Это сообщение было отправлено через раздел КОНТАКТЫ сайта http://osbb.kiev.ua/ отправитель: Наталия OSBB «Kievska nab» 18.11.10 15:23.

Здравствуйте, Олег!

Хозяйственная деятельность.

Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте информацию и нашла много общего по этой теме у Вас и у нас. Несмотря на активную позицию местной власти в вопросе отчуждения наших подвальных помещений (у нас их три), нам удалось через прокуратуру отстоять их. Объединение зарегистрировано ровно три года назад - 16.11.2007 г. С 1 июля текущего года дом на балансе Объединения. Одно из помещений 7 лет в аренде под "Ателье мод" и мы сейчас переоформляем договор аренды на ОСМД.

В чем суть моего вопроса. Указанный в предоставленном договоре размер арендной платы оказался просто смехотворным - 415 грн в месяц при площади 55 кв. м. в самом центре города! А если вычесть еще 25% налога что останется? В указанном ателье опытный юрист доказывает нам о невозможности изменения условий договора, поскольку термин не истек. Понимаю, что без самого договора Вам трудно что-либо мне советовать. Но Вы уже сдаете помещения в аренду, и может, подскажете, существует ли Методика расчета арендной платы в случае ОСМД – арендодатель? В Законе об аренде указано, что годовая арендная плата не должна превышать 10% стоимости арендованного имущества. Достаточно ли этого для расчетов? Имеем ли мы право изменить стоимость аренды, до истечения срока договора посылаясь на изменение Методики расчета?
С уважением - Наталья.

И опасаюсь за Вас!
Я удивлен, что Вам так легко удалось, через прокуратуру, которой лично я в этих вопросах давно не доверяю, да и никто из известных мне руководителей ОСМД не доверяет, отстоять эти помещения практически без настоящего сражения! Боюсь, что Ваша борьба не закончилась, очевидно, Вашу остроту восприятия просто приспали и Вам нужно срочно просыпаться.

Поверьте, моему опыту и мне известному горькому опыту других ОСМД и общей информации о существующем положении вещей, я не могу поверить, что это чудо с Вашим ОСМД случилось, и вы получили без судов эти помещения. Обычно арендаторы так просто не сдаются, особенно с Ваших слов с хорошими юристами и в центре города!

Я бы на вашем месте еще немного поработал, проверил, не существует ли другого договора (или дополнения к этому договору) между бывшим арендодателем и нынешним арендатором. Что же такого может быть в этом договоре/додатке? – «бинго!» конечно право выкупа! В случае действия этого договора сегодня, значит, действует и его пункт о праве выкупа. А это значит, что пока вы дремлете, и решаете не принципиальные вопросы, Ваши помещения медленно и решительно уплывают из Ваших рук.

Если в нынешнем договоре, который Вы не смогли мне показать имеется упомянутый пункт, значит, Вы слепы и несвоевременно потеряли свою бдительность. Вам нужно срочно подавать в суд и оспаривать этот договор от первой буквы до последней буквы! Конечно, Вы имеете на это право и очевидно нарушение ваших прав, к тому же это решение суда может решить и заданный Вами вопрос в полной мере!

Но это так, «лирическое» отступление, от Вашего вопроса и дай Бог, чтобы мои опасения оказались беспочвенны.

Перехожу к сути заданного вопроса.
Наталия, ЗАКОН УКРАЇНИ «Про оренду державного та комунального майна» ни к Вам, ни к нам, ни к Вашему ОСМД не имеет никакого отношения! В этих вопросах мы вольные пташки. И если кто-то, пытается Вам эту мысль навязать, то отгоняйте от себя и эту мысль и того, кто Вам эту мысль навязывает!

Я понимаю, почему Ваши оппоненты пытаются Вам навязать эту мысль! Это потому, что они заключали договор на аренду ранее якобы государственного имущества! Поэтому пытаются подвести все под этот Закон. Но это все «враки»!

Дело в том, что шесть-семь лет назад, когда заключался этот договор, Вас, как собственников этих вспомогательных помещений никто не спрашивал письменного разрешения на сдачу Вашей совместной собственности в аренду. А арендодатель согласно с Конституцией Украины и соответствующим решением конституционного суда обязан был об этом Вас письменно спросить и получить на это письменное разрешение ста процентов собственников жилья в Вашем доме.

Я уверен, что они прикрываются как во всех патологических случаях территориальными общинами и давней (1992 года с поправками в 2001 году) передачей в коммунальную собственность Вашего дома со всеми вспомогательными помещениями.

Пусть этим всем не прикрываются! – меня такие лживые прикрытия всегда выводят из себя из-за своей циничности и бессовестности! и у меня возникает непреодолимое желание тут же их всех засудить до полусмерти.

Конечно, методика сдачи в аренду государственного имущества существует и она на сегодняшний момент в связи с кризисом иногда даже выше арендной платы коммерческих структур. Но она для Вас может послужить только доводом в суде о незаконности существующей арендной платы, а также незаконности действий местных органов власти по сдаче в аренду в связи с ценой ниже государственной цены. Эту методику вы можете, очевидно, найти на сайтах держмайна или просто прогулявшись в районное отделение держмайна.

Если через суды вы пойдете по пути опротестовывания законности самого факта, заключения договора аренды в связи с тем, что это произошло без согласования с каждым жильцом дома как с собственником этого совместного неделимого имущества. То у вас будет больше шансов, во-первых, надавить на арендаторов заключить с вами достойный договор на достойную сумму (к примеру, прошедшей осенью мне удалось сдать в аренду 13 м2 без ремонта за 5000 грн.). А во-вторых, если суд примет полностью вашу сторону, то возможна и существенная компенсация для ОСМД за недополученную прибыль, хотя бы за годы существования ОСМД. Здесь Вам нужно будет собрать докризисные цены на аренду аналогичных помещений, так как этот договор был заключен до кризиса. А это будут существенные суммы, в сравнении с теми, которые они хотят платить вам сейчас.

Конечно плохой мир лучше хорошей войны, но если нормальные юристы увидят судебную перспективу Вашего дела и того за что нужно бороться, то нужно идти на «войну». При этом помните, что юристы как врачи, бывают плохие, а бывают очень плохие, поэтому нужно узнавать несколько мнений, а после принимать решения. Но с моей колокольни судебного опыта, я бы боролся за полную компенсацию, и за перезаключение договора на новых рыночных условиях (не говоря о нейтрализации опасностей). С учетом того, что впереди Евро-2012, то перспектива сдать сейчас за хорошую стоимость Ваших помещений в центре города очень большая.

Как можно расторгнуть договор без судов?
В своей деловой (с 1992 года) практике я не видел договора, который невозможно было бы расторгнуть. Поэтому прочтите договор и вычислите какие-либо нарушения Ваших арендаторов согласно с этим договором и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт. В другом случае, спровоцируйте эти нарушения и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт.

Надеюсь, я не опоздал со своими комментариями и Вы еще не подписали новый договор. Не торопитесь подписывать договор! Потому как Вы сможете потом компенсировать всю неуплату по договору по новой цене.

Методика расчета арендной платы для ОСМД.
Методика аренды для ОСМД очень простая, и имеет определение «рыночная». Ее можно рассчитать путем выведения средней арифметической стоимости на аналогичные помещения по городу. Это можно сделать своими силами по объявлениям в газетах, можно спровоцировать переписку по аналогичным помещениям с риэлтерскими компаниями, а можно просто купить или получить бесплатные отчеты. Вопрос в доступности знакомых риэлтеров уважаемых агентств. В случае с Вашими арендаторами столь низкая сумма получилась по известной всем методике называемой сегодня «откаты» или простым языком взятки. Ведь разница сумм или разовый ни малый процент передавались наличными деньгами тому чиновнику, который принимал решение по этой смехотворной стоимости – и никакой методики.

Сегодня, для своего бизнеса, я плачу за аренду нежилого государственного имущества в центре города по 100 грн. за один метр квадратный. Как на сегодняшний день такая сумма по государственной методике могла получиться в вашем когда-то государственном имуществе? Не сложная арифметика может сказать, что Ваше ОСМД, как минимум, по государственным расценкам, недополучает 5000 грн. в месяц, 60 000 грн. в год. А что тогда говорить о коммерческих ценах на маленькие площади в центре города (они всегда дороже, чем большие).

ВЫВОДЫ.
Соберите доказательства у риэлтерских компаний – справки о стоимости аналогичных помещений, которые им приходилось сдавать в те периоды, в которые было сдано это помещение чиновниками. Для Вас это будут не только доказательства, но и доводы справедливой недополученной вами суммы аренды. Пусть бухгалтер рассчитает инфляцию за недополученные деньги, а может еще чего имеется в договоре, учитывайте и это. В общем, хорошо подготовьтесь к суду и в бой! Удачи!

ПРИМЕЧАНИЕ: как я сдаю свои помещения в аренду? В двух словах я уже рассказал выше. Я планирую написать по этому вопросу отдельную большую статью с приложением документов договоров и т.п. но это не сейчас, есть плановая работа по незаконченным статьям и оперативная работа по ответам на вопросы моих читателей, в порядке живой очереди.

Прошу прощение за такую значительную задержку с этим ответом. Но быть может благодаря этой задержке и некоторой спонсорской помощи моему сайту, я смог к ответу на Ваш вопрос приобщить ведущего юриста одной из юридических компаний города Киева Наталию Жорову. Представляю ниже ее ответ:

Згідно п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою…. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.»

Отже, допоміжні приміщення стають об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується документами про право власності на квартиру. Тому момент виникнення права власності мешканців будинку на належні ним квартири (приватизація) є й моментом виникнення права спільної власності мешканців будинку на допоміжні приміщення.

Крім того, згідно п. 41 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №56 від 15.09.1992р.: «Не підлягають приватизації допоміжні приміщення житлових будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові і передаються їм у власність безкоштовно у встановленому порядку.»

Таким чином, допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним, забезпечується державою і захищається судом.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, тобто особа є власником майна лише тоді коли наділена по відношенню до такого майна трьома обов’язковими складовими права власності (ст. 317 ЦК України): право володіння, користування та розпорядження майном. Володіння майном – це юридично закріплена можливість фактично мати майно, впливати на нього в будь-який момент, здійснювати щодо такого майна свою волю. Право користування полягає в юридично закріпленій можливості власника використовувати корисні якості майна для себе, мати з цього певний зиск та вигоду. Право розпорядження – це можливість власника установлювати, змінювати та припиняти юридичне існування майна.

При цьому відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Аналогічні норми закріплені ч. 1 ст. 41 Конституції України, положення якої говорять про те, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніяких застережень щодо можливого обмеження такого права законами або іншими нормативними актами Конституція не містить.

Положення Конституції України та ЦК України щодо власності кореспондуються також зі статтею 1 Протоколу N1 до Конвенції про захист прав людини та основних свобод, згідно з якою кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Визначення терміну допоміжного приміщення здійснено законодавчими актами, які в сукупності з вищезазначеним Рішенням Конституційного Суду України вказують на неможливість приватизації спірного підвалу.

Крім того згідно з вимогами Закону „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” підвальні та горищні приміщення можуть бути віднесені як до категорії неподільного майна, що не підлягає відчуженню, так і до категорії загального майна, що є спільною частковою власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, і можуть бути відчужені винятково за їх згодою, а якщо у будинку створене об'єднання власників, то для з'ясування питання про порядок і умови відчуження або здачі в оренду таких приміщень, які віднесені до загального майна, слід керуватися і статутом об'єднання.

Вище зазначені нормативні свідчать, що з моменту приватизації мешканцями будинку своїх квартир вони набули права власності на всі допоміжні приміщення цього будинку (в тому числі і підвали) і лише мешканці, як власники, мають право розпоряджатися цими приміщення, не залежно від того створено в будинку ОСББ чи ні. З моменту приватизації мешканцями своїх квартир ЖЕК, районна рада втратили будь – яке право використовувати ваші допоміжні приміщення (за винятком їх використання для обслуговування комунікацій будинку), тим більше здавати його в оренду. Таким чином попередній орендодавець не володів достатнім обсягом цивільної дієздатності, щоб здавати підвал в оренду, що є підставою для визнання такого правочину недійсним. Оскільки, з точки зору цивільного законодавства підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, встановлених ч. 1–3, 5 та 6 ст. 203 Цивільного Кодексу України (ч. 1 ст. 215 ЦКУ).

І насамкінець Вам обов’язково необхідно вивчити умови договору та всі додатки доданого Договору, оскільки умови про викуп орендарем майна – дійсно може міститися в Договорі. Крім того, вивчаючи умови договору оренди обов’язково зверніть увагу на наявність у нього положення щодо страхування орендованого майна, як це передбачено ч. 1. ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки страхування орендованого майна орендодавцем є істотною умовою договору оренди державного та комунального майна, відсутність якого буде іще однієї перевагою для вас для припинення дії цього договору.

На сьогоднішній день методика розрахунку орендної плати є лише щодо державного майна (постанова Кабінету міністрів від 04.10.1995 за № 786 „Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна”).

Ця Методика є єдиним нормативно-правовим актом, що детально визначає порядок розрахунку орендної плати. Зважаючи на існування в правовому полі України такого явища, як аналогія закону, закріпленого у статті 8 ЦКУ (якщо цивільні відносини не врегульовані Цивільним кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини), норми цієї Методики, у Вашому випадку доцільно взяти на озброєння, під час ведення переговорів із своїми орендарями щодо підвищення орендної плати. Я впевнена в тому, що провівши розрахунок орендної плати у відповідності до вказаної методики, її розмір буде значно більший ніж той, що сплачує ваш орендар на сьогоднішній день. А звідси слідує, що якщо ваш орендар дійсно уклав договір оренди приміщення з органами місцевої влади в порядку, передбаченому чинним законодавством, то розмір орендної плати бути таким мізерним просто не може!

Жорова Наташа

Беру снова слово, чтобы поблагодарить Наташу. Я твой ответ к вопросу проглотил одним глотком и с удовольствием!

Все написанное тобой – готовое обоснование к любому иску по защите прав собственников на вспомогательные помещения, а также защите помещений от нерадивых арендаторов! Я думаю, что многие наши читатели будут тебе за него благодарны.

Уверен, что наша читательница Наталия в наших с тобой ответах нашла чего искала, а также нашли то, что искали многие из наших читателей.

А всем нашим читателям желаю понимать свои права, уметь ими пользоваться, а также овладеть навыками их защищать в любых ситуациях и любых инстанциях. 
Всем удачи!