплательщиками, дрязги, скандалы, испорченные нервы и, разумеется, плохой сервис, но к этому я постепенно доберусь, отбирая у ЖЕКа те или иные обязанности, снижая жильцам моего дома, платежи на коммуналку, а на сегодняшний день я этот сервис дополняю своими улучшениями качества, путем доплаты ЖЕКовским службам за качественное выполнение своих обязанностей, они у меня совместители – дешево и сердито!).

Теперь к главному! Самым забавным в этой истории есть тот факт, о котором, к сожалению, я узнал, вернее его осознал очень поздно. Оказывается, пользоваться вспомогательными помещениями жильцы каждого дома в Украине, в котором имеются приватизированные квартиры, могут хоть сейчас, спустившись к подвалу или поднявшись на чердак (сломай ключ в дверях своего подвала, замени замок, один ключ занеси диспетчеру ЖЕКа, а остальные раздай всем жильцам и даже конфликта с ЖЕКом не получится, ведь через время все скажут, что всегда жильцы дома имели ключи и использовали вспомогательные помещения для собственных нужд, а кто докажет обратное?). Оказывается, все эти захваты подвалов и чердаков, о которых мы то тут то там слышим, могли и не быть, если бы жильцы дома фактически или формально использовали эти вспомогательные помещения для своих личных целей.

Правда, чтобы даже мысль такую у нас отбить, для нас придумали внушительный вид начальника ЖЕКа, словно он занимается не нашей канализацией, а, как минимум ядерными реакторами. Для нас создали пугалки и страшилки по типу если вы чего-то не так сделаете в подвале то дом может остаться без тепла. Допустим что все так серьезно и сложно но тогда почему же вы активистов без должного образования а с ними и их дома толкаете в ОСМД (ОСББ)? Значит нет там ничего страшного, тем более работы будет выполнять не сам председатель, а нанятая фирма в которой могут и проектик сбацать, и даже его согласовать в инстанциях и все для того, чтобы получить наш подряд на работы.

Но это еще не все! Органы местной власти в упряжке с ЖЕКами сочиняют и распространяют мифы, которые тормозят все процессы на всех фронтах, а бедным активистам и спросить не у кого. И вот мы то тут, то там слышим: «Там находятся аварийно опасные коммуникации» (ну и что, даже если это так? Главное обеспечить своевременный доступ и профилактику, а это при наличии незначительной суммы денег, не сложно даже «дедушки с третьей квартиры»), «…Это не вспомогательные, а встроенные нежилые помещения» (а где это написано?! покажите мне хотя бы проект моего дома и тогда поговорим!!! А у ЖЕКов на это всегда одна отписка – «Проект Вашего дома утерян». Мой совет, лучше чтобы проект вашего дома был найден вами в архивах или еще где, ранее, чем вашими оппонентами, во что бы это вам не вылилось, тем более в ходе хозяйственной деятельности он вам все равно понадобится. И вот мы слышим еще один миф: «… Только после создания ОСМД» (на это я в свое время повелся о чем очень сожалею, можно было бы избежать утомительных судов), «Только после приема дома на баланс» (ну это мы уже слышали), «…помещение уже занято для служб ЖЕКа или в аренде под что либо, а то и продано» (заметьте, каким-то чудом, без нашего на то единогласного письменного разрешения как совладельцев вспомогательных помещений кто-то кому-то что-то сдал-продал). Это подобно тому, что у вас в прихожей ЖЕК или районная администрация, так потихоньку, незаметно для вас, под шумочек поселит строителей из Молдавии, а вы с этим будете мириться. Или же вы разозлитесь и вышвырнете непрошенных гостей вместе с их покровителями из собственной квартиры куда подальше?! «…Все может закончиться в судах, а там вы знаете, что суд вам никто не даст выиграть…» (а мы этого и хотим, и пойдем до конца, чтобы вы разорились подкупая все возможные суды или чтобы раз и навсегда поставить в этом вопросе точки над «і»). Здесь предпочтительно, чтобы инициатором иска были вы, хотя можно подавать и встречные иски, единственное нужно не перепутать ответчика/ков, ведь это может статься вашего дела чревато плохими последствиями… Почему-то наши граждане издавна, во все времена боятся гражданских и хозяйственных судов, словно это криминальные суды, а ведь суд это та инстанция, которая может все, раз и навсегда расставить на свои места.

Однажды я пошел в суд и с того времени выиграл с десяток принципиальных для меня судов и заметьте без единой потраченной копейки не взятки. В то время как некоторые мои оппоненты, было очевидно подкупали, но я то знаю, что все суды не купишь и глядишь на второй или третьей апелляции мои оппоненты «сдуваются как воздушные шарики, с характерным звуком» – денег жалко! Я очень люблю судиться, это азартно, тревожно и весело (три в одном). Бываешь очень счастлив словно на стадионе твоя команда выиграет в финале, и это когда ты побеждаешь безлимитного хама, которому, кажется, что его капиталы купят ему его персонифицированную правду. Судиться очень познавательно, ведь ты разбираешься, вникаешь в ранее неизвестные сути вещей. Я даже называю это своим вторым хобби (первое это создание и деятельность ОСМД).

Вы скажете, что суды покупные, я отвечу, что да они покупаются заинтересованными лицами, имеющими собственные деньги, которыми они умеют считать и которыми они могут рискнуть, но это не ЖЕКи и не районная администрация, но даже если первая судебная инстанция куплена (или применено телефонное право) и вы проиграете этот суд, то есть множество следующих судебных инстанций и судебных уровней, покупка которых с уровнем инстанции удорожается в разы и делает борьбу за ваше проблемное вспомогательное помещение для заинтересованного предпринимателя экономически невыгодным.

Но даже если все инстанции куплены, наверное, было за что бороться вашим оппонентам, то есть суд, который купить невозможно – это Европейский суд по защите прав человека! Поэтому рекомендую свою борьбу настраивать на этот высокий уровень, а «сдуются» ваши оппоненты раньше – это их проблемы, можете пожалеть, что интересная игра закончилась досрочно и черт с ними. Это может занять многие годы, но куда вы торопитесь, к тому же это ведь мимоходом, в свободное от работы время, как вечерняя игра в бильярд.

Конечно, для этого удовольствия от судов вам необходимо контролировать свое помещение! Если вы используете помещения для своих целей, в то время пока идут бесконечные судебные тяжбы, вы только от этой ситуации выигрываете. Ведь все эти долгие годы вы пользуетесь своими помещениями, а то и зарабатываете на них деньги для судебных издержек, да еще много чего остается для хозяйственной деятельности в своем доме. Главное чтобы все было не наоборот! Если вы вне помещения, за которое судитесь, уверен, что десять лет судов истощит терпение даже самого упертого активиста. К тому же все жильцы за эти годы привыкнут к давно существующему офису или магазину в вашем доме, а это важных психологических побед ваших оппонентов! И тогда вы потеряете веру, понимание и поддержку ваших соседей.

Все мифы и страшилки здесь рассматривать я не стану ведь это не главное, главное научиться им не доверять. Даже если вы считаете себя умным человеком и видение той или иной проблемы, которую представляют вам ваши оппоненты или даже ваши юристы, кажутся уж очень логичным – не доверяйте своим глазам! Поверьте мне! Я на это не раз сам попадался, а когда через месяцы учился видеть эту ситуацию в свою пользу, очень сожалел о своей наивности.

Ваши юристы или адвокаты не панацея, они люди, у которых кроме вашего дела еще множество других дел и судов. И если вы возьмете все под свой контроль, обеспечите юриста всевозможными, многогранными, иногда сфабрикованными (это можно когда борешься с такой же фабрикацией) доказательствами, если вы обсудите со своим юристом множество ситуаций, а юрист толково все это оформит в соответствующих документах и приложениях к искам – вы будете на коне! А самое приятное в таком подходе, что вам не понадобится искать дорогущего адвоката с семью пядями во лбу, который к тому же ничего не может гарантировать и только умеет использовать все тот же метод борьбы – покупку судей. А этот подход обязательно сделает для вас ваше дело очень уж экономически и морально невыгодным.

Вернемся к вами захваченным вашим вспомогательным помещениям. Разумеется, что для того, чтобы организовать совместное пользование вспомогательными помещениями нужно учесть, что аварийные и обслуживающие службы должны попасть в ваши вспомогательные помещения, где находятся коммуникации, в любое для них удобное время, а в случае аварии в любое удобное для них время суток. Но если поразмыслить, то это обеспечить не так уж и трудно. И если даже пришлось бы жильцам собраться деньгами и перенести часть коммуникаций в удобное для обслуживания их и доступа служб место «игра все равно стоила бы свечей». Ведь те же арендаторы это делают не задумываясь.

И что бы мне не говорили, во многих известных мне вспомогательных помещениях домов, где находятся арендаторы (не говоря о незаконных, априори, владельцах), жильцы этих домов (законные владельцы этих вспомогательных помещений), ЖЕКовские и аварийные службы, как правило, все равно не могут попасть в эти помещения, когда им нужно, всегда возникают «нюансы», правда их прикрывают ЖЕКи и районные власти. И это тоже нонсенс, но это фактическая практика в 80% домов, в которых поселились арендаторы или незаконные владельцы. Иногда это доходит до абсурдных и унизительных для жильцов требований, что «я чуть ли не сижу на «газовой» трубе и вам для того, чтобы ею пользоваться необходимо, платить мне деньги или подстраиваться под мой график» - прямо разворачиваются какие-то российско-украинские сценарии.

К тому же эти бесцеремонные граждане по своему видению или экономическим соображениям «ремонтируют» так коммуникации, что забывают о диаметрах труб и заужают их до такой степени, что лишают целые стояки нормального отопления в зимнее время (эта ситуация была в моем доме и мы никак не могли ее решить пока не перешли к подобным решительным действиям).

В данной ситуации, даже если вы допустите при ремонте какую либо ошибку вы не будите ни чем отличаться от этих граждан, единственное отличие будет в том, что вы в любой момент сможете устранить свои ошибки, а в их «подгипсокартонном» случае все останется на долгие годы, если не навсегда.

Как правило, всем позитивным переменам в использовании неделимого имущества выраженного во вспомогательных помещениях мешает то, что жильцы не готовы совместно вкладывать деньги в ремонт коммуникаций и само помещение. А вот арендаторы (которые не являются владельцами) почему-то это делают с удовольствием, а они знают реальную стоимость каждой вложенной копейки и стоимость отремонтированного вашего вспомогательного помещения. А если я скажу, что совместное владение вспомогательными помещениями лучше вашего одноособного владения прихожей в вашей квартире. И не только потому, что это ваша дополнительная площадь, пусть неделимая, а потому что это нежилое помещение, которое очень легко превращается в серьезный бизнес. Тогда вы готовы будете вкладывать в свое помещение деньги хотя бы до базового доремонтного состояния (как в новостройках)?

Захватить свое вспомогательное помещение можно через смелые, хорошо продуманные и хорошо подготовленные юридически защищенные действия. К примеру, необходимо составить протокол собрания жильцов дома, в котором они решат сделать в ранее занимаемых всеми жильцами помещений (если не так, то кто докажет?), к примеру, ремонт или перепланировку и еще много чего что легализирует ряд ваших организационных действий. Возможно, понадобится составления опросного документа, в котором у жильцов будет собрана информация о том, давали ли жильцы властям разрешение на заселение кого-либо во вспомогательные помещения, естественно выяснится, что никто не давал и это будет зафиксировано для доказательного документа. В этой бумажке будет указано, что ключи каждого из жильцов не подходят к замкам во вспомогательные помещения (даже если никто никогда не владел этими ключами, то кто докажет? а ведь по закону могли владеть). Соответственно вывод в этой бумаге будет выглядеть таким образом, что заселенные в ваши вспомогательные помещения произошли неизвестно кем и соответственно незаконно (незаконно даже с точки зрения районной власти, ведь теоретически они должны были бы взять у вас подписи на разрешение сдачи ваших помещений в аренду). И, наконец, протокол собрания, и этот документ дают вам основание предпринимать решительные действия, а у вас очень кстати «возникла» (разумеется, на бумаге) аварийная ситуация (к примеру, в квартире первого этажа из унитаза полезли нечистоты (кто это может проверить? к тому же эта квартира готова дать сто таких бумаг о неоднократно повторяющихся подобных ситуациях), а так как это воскресенье или любой другой день, когда никого в спорном помещении нет, вы же этот день знаете?!, вы обращаетесь к диспетчеру ЖЕКа за ключом, которого, разумеется, там не окажется (а должен быть ведь там находятся «аварийно опасные коммуникации»), о чем у вас готова бумага, которую уговариваете, диспетчер подписывает. Далее вы составляете акт о вскрытии вспомогательного помещения и в этот же день меняете двери на металлические с нескольким количеством хороших замков. Далее специально созданной комиссией из жильцов дома подписываете опись имущества, которое было обнаружено в помещениях и определяете его на ответственное хранение «Иванову В.П. из квартиры №5» до момента выявления собственника, чтобы также посредством комиссии передать все имущество объявившемуся собственнику. И вот вы контролируете свое вспомогательное помещение, пол дела сделано.

Еще вам необходимо в ближайшее время не допустить аналогичного рейдерского захвата теперь уже вашего помещения бывшими «собственниками» в кавычках или бывшими незаконными пользователями.

Конечно, они придут с милицией и будут вам показывать договора аренды, куплю-продажу и т.п. у вас в противовес будет менее убедительная, но более авторитетная бумага, которую вы можете противопоставлять их бумагам (речь идет о Решении Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків)) в моем случае я показывал и передавал милиции и оппонентам «Юридичний висновок, щодо використання допоміжних приміщень багатоквартирного будинку» (он представлен ниже в приложениях к этой статье) плюс протокол собрания жильцов, в котором вы решили с этим вспомогательным помещением делать какие-то действия, плюс еще десяток бумаг, относящихся к делу или нет, не имеет значения, милиция все равно вчитываться не будет, а вы в ее глазах будете выглядеть убедительно.

Милиция обычно (если не оплачен специальный взвод неизвестно кого) в хозяйственные дела не станет встревать, и, как правило, рекомендует решать конфликты в судах (в моем случае им оплатили услуги, и они пытались содействовать владельцам в кавычках, но делали это неуверенно и нерешительно, уверен, они имеют на этот счет специальные указания сверху «не встревать!»)

А далее вы устраиваете «балаган», в котором будут кипеть эмоции, фразы типа «мы защищаем свою собственность», «она нам принадлежит после приватизации», «пущу только через мой труп» и т.п. (ну это мы умеем организовывать). И вот вы отбили слабенькую рейдерскую атаку (с размерами вспомогательных помещений и экономической выгоды их, растут размеры рейдерства, но и тогда у вас есть большая мотивация защищать свою собственность, нанимайте помощь, оплачивайте ее ведь «игра стоит свечей»). Как бы там ни было, если жильцы дома осознают, что они борются за «свой уголок на кухне или прихожей», или за свой прибыльный в будущем бизнес, они будут отчаянно защищать совместное имущество.

Не давайте никому (даже ЖЕКу, ведь они тоже ваши оппоненты) никаких документов (протокол собрания, акты вскрытия, опросные документы и т.п.) на руки и не давайте копий этих документов, трясите этими бумагами перед их носом так же, как они трясут своими бумагами перед вашим носом. Ничем не помогайте вашим оппонентам, пусть добиваются этих бумаг через суды, этими действиями вы очень поможете себе в дальнейшем и значительно затяните время судов, а в это время вы сможете осознать ситуацию и подготовиться к судам более качественно. Попробуйте выпросить в ЖЕКе или районной администрации копию, какого либо документа, да они раньше удавятся, чем вам, что-либо предоставят. А почему? Да потому, что к любой бумаге можно апеллировать, а нет бумаги и нет дела.

Далее суд (суды)! Лучше чтобы вы подали в суд на органы власти от частных лиц владельцев квартир (три-четыре человека на которых бесполезно оказывать любого рода давление), а не от ОСМД (ОСББ) (помните, я упоминал выше о Европейском суде по защите прав человека?) с требованиями, чтобы те отменили свои решения (особенно о приватизации и продаже), уверен там будет еще много чего «поотменять» в соответствии с вашим исковым заявлением. В составлении искового заявления вы поможете сами себе, собрав необходимую информацию и доказательства (помните как трудно получить какой либо документ, а вам придется ведь сейчас вы закладываете будущий судебный успех), а толковый юрист (желательно чтобы он сталкивался с подобными ситуациями в своей практике), поможет это все грамотно оформить.

Запомните! Утопия подавать в суд на последнего владельца или арендатора. Пусть он, по сути, незаконный арендатор/владелец, но суд станет на его сторону, потому, что он не виноват, что местные органы власти противоправно раздвинули свои полномочия и злоупотребили своей властью. На этом многие обжигались, вам нужно разрушить этот карточный домик с основ, тем самым, делая их дальнейшие действия по принятым решениям и заключенным договорам (сдача в аренду, приватизацию или продажу) незаконными и пусть районная власть делает реституцию (возврат денег), компенсирует затраты на ремонт и тому подобное.

Когда эмоции поутихнут, и дела закрутятся в судах, вы сможете спокойно вздохнуть и начать эксплуатировать ваши вспомогательные помещения. Дай Бог вам не сталкиваться с этим, а опередить свои районные власти и начать использовать свои помещения до того как они вспомнят о существовании их и до того как они решатся с ними проделывать какие либо действия, но если уже дело зашло так далеко (в моем случае было уже три перепродажи), то борьба все равно оправдана, тем более, правда, на вашей стороне.

Когда вы начнете использовать для жильцов вспомогательные помещения своего дома вы этими действиями «убьете двух зайцев» – во-первых, вы не допустите захвата ваших помещений, так как они уже фактически используются жильцами дома для кладовых мастерских, студий и т.п. Во-вторых, вы будете контролировать свои помещения от подобных посягательств.

Правда, третьего «зайца вы сможете убить» только после создания ОСМД – ведь чтобы сдавать помещения в аренду законным путем вы должны оформить юридическое лицо ОСМД.

В этом случае вы сможете получать законную прибыль как дополнительный денежный ресурс, из которого можно содержать дом и развивать бесплатный для жильцов сервис (качественная уборка дома и придомовой территории, охрана дома и придомовой территории, современные системы безопасности (пожарные, газовые, охранные датчики, датчики затопления и т.п.), охранных систем и современных систем контроля доступа, ремонт парадного и коммуникаций, совершенствование бойлерного, газового, электрического оборудования, в том числе развитие экономных технологий и т.п.). При этом если будете прозорливыми, будете составлять совместно с ЖЕКом дефектные акты на работы, а после требовать от районных и городских властей компенсации за выполненные работы. Не знаю как на практике, и сколько лет на каждую компенсацию понадобится, но факт есть факт и теоретически эти затраты вернуть возможно.

ВЫВОДЫ:

Из всего, что я здесь написал я бы сделал следующие выводы во-первых я бы не доверял убедительным мнениям экспертов, особенно чиновников ЖЕКов и районных администраций, а складывал один плюс один (Рішення Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) + тот факт, что содержание дома на собственном балансе определяет только бухгалтер, который будет вести расчеты, добавьте к этому тот факт, что у жильцов дома никто не получал письменных разрешений на какое либо использование их собственности, особенно приватизации или продажи).

Следующее чего нужно сделать «захватчику» (то есть вам) собственных вспомогательных помещений – это вспомнить об истине, что «лучшая защита это нападение», поэтому любой хитростью нужно завладеть своими вспомогательными помещениями, закрепиться в них, подать исковые заявления на Решения местных органов власти на незаконную приватизацию и отчуждение (или аренду), а не на последнего владельца или арендатора (это провальный путь!).

Также нужно готовиться к встречным атакам рейдеров, но при этом проинформировать о происходящем всех жильцов и вывесками на доме (можно и TV прессу подключить) всю округу и СМИ. Освещение (имеется в виду информация в СМИ) заставляет всех незаконно действующих людей и чиновников разбегаться в стороны и забиваться в щели и под плинтуса как тараканов, если включить освещение (а здесь имеется ввиду электрический свет).

Начать эксплуатацию своих помещений путем использования их для личных потребностей жильцов (если у вас не создано ОСМД). Или, если у вас создано ОСМД, осуществление хозяйственной деятельности со сдачей в аренду своих помещений без приема дома на баланс, пока не решатся все вопросы, связанные с доказыванием в судах права собственности на свои вспомогательные помещения. А далее уже вам и экономике вашего ОСМД решать принимать весь жилой комплекс или только вспомогательные помещения (это не противоречит Закону (об ОСББ)) на свой баланс (есть некоторые моменты (взаимоотношения со службами, и отведение земли), почему желательно рано или поздно принять дом или хотя бы вспомогательные помещения на свой баланс, но подробно об этом, как ни будь в другой раз).

В любом случае фактический контроль над собственными вспомогательными помещениями поможет перевернуть устоявшуюся практику судо-бесчинства с ног на голову и тем заставить работать процессуальные хитрости, которые ранее использовали ваши оппоненты, на вас. В итоге любое процессуальное затягивание будет вам на руку, ведь вы контролируете и получаете выгоду для себя и своего дома от ваших вспомогательных помещений, а правды рано или поздно вы все равно добьетесь.

ПРИМЕЧАНИЕ:

Ниже, в приложениях к статье, я предлагаю написанный мной информационный лист для жильцов моего дома, который я вывешивал в доме в те смутные времена, когда на мои вспомогательные помещения имели место атаки рейдерства.

В моей многолетней борьбе за свои права в судах мне помогает дружественная мне юридическая компания «Консалтинговая группа «Ю.Д.К.» с ее неизменным руководителем Юрием Васильевичем Кобзаренко. Ниже я предлагаю документы, составленный Юрием Васильевичем, по моей просьбе и которые мне очень помогают, по сей день, особенно когда приходится без документов на право собственности (у нас этих документов, согласно того же Решения Конституционного суда, априори не имеется) отстаивать свои права с органами власти и милицией. Эти документы помогают объяснить, почему у нас нет правоустанавливающих документов, а мы имеем на вспомогательное помещение в нашем доме такие же права, как и человек с реальной бумажкой на право собственности и почему мы этого человека и его представителей имеем право не пускать в это помещение.

Очень надеюсь, что вам, в вашей борьбе мой опыт, эти разработки и информация из этой статьи помогут, также как они помогли мне.

08.08.2010

Автор: Олег Кий

ПРИЛОЖЕНИЯ К СТАТЬЕ (из моей практики)

Информационное обращение, которое я вывесил для жильцов дома после попыток рейдерства.

УВАЖАЕМЫЕ ЖИЛЬЦЫ НАШЕГО ДОМА!

С МОМЕНТА создания нами ОСББ ПОДВАЛЫ НАШЕГО ДОМА ДВАЖДЫ ПЕРЕЖИЛИ ПОПЫТКИ НЕЗАКОННОГО ЗАХВАТА !!!

И только благодаря неравнодушию некоторых жильцов нашего дома эти действия удалось остановить. Но я уверен, что подобные, быть может, более радикальные и хладнокровные действия будут повторяться, и мы можем потерять помещения, которые в равной степени по закону принадлежат всем жильцам нашего дома.

Всем известно, что МЫ судимся с многочисленными государственными структурами о признании незаконности приватизации нашего подвального помещения!

Ситуация, сейчас на нашей стороне, но может измениться в пользу «захватчиков». Для этого они разными законными и незаконными способами привлекают правоохранительные структуры на свою сторону, с целью захватить помещение и тем закрепить свое условное право фактическим нахождением в нем.

Дело в том, что наше подвальное помещение после незаконной, против нашей воли (прямых собственников), приватизации, трижды было «условно» перепродано. Теперь со стороны выглядит, словно последний приобретатель имеет на руках «чистые» документы собственности и выглядит «невинной жертвой» правомерного приобретения.

Это грязные, но классические технологии заметания следов в преступных операциях с недвижимостью. Ведь, если даже будет решения всех судов в нашу пользу «захватчики» закрывают первую фирму приобретателя (это уже произошло) и с этого момента, выполнить последовательную реституцию (поочередный возврат средств покупателей и продавцов друг другу), будет невозможно. А это значит, что помещение останется за последним «правомерным» приобретателем. Судья только разведет руками, ведь права собственности в нашей стране защищаются Конституцией.

Это произойдет именно так, только в том случае, если последний приобретатель будет ожидать решения всех судов, распоряжаясь своим приобретением.

Поэтому до окончательного решения суда, во что бы то ни стало нам необходимо сохранить помещения в наших руках! Тогда после решения судов в нашу пользу последний покупатель останется сам со своими «проблемами», но это ничего - мошенники, затеявшие эту аферу, между собой разберутся!

Не стоит думать, что все суды куплены. В моей практике уже не одно выигранное дело. С помощью грамотного подхода и Вашей бдительности мы сможем отстоять нашу собственность.

Поверьте! Точно такое преступление может произойти и с Вашей квартирой! И если мы не научимся защищаться все вместе, то в подобном случае, каждый останется со своей бедой один на один.

ПОЭТОМУ прошу ВСЕХ! ПОМОГАТЬ В ЗАЩИТЕ НАШИХ ПОДВАЛОВ ЛЮБЫМИ ДОСТУПНЫМИ СПОСОБАМИ! ПУСТЬ ЛИЧНЫМ ПРИСУТСТВИЕМ ИЛИ ЛИЧНЫМ УЧАСТИЕМ В НЕДОПУСКЕ К ДВЕРЯМ НАШИХ ПОДВАЛОВ ПОСТОРОННИХ ЛЮДЕЙ, КАКИЕ БЫ ОНИ ДОКУМЕНТЫ НЕ ПОКАЗЫВАЛИ на нашей стороне конституция и закон.

ОТВЕТ ОДИН – СУД ДОЛЖЕН ДОКАЗАТЬ ПРАВОТУ КАЖДОГО! ДО ЭТОГО ВСЕ ДОЛЖНО ОСТАТЬСЯ НА СВОИХ МЕСТАХ!

С уважением,

Председатель правления ОСББ «Велика Житомирська 27». Кий О. Д.

(тел. для справок ___________________________________)

Скачать файл

(документ, который мне помогал и помогает оправдать мои действия по защите моих вспомогательных помещений, особенно тогда, когда милиция и бывшие «владельцы/арендаторы» требуют показать бумагу на право собственности или основания моих с жильцами дома «бесчинств»).

Юридичний висновок, щодо викоистання допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон), «допоміжні приміщення – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)».

Частина допоміжних приміщень, яка забезпечує належне функціонування жилого будинку, є неподільним майном, яке згідно зі ст. 19 цього ж Закону перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно п. 41 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від №56 від 15.09.1992р.: «Не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є товариство власників квартир».

За Рішенням Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

Виходячи з вищецитованого Рішення Конституційного Суду України, з моменту приватизації житла допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а тому орган місцевого самоврядування без згоди мешканців не може розпоряджатися допоміжними приміщеннями (здавати в оренду, передавати у користування, перебудовувати тощо), а тим більше відчужувати їх.

Також, згідно цього Рішення Конституційного суду України, для здійснення мешканцями будинку права розпорядження і користування допоміжними приміщеннями будинку немає потреби приймати на баланс ОСББ «Велика Житомирська 27» весь житловий комплекс, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Велика Житомирська, 27. Отже, мешканці і володільці квартир мають право здійснювати свої законні права власника і користувача допоміжними приміщеннями будинку без прийняття його на баланс ОСББ «Велика Житомирська 27», оскільки для підтвердження та здійснення права власності на допоміжні приміщення не потрібно створювати ОСББ, а тим більше приймати на баланс увесь житловий комплекс.

Отже, мешканці будинку мають право користуватись допоміжними приміщеннями будинку без створення ОСББ.

Таким чином, допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним, забезпечується державою і захищається Законом, адже згідно ст. 55 Конституції України «Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.» Також, згідно ст. 41 Конституції України, «ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян.»

Комунальне підприємство «Керуюча дирекція» є лише балансоутримувачем жилого комплексу, який призначається Рішенням міської ради. Відповідно до роз’яснення Вищого арбітражного суду України №02-5/225 від 02.04.1994р., «баланс є формою бухгалтерського обліку, визначення складу та обсягу фінансових зобов’язань на конкретну дату. Баланс не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) комунального підприємства».

Крім того, згідно ст. 1 Закону «управитель - юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію».

Отже, балансоутримувач не має права на власний розсуд здійснювати розпорядження в будь-який спосіб переданим на його баланс майном, в тому числі самостійно відносити окремі приміщення майнового комплексу до категорії нежилих. Рішення про розмежування категорій приміщень приймається власником жилого будинку на підставі акта вводу будинку в експлуатацію, де вказуються категорії приміщень в будинку з їх розподілом на жилі та нежилі, а також на підставі матеріалів інвентаризації БТІ, витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідки-характеристики).

Згідно ст. 1 Закону об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна;

Згідно ст. 4 Закону «Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами».

Згідно ст. 10 Закону, «До виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься:

* питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів об'єднання;
* визначення обмежень на користування об'єктами, які перебувають у спільній власності об'єднання;
* прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам».

В ст. 10 також зазначено, що «Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх мешканців будинку».

Директор ТОВ «Консалтингова група «Ю.Д.К»

Юрій Васильович Кобзаренко

тел. 5212121, 5216521

E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Скачать файл

Информационное письмо, которое я вывесил для жильцов двора, округи и СМИ наряду с большими призывными плакатами и большими буквами (наш подвал хотят захватить) на доме после попыток рейдерства.

ШАНОВНІ ГРОМАДЯНИ!

Відповідно до п. 41. Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку. Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є власники квартир.

Згідно до п.1.1. резулятивної частини рішення Конституційного Суду України № 4-рп від 02.03.2004 року допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином, мешканці багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинків, такі приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоповерхових будинків і тому будь-які дії по розпорядженню (переобладнання, перепланування, здача в оренду, відчуження) органами місцевого самоврядування щодо цих допоміжних приміщень повинно бути погоджені із мешканцями будинку. Без погодження такі рішення органів місцевого самоврядування є незаконними!

Набуте громадянами право на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом.

В даний час, Окружним Адміністративним судом міста Києва та Шевченківським районним судом міста Києва розглядаються справи за позовом співвласників багатоквартирного будинку, який розташований по вул. Велика Житомирська, 27 у місті Києві про визнання нечиними актів та зобов’язання не перешкоджати у здійсненні права користування. Ухвалою Окружного Адміністративного суду міста Києва від 22 листопада 2007 року у данній справі провадження зупинено до набрання законної сили рішенням Шевченківського районного суду міста Києва та вирішення справи Шевченківським районним судом міста Києва за позовними вимогами Кія Олега Дмитровича, Кулікова Бориса Петровича, Колдаєвої Інни Олексіївни, Луцюка Віктора Олексійовича до Київської міської ради про визнання нечиними рішення Київської міської Ради № 208/1642 від 27 грудня 2001 року „Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва” в частині включення до об’єктів комунальної власності Шевченківського району приміщення загальною площею 125,5 кв.м. по вул. Велика Житомирська, 27 в місті Києві (пунктом 165 Додатку 11 до вищезазначеного рішення житловий будинок 27 по вул. Велика Житомирська в м. Києві загальною площею 1501,42 кв.м. передано у власність територіальної громади Шевченківського району) та до Шевченківської районної у м. Києві ради про витребування у Шевченківської районної в м. Києві ради рішення „Про приватизацію майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва та визнання його незаконним.

На даний час рішення ні Окружним Адміністративним судом міста Києва ні Шевченківським районним судом міста Києва щодо спірного приміщення не прийняті., тому будь-які дії щодо допоміжних приміщень, які знаходяться в багатоквартирному житловому будинку який розташований по вул. Велика Житомирська, 27 є незаконними.

З питань щодо роз’яснення чинного законодавства України щодо допоміжних приміщень, які знаходяться в багатоквартирному житловому будинку по вул. Велика Житомирська, 27 в місті Києві пропонуємо звертатися в ТОВ „Консалтингова група „ЮДК” : тел.: 521-21-21, конт. особа: Ю. В. Кобзаренко.

директор

ТОВ „Консалтингова група „ЮДК” __________________ / Ю. В. Кобзаренко /

Скачать файл

ОСМД, ОСББ,

Кондоминиум, ТСЖ

- значение слов.

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) (укр. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)) — юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Определяется законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Кондоминиум (лат. con — вместе и dominium — владение) — совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств, в частности в США.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — российский эквивалент кондоминиума. Это юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества и сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Это сообщение было отправлено через раздел КОНТАКТЫ сайта http://osbb.kiev.ua/ отправитель: Владимир – 18.02.11 15:25.

Вопрос:

Здравствуйте Олег!
В нете прочел статью о проекте нового жилтлового кодекса, и некоторая информация в этой статье меня, честно говоря, смутила. 
Олег, хочется узнать ваше мнение.
Действительно ли такие мрачные перспективы разгула карманных управляющих компаний в Украине? Статью высылаю вам с ссылкой на источник.
С уважением, Владимир.

Компания СТДМ является вашим надежным партнером в области бурения скважин на воду в Киеве и Киевской области. С нами вы получаете не только доступ к чистой питьевой воде, но и высококлассный сервис, основанный на многолетнем опыте и профессионализме наших сотрудников.