Этот вопрос был отправлен через раздел контакты сайта http://osbb.kiev.ua/: Натальей. 

Здравствуйте, Олег.

Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что Вы уже многое пережили и даете ответ из собственной практики. Может Вы и нам подскажете выход из ситуации.

ОСМД создали в ноябре 2007 года, а на баланс объединения взяли дом только сейчас, с 1 июля. Дому 50 лет и состояние тяжелое, поэтому жильцы долго не решались брать на свой баланс.
Две недели назад подписали акт приемки-передачи и вот вчера, поднявшись на крышу, заметили, что одна гнилая деревянная балка, многие годы кое-как служившая, стала резко опускаться и возникла угроза обвала черепичного покрытия. В акте приемки-передачи зафиксировано, что крыша требует капитального ремонта. Конечно же, руководящий чиновник из Департамента ЖКХ города, глубоко страдающий правовым нигилизмом, заявил: "Сейчас дом в вашей собственности, выкручивайтесь сами". Что Вы нам посоветуете?"
С уважением, председатель ОСМД - Наталья.

P.S. У нас тоже есть свой скромный сайт, на котором размещены фотографии крыши.


Ответ:

Могу сказать утвердительно, что с приемом на баланс Вы поспешили!
Не могу понять, что же Вас заставило это сделать. Уверен, что очень необдуманные доводы или вынужденные обстоятельства. Знаю одно, что дом, которому 50 лет, принимать на свой баланс без капитального ремонта всего чего возможно нельзя! Даже письменные гарантии властей не могут быть доводом, хотя при этих обстоятельствах есть с чем кроме Закона об ОСМД идти в суд. Почему Вы не добились сначала контролируемых капитальных ремонтов всего чего возможно, а только потом приема на баланс?

Не знаю, что вы себе зафиксировали в Акте, но думаю, что при внимательном рассмотрении его в сочетании с Законом Украины об ОСМД, Вы можете опротестовать и признать недействительным. Найти лазейки всегда возможно, чтобы этот акт аннулировать, тем более что существует в каком-то законе норма трех лет, когда люди могут опротестовать действия кого-либо, если они чего-либо не знали, и это привело к ущемлению их прав. 

Что Вам это дает. 
Начните с того, что если Ваш нигилист откажется предпринимать какие либо действия по ремонту Вашей крыши или предоставления письменных гарантий на капитальный ремонт крыши, то Вы найдете законный способ вернуться в ЖЭК. 
Посмотрите на его глаза и решите, боится ли он этого или нет, а после решайтесь на более радикальные действия или договаривайтесь с чиновником. 
Если в контексте переговоров с ним вы поймете, что он боится Вашего возвращения в лоно ЖЭКа, то можете развернуть крупную шантажную операцию. Шантажируйте его Вашим возвратом обратно до тех пор, пока Вы не добьетесь от него действий или хотя бы его подписей на необходимых обязательствах. Если он не сдержит свои обещания, это поможет в дальнейшем добиться Вам своего в суде, а он свои обязательства не сдержит без постоянного давления. 

Лично я, без письменных гарантий расторгнул бы через суд Акт приемки на дома на баланс ОСМД или просто сфабриковал процесс внутри ОСМД по договоренности – жильцы дома против ОСМД по поводу принятия дома на баланс ОСМД. Если критическая часть членов ОСМД, которая подписала решения по принятию дома на баланс ОСМД, откажется от своих подписей (по тем или иным причинам – их может быть много). К примеру, по причине принятия этого решения без всеобщего обсуждения, а ОСМД в лице руководителя специально этот суд проиграет, то ничего не останется, как факт и сам Акт приема дома на баланс ОСМД признать недействительным. Это не сложно сделать, ведь обе стороны будут желать проиграть этот суд.
Разработайте сценарий мнимого конфликта таким образом чтобы это выглядело так словно часть членов ОСМД не знало к чему эти действия могут привести, что они стали жертвами обстоятельств отсутствия должного информирования через собрание членов ОСМД, а председатель правления подтвердит, что подписи собирались путем обхода без собрания, а это значит, что решение членов ОСМД о приеме дома на баланс является недействительным и все вернется на круги своя по решению Суда, который местные органы власти должны будут принять как факт. А далее, конечно Вы сможете принять дом на баланс ОСМД, но только после капитального ремонта крыши, коммуникаций и т.п.

Если Вы желаете признать недействительным сам Акт приемки-передачи дома на баланс ОСМД без предложенной схемы, Вам придется потрудиться. Начните с того, что Вы должны развернуть активную официальную переписку с Вашими нигилистами, формируя ее таким образом, что на личных встречах он обещал при первых проблемах с домом принимать активное участие в их устранении за счет местных органов власти. И мол такая ситуации возникла и вы требуете выполнить обязательства, не забудьте ссылаться на Закон об ОСМД, в котором четко сформулирован первый капитальный ремонт от бывшего балансодержателя. В общем, подводите переписку под будущие судебные процессы, и готовиться к судам.
Параллельно или уже сейчас можно организовать судебный процесс о выделении районной или городской администрацией необходимых денег ОСМД на первый капитальный ремонт, дома предусмотренный Законом Украины об ОСМД. В принципе этого можно добиться при качественной организации процесса и сборе доказательств при переписке и другими способами.

Еще есть решение, уверен, что для Вас оно не подойдет, но на всякий случай озвучу. Вы можете сделать капитальный ремонт крыши и всего чего хотите за свой счет. Вы это сделаете, так как Вы это хотите сделать, на любые огромные суммы, а не так как это делается для «отмазки» местные органы власти, и получить эти деньги в качестве компенсации с местных органов власти через суды! Это реально, но требует больших материальных и временных вложений, чего у Вас и жильцов Вашего дома может не оказаться. В общем, законные деньги легче получить по решению суда за уже потраченные деньги, чем по решению суда по обязательствам местных органов власти по Закону Украины об ОСМД. Поэтому можно отремонтировать крышу и все чего вы сможете за свои деньги, а после через суд добиваться возмещения этих денег уполномоченными на это Законом организациями. 

Решать Вам, каким путем идти, но я бы, раз уж Вы спросили мое мнение, не отказывался от ОСМД, но акт приемки-сдачи дома на баланс ОСМД признал через суд недействительным. И начал вести переговоры с местными органами власти по-новому, находясь при этом в ЖЭКе. Почитайте ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ, прочтите мои другие статьи, и Вы поймете, какие блага за собой несет нахождение в государственных структурах на балансе. Вы поймете, почему же я, имея все возможности принять дом на баланс своего ОСМД, до сих пор продолжаю находиться на балансе ЖЭКа.