Или могут ли жильцы уже сегодня использовать вспомогательные помещения своего дома без создания ОСМД (ОСББ), и может ли созданное ОСМД сдавать вспомогательные помещения без приема жилого комплекса на свой баланс?

Если абстрагироваться от множества второстепенностей побуждающих активистов домов и жильцов создавать ОСМД и задаться вопросом для чего же они создают ОСМД, то ответ будет похожим на монету. На первой стороне, которой будет выбито «Услуги по оправданной цене», на второй стороне большими буквами будет выбито «Закрепить право пользование вспомогательными помещениями за жильцами дома, пока эти помещения кто-либо не продал», а на третьей, боковой узенькой и длинной замкнутой кольцом стороне, словно множество черточек монеты разместятся все другие мотивы.

В самом начале моей деятельности как руководителя дома, в котором я живу (конец 2005 начало 2006 годов), когда в первый раз маховик государственной кампании, подталкивающий активистов «тащить» свои дома в ОСМД раскрутился достаточно быстро для того, чтобы я его заметил, проникся идеей и решил создать в своем доме ОСМД.

Когда я уже отчетливо видел яркие перспективы существования моего ОСМД я безапелляционно доверился чиновникам районной администрации и начальнику моего ЖЕКа, считая их носителями государственной программы, к тому же более опытными, по долгу службы, в вопросах создания и деятельности ОСМД . Я не раз обращался к ним за советом, сложились почти приятельские отношения, ведь мне постоянно говорили, чтобы я обращался без стеснения. Но как показало дальнейшее развитие событий эти отношения оказались фикцией, ведь им нужна была информация о моих действиях по созданию ОСМД для того, чтобы успеть провернуть свои делишки. Всю информацию, которую я им доверял о моих планах и моих продвижениях в создании ОСМД, они использовали против меня.

За моей спиной, этими же людьми, велась активная приватизация с заключением фиктивного договора аренды с правом выкупа вспомогательных помещений в моем доме. А те советы, которые мне навязывались в дружеских беседах вели меня длинной дорогой, к тому же источали мифы, следование которым уж очень сильно тормозило мое продвижение к цели (первой целью я поставил для себя закрепление вспомогательных помещений за своим ОСМД).

Их стратегия была проста – если уж еще один дом уходит из-под их власти, то нужно этот дом ободрать как липку, а может и не оставить ни шанса на развитие этого дома в перспективе и пусть другим домам и активистам неповадно будет уходить в свободное плавание. Конечно, это мое первое эмоциональное видение этой ситуации, в которой правдой есть только бесстыдная нажива, а отнятые яркие перспективы развития ОСМД являются лишь побочным эффектом.

Разумеется, во мне появилась спортивная злость и я начал писать множество писем в различные инстанции о недопущении, каких либо действий по незаконному отчуждению вспомогательных помещений дома, в котором на тот момент уже было создано ОСМД. Всем нам, хоть иногда, хочется верить, что, быть может, где-то там наверху «дедушка Ленин (Сталин)» не знает о беспределе на местах. Ну и, поверив навязанному мне мифу о том, что необходимо не только создать ОСМД но и принять жилой комплекс на свой баланс, я стал предпринимать усиленные действия о приеме дома на баланс.

Конечно, районные власти, обстряпывая делишки с продажей моих вспомогательных помещений, затянули принятие районной Радой Решения о приеме комплекса на баланс моим ОСМД ровно в двенадцать раз (это согласно Закону Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку») и, в конце-концов мне выдали долгожданное Решение.

В одном из ответов на одно из моих многочисленных писем, моей переписки с различными инстанциями, «Керуюча дирекція» (на ее балансе до сегодняшнего дня находится мой дом), опрометчиво написала, что «баланс не дает права собственности на помещения, баланс является всего лишь форма бухгалтерского учета». У меня словно у того пса из мультика тут же «выросли» ослиные уши ведь я почувствовал себя обманутым, а следовательно и тупым как осел. Ведь до этого дня я только и слышал, что для того чтобы начать пользоваться вспомогательными помещениями я должен принять весь жилой комплекс на баланс. Теперь я подозрительно и со всем вниманием отнесся в целом к идее приема на баланс всего жилого комплекса, тем более всем нам известно какими хлопотами прием на баланс оборачивается для руководителя и бухгалтерии ОСМД.

Рассмотрев все это с разных сторон, я внимательно обдумал возможность существования моего дома в состоянии, когда мой дом вроде как остается на обслуживании у ЖЕКа, но хозяйственная деятельность в направлении распоряжения вспомогательными помещениями моего дома будет осуществляться моим ОСМД самостоятельно. Тем более вроде как это не противоречит Закону Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (вспомните, мы ведь имеем право после создания ОСМД остаться на балансе бывшего балансодержателя и обслуживаться в ЖЕКе, в котором мы обслуживались ранее).

Вопрос остается только за тем, имеет ли право мое ОСМД сдавать свои вспомогательные помещения в аренду, не приняв дом на свой баланс. До сих пор юрист ЖЕКа мне доказывает, что согласно Закона Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСМД не имеют права сдавать в аренду свои вспомогательные помещения, так как в Законе четко говорится, что только балансодержатель может сдать помещения в аренду. Здесь то и возникает ряд несостыковок, во-первых, это тот факт, о котором я уже упомянул выше, где баланс не определяет право собственности и распоряжения, а является лишь формой бухгалтерского учета. Во-вторых, у меня имеется юридическое лицо в виде ОСМД которому и Законом и Уставом разрешено заниматься этим видом коммерческой деятельности и третий неоспоримый и очень авторитетный факт (прочтите внимательно) это:

Рішення Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

Это-то сочетание трех факторов и вводит в ступор не только юриста ЖЕКа, но и чиновников, ведь это либо продуманное право для ОСМД, либо та самая пресловутая лазейка в законах, которая позволяет ОСМД не нарушая закона заниматься сдачей в аренду своих вспомогательных помещений, не принимая свой дом на баланс. Не будут же чиновники со мной судиться ближайших десять лет (а меня, они же, за годы моей судебной практики научился затягивать суды), в то время, когда чиновник не знает своего будущего после ближайших выборов!

Так я себе и решил, что пока не решу всех вопросов во всех судах по поводу права собственности жильцов на вспомогательные помещения, и права беспрепятственного распоряжения этими помещениями пусть остается ЖЕКу ЖЕКово (киевэнерго, киевводоканал, и т.п. расчеты коммуналки, выяснения отношений с неплательщиками, дрязги, скандалы, испорченные нервы и, разумеется, плохой сервис, но к этому я постепенно доберусь, отбирая у ЖЕКа те или иные обязанности, снижая жильцам моего дома, платежи на коммуналку, а на сегодняшний день я этот сервис дополняю своими улучшениями качества, путем доплаты ЖЕКовским службам за качественное выполнение своих обязанностей, они у меня совместители – дешево и сердито!).

Теперь к главному! Самым забавным в этой истории есть тот факт, о котором, к сожалению, я узнал, вернее его осознал очень поздно. Оказывается, пользоваться вспомогательными помещениями жильцы каждого дома в Украине, в котором имеются приватизированные квартиры, могут хоть сейчас, спустившись к подвалу или поднявшись на чердак (сломай ключ в дверях своего подвала, замени замок, один ключ занеси диспетчеру ЖЕКа, а остальные раздай всем жильцам и даже конфликта с ЖЕКом не получится, ведь через время все скажут, что всегда жильцы дома имели ключи и использовали вспомогательные помещения для собственных нужд, а кто докажет обратное?). Оказывается, все эти захваты подвалов и чердаков, о которых мы то тут то там слышим, могли и не быть, если бы жильцы дома фактически или формально использовали эти вспомогательные помещения для своих личных целей.

Правда, чтобы даже мысль такую у нас отбить, для нас придумали внушительный вид начальника ЖЕКа, словно он занимается не нашей канализацией, а, как минимум ядерными реакторами. Для нас создали пугалки и страшилки по типу если вы чего-то не так сделаете в подвале то дом может остаться без тепла. Допустим что все так серьезно и сложно но тогда почему же вы активистов без должного образования а с ними и их дома толкаете в ОСМД (ОСББ)? Значит нет там ничего страшного, тем более работы будет выполнять не сам председатель, а нанятая фирма в которой могут и проектик сбацать, и даже его согласовать в инстанциях и все для того, чтобы получить наш подряд на работы.

Но это еще не все! Органы местной власти в упряжке с ЖЕКами сочиняют и распространяют мифы, которые тормозят все процессы на всех фронтах, а бедным активистам и спросить не у кого. И вот мы то тут, то там слышим: «Там находятся аварийно опасные коммуникации» (ну и что, даже если это так? Главное обеспечить своевременный доступ и профилактику, а это при наличии незначительной суммы денег, не сложно даже «дедушки с третьей квартиры»), «…Это не вспомогательные, а встроенные нежилые помещения» (а где это написано?! покажите мне хотя бы проект моего дома и тогда поговорим!!! А у ЖЕКов на это всегда одна отписка – «Проект Вашего дома утерян». Мой совет, лучше чтобы проект вашего дома был найден вами в архивах или еще где, ранее, чем вашими оппонентами, во что бы это вам не вылилось, тем более в ходе хозяйственной деятельности он вам все равно понадобится. И вот мы слышим еще один миф: «… Только после создания ОСМД» (на это я в свое время повелся о чем очень сожалею, можно было бы избежать утомительных судов), «Только после приема дома на баланс» (ну это мы уже слышали), «…помещение уже занято для служб ЖЕКа или в аренде под что либо, а то и продано» (заметьте, каким-то чудом, без нашего на то единогласного письменного разрешения как совладельцев вспомогательных помещений кто-то кому-то что-то сдал-продал). Это подобно тому, что у вас в прихожей ЖЕК или районная администрация, так потихоньку, незаметно для вас, под шумочек поселит строителей из Молдавии, а вы с этим будете мириться. Или же вы разозлитесь и вышвырнете непрошенных гостей вместе с их покровителями из собственной квартиры куда подальше?! «…Все может закончиться в судах, а там вы знаете, что суд вам никто не даст выиграть…» (а мы этого и хотим, и пойдем до конца, чтобы вы разорились подкупая все возможные суды или чтобы раз и навсегда поставить в этом вопросе точки над «і»). Здесь предпочтительно, чтобы инициатором иска были вы, хотя можно подавать и встречные иски, единственное нужно не перепутать ответчика/ков, ведь это может статься вашего дела чревато плохими последствиями… Почему-то наши граждане издавна, во все времена боятся гражданских и хозяйственных судов, словно это криминальные суды, а ведь суд это та инстанция, которая может все, раз и навсегда расставить на свои места.

Однажды я пошел в суд и с того времени выиграл с десяток принципиальных для меня судов и заметьте без единой потраченной копейки не взятки. В то время как некоторые мои оппоненты, было очевидно подкупали, но я то знаю, что все суды не купишь и глядишь на второй или третьей апелляции мои оппоненты «сдуваются как воздушные шарики, с характерным звуком» – денег жалко! Я очень люблю судиться, это азартно, тревожно и весело (три в одном). Бываешь очень счастлив словно на стадионе твоя команда выиграет в финале, и это когда ты побеждаешь безлимитного хама, которому, кажется, что его капиталы купят ему его персонифицированную правду. Судиться очень познавательно, ведь ты разбираешься, вникаешь в ранее неизвестные сути вещей. Я даже называю это своим вторым хобби (первое это создание и деятельность ОСМД).

Вы скажете, что суды покупные, я отвечу, что да они покупаются заинтересованными лицами, имеющими собственные деньги, которыми они умеют считать и которыми они могут рискнуть, но это не ЖЕКи и не районная администрация, но даже если первая судебная инстанция куплена (или применено телефонное право) и вы проиграете этот суд, то есть множество следующих судебных инстанций и судебных уровней, покупка которых с уровнем инстанции удорожается в разы и делает борьбу за ваше проблемное вспомогательное помещение для заинтересованного предпринимателя экономически невыгодным.

Но даже если все инстанции куплены, наверное, было за что бороться вашим оппонентам, то есть суд, который купить невозможно – это Европейский суд по защите прав человека! Поэтому рекомендую свою борьбу настраивать на этот высокий уровень, а «сдуются» ваши оппоненты раньше – это их проблемы, можете пожалеть, что интересная игра закончилась досрочно и черт с ними. Это может занять многие годы, но куда вы торопитесь, к тому же это ведь мимоходом, в свободное от работы время, как вечерняя игра в бильярд.

Конечно, для этого удовольствия от судов вам необходимо контролировать свое помещение! Если вы используете помещения для своих целей, в то время пока идут бесконечные судебные тяжбы, вы только от этой ситуации выигрываете. Ведь все эти долгие годы вы пользуетесь своими помещениями, а то и зарабатываете на них деньги для судебных издержек, да еще много чего остается для хозяйственной деятельности в своем доме. Главное чтобы все было не наоборот! Если вы вне помещения, за которое судитесь, уверен, что десять лет судов истощит терпение даже самого упертого активиста. К тому же все жильцы за эти годы привыкнут к давно существующему офису или магазину в вашем доме, а это важных психологических побед ваших оппонентов! И тогда вы потеряете веру, понимание и поддержку ваших соседей.

Все мифы и страшилки здесь рассматривать я не стану ведь это не главное, главное научиться им не доверять. Даже если вы считаете себя умным человеком и видение той или иной проблемы, которую представляют вам ваши оппоненты или даже ваши юристы, кажутся уж очень логичным – не доверяйте своим глазам! Поверьте мне! Я на это не раз сам попадался, а когда через месяцы учился видеть эту ситуацию в свою пользу, очень сожалел о своей наивности.

Ваши юристы или адвокаты не панацея, они люди, у которых кроме вашего дела еще множество других дел и судов. И если вы возьмете все под свой контроль, обеспечите юриста всевозможными, многогранными, иногда сфабрикованными (это можно когда борешься с такой же фабрикацией) доказательствами, если вы обсудите со своим юристом множество ситуаций, а юрист толково все это оформит в соответствующих документах и приложениях к искам – вы будете на коне! А самое приятное в таком подходе, что вам не понадобится искать дорогущего адвоката с семью пядями во лбу, который к тому же ничего не может гарантировать и только умеет использовать все тот же метод борьбы – покупку судей. А этот подход обязательно сделает для вас ваше дело очень уж экономически и морально невыгодным.

Вернемся к вами захваченным вашим вспомогательным помещениям. Разумеется, что для того, чтобы организовать совместное пользование вспомогательными помещениями нужно учесть, что аварийные и обслуживающие службы должны попасть в ваши вспомогательные помещения, где находятся коммуникации, в любое для них удобное время, а в случае аварии в любое удобное для них время суток. Но если поразмыслить, то это обеспечить не так уж и трудно. И если даже пришлось бы жильцам собраться деньгами и перенести часть коммуникаций в удобное для обслуживания их и доступа служб место «игра все равно стоила бы свечей». Ведь те же арендаторы это делают не задумываясь.

И что бы мне не говорили, во многих известных мне вспомогательных помещениях домов, где находятся арендаторы (не говоря о незаконных, априори, владельцах), жильцы этих домов (законные владельцы этих вспомогательных помещений), ЖЕКовские и аварийные службы, как правило, все равно не могут попасть в эти помещения, когда им нужно, всегда возникают «нюансы», правда их прикрывают ЖЕКи и районные власти. И это тоже нонсенс, но это фактическая практика в 80% домов, в которых поселились арендаторы или незаконные владельцы. Иногда это доходит до абсурдных и унизительных для жильцов требований, что «я чуть ли не сижу на «газовой» трубе и вам для того, чтобы ею пользоваться необходимо, платить мне деньги или подстраиваться под мой график» - прямо разворачиваются какие-то российско-украинские сценарии.

К тому же эти бесцеремонные граждане по своему видению или экономическим соображениям «ремонтируют» так коммуникации, что забывают о диаметрах труб и заужают их до такой степени, что лишают целые стояки нормального отопления в зимнее время (эта ситуация была в моем доме и мы никак не могли ее решить пока не перешли к подобным решительным действиям).

В данной ситуации, даже если вы допустите при ремонте какую либо ошибку вы не будите ни чем отличаться от этих граждан, единственное отличие будет в том, что вы в любой момент сможете устранить свои ошибки, а в их «подгипсокартонном» случае все останется на долгие годы, если не навсегда.

Как правило, всем позитивным переменам в использовании неделимого имущества выраженного во вспомогательных помещениях мешает то, что жильцы не готовы совместно вкладывать деньги в ремонт коммуникаций и само помещение. А вот арендаторы (которые не являются владельцами) почему-то это делают с удовольствием, а они знают реальную стоимость каждой вложенной копейки и стоимость отремонтированного вашего вспомогательного помещения. А если я скажу, что совместное владение вспомогательными помещениями лучше вашего одноособного владения прихожей в вашей квартире. И не только потому, что это ваша дополнительная площадь, пусть неделимая, а потому что это нежилое помещение, которое очень легко превращается в серьезный бизнес. Тогда вы готовы будете вкладывать в свое помещение деньги хотя бы до базового доремонтного состояния (как в новостройках)?

Захватить свое вспомогательное помещение можно через смелые, хорошо продуманные и хорошо подготовленные юридически защищенные действия. К примеру, необходимо составить протокол собрания жильцов дома, в котором они решат сделать в ранее занимаемых всеми жильцами помещений (если не так, то кто докажет?), к примеру, ремонт или перепланировку и еще много чего что легализирует ряд ваших организационных действий. Возможно, понадобится составления опросного документа, в котором у жильцов будет собрана информация о том, давали ли жильцы властям разрешение на заселение кого-либо во вспомогательные помещения, естественно выяснится, что никто не давал и это будет зафиксировано для доказательного документа. В этой бумажке будет указано, что ключи каждого из жильцов не подходят к замкам во вспомогательные помещения (даже если никто никогда не владел этими ключами, то кто докажет? а ведь по закону могли владеть). Соответственно вывод в этой бумаге будет выглядеть таким образом, что заселенные в ваши вспомогательные помещения произошли неизвестно кем и соответственно незаконно (незаконно даже с точки зрения районной власти, ведь теоретически они должны были бы взять у вас подписи на разрешение сдачи ваших помещений в аренду). И, наконец, протокол собрания, и этот документ дают вам основание предпринимать решительные действия, а у вас очень кстати «возникла» (разумеется, на бумаге) аварийная ситуация (к примеру, в квартире первого этажа из унитаза полезли нечистоты (кто это может проверить? к тому же эта квартира готова дать сто таких бумаг о неоднократно повторяющихся подобных ситуациях), а так как это воскресенье или любой другой день, когда никого в спорном помещении нет, вы же этот день знаете?!, вы обращаетесь к диспетчеру ЖЕКа за ключом, которого, разумеется, там не окажется (а должен быть ведь там находятся «аварийно опасные коммуникации»), о чем у вас готова бумага, которую уговариваете, диспетчер подписывает. Далее вы составляете акт о вскрытии вспомогательного помещения и в этот же день меняете двери на металлические с нескольким количеством хороших замков. Далее специально созданной комиссией из жильцов дома подписываете опись имущества, которое было обнаружено в помещениях и определяете его на ответственное хранение «Иванову В.П. из квартиры №5» до момента выявления собственника, чтобы также посредством комиссии передать все имущество объявившемуся собственнику. И вот вы контролируете свое вспомогательное помещение, пол дела сделано.

Еще вам необходимо в ближайшее время не допустить аналогичного рейдерского захвата теперь уже вашего помещения бывшими «собственниками» в кавычках или бывшими незаконными пользователями.

Конечно, они придут с милицией и будут вам показывать договора аренды, куплю-продажу и т.п. у вас в противовес будет менее убедительная, но более авторитетная бумага, которую вы можете противопоставлять их бумагам (речь идет о Решении Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків)) в моем случае я показывал и передавал милиции и оппонентам «Юридичний висновок, щодо використання допоміжних приміщень багатоквартирного будинку» (он представлен ниже в приложениях к этой статье) плюс протокол собрания жильцов, в котором вы решили с этим вспомогательным помещением делать какие-то действия, плюс еще десяток бумаг, относящихся к делу или нет, не имеет значения, милиция все равно вчитываться не будет, а вы в ее глазах будете выглядеть убедительно.

Милиция обычно (если не оплачен специальный взвод неизвестно кого) в хозяйственные дела не станет встревать, и, как правило, рекомендует решать конфликты в судах (в моем случае им оплатили услуги, и они пытались содействовать владельцам в кавычках, но делали это неуверенно и нерешительно, уверен, они имеют на этот счет специальные указания сверху «не встревать!»)

А далее вы устраиваете «балаган», в котором будут кипеть эмоции, фразы типа «мы защищаем свою собственность», «она нам принадлежит после приватизации», «пущу только через мой труп» и т.п. (ну это мы умеем организовывать). И вот вы отбили слабенькую рейдерскую атаку (с размерами вспомогательных помещений и экономической выгоды их, растут размеры рейдерства, но и тогда у вас есть большая мотивация защищать свою собственность, нанимайте помощь, оплачивайте ее ведь «игра стоит свечей»). Как бы там ни было, если жильцы дома осознают, что они борются за «свой уголок на кухне или прихожей», или за свой прибыльный в будущем бизнес, они будут отчаянно защищать совместное имущество.

Не давайте никому (даже ЖЕКу, ведь они тоже ваши оппоненты) никаких документов (протокол собрания, акты вскрытия, опросные документы и т.п.) на руки и не давайте копий этих документов, трясите этими бумагами перед их носом так же, как они трясут своими бумагами перед вашим носом. Ничем не помогайте вашим оппонентам, пусть добиваются этих бумаг через суды, этими действиями вы очень поможете себе в дальнейшем и значительно затяните время судов, а в это время вы сможете осознать ситуацию и подготовиться к судам более качественно. Попробуйте выпросить в ЖЕКе или районной администрации копию, какого либо документа, да они раньше удавятся, чем вам, что-либо предоставят. А почему? Да потому, что к любой бумаге можно апеллировать, а нет бумаги и нет дела.

Далее суд (суды)! Лучше чтобы вы подали в суд на органы власти от частных лиц владельцев квартир (три-четыре человека на которых бесполезно оказывать любого рода давление), а не от ОСМД (ОСББ) (помните, я упоминал выше о Европейском суде по защите прав человека?) с требованиями, чтобы те отменили свои решения (особенно о приватизации и продаже), уверен там будет еще много чего «поотменять» в соответствии с вашим исковым заявлением. В составлении искового заявления вы поможете сами себе, собрав необходимую информацию и доказательства (помните как трудно получить какой либо документ, а вам придется ведь сейчас вы закладываете будущий судебный успех), а толковый юрист (желательно чтобы он сталкивался с подобными ситуациями в своей практике), поможет это все грамотно оформить.

Запомните! Утопия подавать в суд на последнего владельца или арендатора. Пусть он, по сути, незаконный арендатор/владелец, но суд станет на его сторону, потому, что он не виноват, что местные органы власти противоправно раздвинули свои полномочия и злоупотребили своей властью. На этом многие обжигались, вам нужно разрушить этот карточный домик с основ, тем самым, делая их дальнейшие действия по принятым решениям и заключенным договорам (сдача в аренду, приватизацию или продажу) незаконными и пусть районная власть делает реституцию (возврат денег), компенсирует затраты на ремонт и тому подобное.

Когда эмоции поутихнут, и дела закрутятся в судах, вы сможете спокойно вздохнуть и начать эксплуатировать ваши вспомогательные помещения. Дай Бог вам не сталкиваться с этим, а опередить свои районные власти и начать использовать свои помещения до того как они вспомнят о существовании их и до того как они решатся с ними проделывать какие либо действия, но если уже дело зашло так далеко (в моем случае было уже три перепродажи), то борьба все равно оправдана, тем более, правда, на вашей стороне.

Когда вы начнете использовать для жильцов вспомогательные помещения своего дома вы этими действиями «убьете двух зайцев» – во-первых, вы не допустите захвата ваших помещений, так как они уже фактически используются жильцами дома для кладовых мастерских, студий и т.п. Во-вторых, вы будете контролировать свои помещения от подобных посягательств.

Правда, третьего «зайца вы сможете убить» только после создания ОСМД – ведь чтобы сдавать помещения в аренду законным путем вы должны оформить юридическое лицо ОСМД.

В этом случае вы сможете получать законную прибыль как дополнительный денежный ресурс, из которого можно содержать дом и развивать бесплатный для жильцов сервис (качественная уборка дома и придомовой территории, охрана дома и придомовой территории, современные системы безопасности (пожарные, газовые, охранные датчики, датчики затопления и т.п.), охранных систем и современных систем контроля доступа, ремонт парадного и коммуникаций, совершенствование бойлерного, газового, электрического оборудования, в том числе развитие экономных технологий и т.п.). При этом если будете прозорливыми, будете составлять совместно с ЖЕКом дефектные акты на работы, а после требовать от районных и городских властей компенсации за выполненные работы. Не знаю как на практике, и сколько лет на каждую компенсацию понадобится, но факт есть факт и теоретически эти затраты вернуть возможно.

ВЫВОДЫ:

Из всего, что я здесь написал я бы сделал следующие выводы во-первых я бы не доверял убедительным мнениям экспертов, особенно чиновников ЖЕКов и районных администраций, а складывал один плюс один (Рішення Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) + тот факт, что содержание дома на собственном балансе определяет только бухгалтер, который будет вести расчеты, добавьте к этому тот факт, что у жильцов дома никто не получал письменных разрешений на какое либо использование их собственности, особенно приватизации или продажи).

Следующее чего нужно сделать «захватчику» (то есть вам) собственных вспомогательных помещений – это вспомнить об истине, что «лучшая защита это нападение», поэтому любой хитростью нужно завладеть своими вспомогательными помещениями, закрепиться в них, подать исковые заявления на Решения местных органов власти на незаконную приватизацию и отчуждение (или аренду), а не на последнего владельца или арендатора (это провальный путь!).

Также нужно готовиться к встречным атакам рейдеров, но при этом проинформировать о происходящем всех жильцов и вывесками на доме (можно и TV прессу подключить) всю округу и СМИ. Освещение (имеется в виду информация в СМИ) заставляет всех незаконно действующих людей и чиновников разбегаться в стороны и забиваться в щели и под плинтуса как тараканов, если включить освещение (а здесь имеется ввиду электрический свет).

Начать эксплуатацию своих помещений путем использования их для личных потребностей жильцов (если у вас не создано ОСМД). Или, если у вас создано ОСМД, осуществление хозяйственной деятельности со сдачей в аренду своих помещений без приема дома на баланс, пока не решатся все вопросы, связанные с доказыванием в судах права собственности на свои вспомогательные помещения. А далее уже вам и экономике вашего ОСМД решать принимать весь жилой комплекс или только вспомогательные помещения (это не противоречит Закону (об ОСББ)) на свой баланс (есть некоторые моменты (взаимоотношения со службами, и отведение земли), почему желательно рано или поздно принять дом или хотя бы вспомогательные помещения на свой баланс, но подробно об этом, как ни будь в другой раз).

В любом случае фактический контроль над собственными вспомогательными помещениями поможет перевернуть устоявшуюся практику судо-бесчинства с ног на голову и тем заставить работать процессуальные хитрости, которые ранее использовали ваши оппоненты, на вас. В итоге любое процессуальное затягивание будет вам на руку, ведь вы контролируете и получаете выгоду для себя и своего дома от ваших вспомогательных помещений, а правды рано или поздно вы все равно добьетесь.

ПРИМЕЧАНИЕ:

Ниже, в приложениях к статье, я предлагаю написанный мной информационный лист для жильцов моего дома, который я вывешивал в доме в те смутные времена, когда на мои вспомогательные помещения имели место атаки рейдерства.

В моей многолетней борьбе за свои права в судах мне помогает дружественная мне юридическая компания «Консалтинговая группа «Ю.Д.К.» с ее неизменным руководителем Юрием Васильевичем Кобзаренко. Ниже я предлагаю документы, составленный Юрием Васильевичем, по моей просьбе и которые мне очень помогают, по сей день, особенно когда приходится без документов на право собственности (у нас этих документов, согласно того же Решения Конституционного суда, априори не имеется) отстаивать свои права с органами власти и милицией. Эти документы помогают объяснить, почему у нас нет правоустанавливающих документов, а мы имеем на вспомогательное помещение в нашем доме такие же права, как и человек с реальной бумажкой на право собственности и почему мы этого человека и его представителей имеем право не пускать в это помещение.

Очень надеюсь, что вам, в вашей борьбе мой опыт, эти разработки и информация из этой статьи помогут, также как они помогли мне.

08.08.2010

Автор: Олег Кий

ПРИЛОЖЕНИЯ К СТАТЬЕ (из моей практики)

Информационное обращение, которое я вывесил для жильцов дома после попыток рейдерства.

УВАЖАЕМЫЕ ЖИЛЬЦЫ НАШЕГО ДОМА!

С МОМЕНТА создания нами ОСББ ПОДВАЛЫ НАШЕГО ДОМА ДВАЖДЫ ПЕРЕЖИЛИ ПОПЫТКИ НЕЗАКОННОГО ЗАХВАТА !!!

И только благодаря неравнодушию некоторых жильцов нашего дома эти действия удалось остановить. Но я уверен, что подобные, быть может, более радикальные и хладнокровные действия будут повторяться, и мы можем потерять помещения, которые в равной степени по закону принадлежат всем жильцам нашего дома.

Всем известно, что МЫ судимся с многочисленными государственными структурами о признании незаконности приватизации нашего подвального помещения!

Ситуация, сейчас на нашей стороне, но может измениться в пользу «захватчиков». Для этого они разными законными и незаконными способами привлекают правоохранительные структуры на свою сторону, с целью захватить помещение и тем закрепить свое условное право фактическим нахождением в нем.

Дело в том, что наше подвальное помещение после незаконной, против нашей воли (прямых собственников), приватизации, трижды было «условно» перепродано. Теперь со стороны выглядит, словно последний приобретатель имеет на руках «чистые» документы собственности и выглядит «невинной жертвой» правомерного приобретения.

Это грязные, но классические технологии заметания следов в преступных операциях с недвижимостью. Ведь, если даже будет решения всех судов в нашу пользу «захватчики» закрывают первую фирму приобретателя (это уже произошло) и с этого момента, выполнить последовательную реституцию (поочередный возврат средств покупателей и продавцов друг другу), будет невозможно. А это значит, что помещение останется за последним «правомерным» приобретателем. Судья только разведет руками, ведь права собственности в нашей стране защищаются Конституцией.

Это произойдет именно так, только в том случае, если последний приобретатель будет ожидать решения всех судов, распоряжаясь своим приобретением.

Поэтому до окончательного решения суда, во что бы то ни стало нам необходимо сохранить помещения в наших руках! Тогда после решения судов в нашу пользу последний покупатель останется сам со своими «проблемами», но это ничего - мошенники, затеявшие эту аферу, между собой разберутся!

Не стоит думать, что все суды куплены. В моей практике уже не одно выигранное дело. С помощью грамотного подхода и Вашей бдительности мы сможем отстоять нашу собственность.

Поверьте! Точно такое преступление может произойти и с Вашей квартирой! И если мы не научимся защищаться все вместе, то в подобном случае, каждый останется со своей бедой один на один.

ПОЭТОМУ прошу ВСЕХ! ПОМОГАТЬ В ЗАЩИТЕ НАШИХ ПОДВАЛОВ ЛЮБЫМИ ДОСТУПНЫМИ СПОСОБАМИ! ПУСТЬ ЛИЧНЫМ ПРИСУТСТВИЕМ ИЛИ ЛИЧНЫМ УЧАСТИЕМ В НЕДОПУСКЕ К ДВЕРЯМ НАШИХ ПОДВАЛОВ ПОСТОРОННИХ ЛЮДЕЙ, КАКИЕ БЫ ОНИ ДОКУМЕНТЫ НЕ ПОКАЗЫВАЛИ на нашей стороне конституция и закон.

ОТВЕТ ОДИН – СУД ДОЛЖЕН ДОКАЗАТЬ ПРАВОТУ КАЖДОГО! ДО ЭТОГО ВСЕ ДОЛЖНО ОСТАТЬСЯ НА СВОИХ МЕСТАХ!

С уважением,

Председатель правления ОСББ «Велика Житомирська 27». Кий О. Д.

(тел. для справок ___________________________________)

Скачать файл

(документ, который мне помогал и помогает оправдать мои действия по защите моих вспомогательных помещений, особенно тогда, когда милиция и бывшие «владельцы/арендаторы» требуют показать бумагу на право собственности или основания моих с жильцами дома «бесчинств»).

Юридичний висновок, щодо викоистання допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон), «допоміжні приміщення – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)».

Частина допоміжних приміщень, яка забезпечує належне функціонування жилого будинку, є неподільним майном, яке згідно зі ст. 19 цього ж Закону перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно п. 41 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від №56 від 15.09.1992р.: «Не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є товариство власників квартир».

За Рішенням Конституційного Суду України №4-рп від 02.03.2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

Виходячи з вищецитованого Рішення Конституційного Суду України, з моменту приватизації житла допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а тому орган місцевого самоврядування без згоди мешканців не може розпоряджатися допоміжними приміщеннями (здавати в оренду, передавати у користування, перебудовувати тощо), а тим більше відчужувати їх.

Також, згідно цього Рішення Конституційного суду України, для здійснення мешканцями будинку права розпорядження і користування допоміжними приміщеннями будинку немає потреби приймати на баланс ОСББ «Велика Житомирська 27» весь житловий комплекс, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Велика Житомирська, 27. Отже, мешканці і володільці квартир мають право здійснювати свої законні права власника і користувача допоміжними приміщеннями будинку без прийняття його на баланс ОСББ «Велика Житомирська 27», оскільки для підтвердження та здійснення права власності на допоміжні приміщення не потрібно створювати ОСББ, а тим більше приймати на баланс увесь житловий комплекс.

Отже, мешканці будинку мають право користуватись допоміжними приміщеннями будинку без створення ОСББ.

Таким чином, допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним, забезпечується державою і захищається Законом, адже згідно ст. 55 Конституції України «Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.» Також, згідно ст. 41 Конституції України, «ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян.»

Комунальне підприємство «Керуюча дирекція» є лише балансоутримувачем жилого комплексу, який призначається Рішенням міської ради. Відповідно до роз’яснення Вищого арбітражного суду України №02-5/225 від 02.04.1994р., «баланс є формою бухгалтерського обліку, визначення складу та обсягу фінансових зобов’язань на конкретну дату. Баланс не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) комунального підприємства».

Крім того, згідно ст. 1 Закону «управитель - юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію».

Отже, балансоутримувач не має права на власний розсуд здійснювати розпорядження в будь-який спосіб переданим на його баланс майном, в тому числі самостійно відносити окремі приміщення майнового комплексу до категорії нежилих. Рішення про розмежування категорій приміщень приймається власником жилого будинку на підставі акта вводу будинку в експлуатацію, де вказуються категорії приміщень в будинку з їх розподілом на жилі та нежилі, а також на підставі матеріалів інвентаризації БТІ, витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідки-характеристики).

Згідно ст. 1 Закону об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна;

Згідно ст. 4 Закону «Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами».

Згідно ст. 10 Закону, «До виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься:

* питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів об'єднання;
* визначення обмежень на користування об'єктами, які перебувають у спільній власності об'єднання;
* прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам».

В ст. 10 також зазначено, що «Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх мешканців будинку».

Директор ТОВ «Консалтингова група «Ю.Д.К»

Юрій Васильович Кобзаренко

тел. 5212121, 5216521

E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Скачать файл

Информационное письмо, которое я вывесил для жильцов двора, округи и СМИ наряду с большими призывными плакатами и большими буквами (наш подвал хотят захватить) на доме после попыток рейдерства.

ШАНОВНІ ГРОМАДЯНИ!

Відповідно до п. 41. Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку. Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є власники квартир.

Згідно до п.1.1. резулятивної частини рішення Конституційного Суду України № 4-рп від 02.03.2004 року допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином, мешканці багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинків, такі приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоповерхових будинків і тому будь-які дії по розпорядженню (переобладнання, перепланування, здача в оренду, відчуження) органами місцевого самоврядування щодо цих допоміжних приміщень повинно бути погоджені із мешканцями будинку. Без погодження такі рішення органів місцевого самоврядування є незаконними!

Набуте громадянами право на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом.

В даний час, Окружним Адміністративним судом міста Києва та Шевченківським районним судом міста Києва розглядаються справи за позовом співвласників багатоквартирного будинку, який розташований по вул. Велика Житомирська, 27 у місті Києві про визнання нечиними актів та зобов’язання не перешкоджати у здійсненні права користування. Ухвалою Окружного Адміністративного суду міста Києва від 22 листопада 2007 року у данній справі провадження зупинено до набрання законної сили рішенням Шевченківського районного суду міста Києва та вирішення справи Шевченківським районним судом міста Києва за позовними вимогами Кія Олега Дмитровича, Кулікова Бориса Петровича, Колдаєвої Інни Олексіївни, Луцюка Віктора Олексійовича до Київської міської ради про визнання нечиними рішення Київської міської Ради № 208/1642 від 27 грудня 2001 року „Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва” в частині включення до об’єктів комунальної власності Шевченківського району приміщення загальною площею 125,5 кв.м. по вул. Велика Житомирська, 27 в місті Києві (пунктом 165 Додатку 11 до вищезазначеного рішення житловий будинок 27 по вул. Велика Житомирська в м. Києві загальною площею 1501,42 кв.м. передано у власність територіальної громади Шевченківського району) та до Шевченківської районної у м. Києві ради про витребування у Шевченківської районної в м. Києві ради рішення „Про приватизацію майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва та визнання його незаконним.

На даний час рішення ні Окружним Адміністративним судом міста Києва ні Шевченківським районним судом міста Києва щодо спірного приміщення не прийняті., тому будь-які дії щодо допоміжних приміщень, які знаходяться в багатоквартирному житловому будинку який розташований по вул. Велика Житомирська, 27 є незаконними.

З питань щодо роз’яснення чинного законодавства України щодо допоміжних приміщень, які знаходяться в багатоквартирному житловому будинку по вул. Велика Житомирська, 27 в місті Києві пропонуємо звертатися в ТОВ „Консалтингова група „ЮДК” : тел.: 521-21-21, конт. особа: Ю. В. Кобзаренко.

директор

ТОВ „Консалтингова група „ЮДК” __________________ / Ю. В. Кобзаренко /

Скачать файл